文/好地研究院 方晓泉
上半年土地市场低迷，春节后，主城区连续五个月（2-6月）没有挂牌宅地，萧山连续四个月（3-6月）没有挂牌宅地，余杭也只有几宗商住用地底价成交。
造成这段真空期的原因有哪些？下面是几点分析：
第一，高库存、低去化、价格战，造成开发商拿地欲望降低
首先是市场疲软，新房成交低迷。从去年四季度开始，杭州八区新房成交量大幅下滑。今年上半年仅成交28964套，同比下降三成。
库存却在不断创纪录，截止目前，八区可售商品房超过13万套，同比上涨四成。
同时，过去的18个月内（2013年1月—2014年6月）成交土地的新增住宅体量，还有1400万方左右尚未入市，而下半年将是这些项目的开盘高峰。
库存和成交的一涨一跌，预示着今后的严峻压力。
其次是房价下降，这也是市场低迷、天量库存所导致的必然结果。开发商主动或者被动的降价、低开，结果是项目的利润空间紧缩，甚至亏损。
因此，开发商降低了对市场的预期，选择了观望。
第二，土地供需双方价格未达成统一
淡市下，并非所有开发商都在观望，有不少开发商意识到淡市是拿地好时机，但前提是地价要低。
但土地市场的买卖双方，买方（开发商）会根据市场迅速调整价格评估，卖方（政府）调整的节奏要慢很多。
去年及今年春节前，土地市场竞争激烈，地价不断刷新，板块地王涌现。因此，年初之时，政府的地价评估值高了，地块的出让起价也高了，以至于地块的成交溢价率不高，却没有利润空间。
板块出让起价变化情况
（单位：元/㎡）
而贡献高地价的主要力量，去年创造多个板块地王的新入杭房企，在实现了战略入杭的布局之后，也要开始拿能够创造利润的项目。
高价地失去了买家，但因为卖方对市场的嗅觉不及买方灵敏，下调地价的决策需要较多时间，短期内双方的报价达不成一致，造成有价却无市的局面。
第三，前期土地快速消化，新地块还未出炉
去年及春节前的土地市场消化了大量土地，致使卖方供地不足，很多板块还在做地过程之中，短期内难以推出，尤其是主城区的地块。
根据杭州市国土局发布的第二期读地手册（主城区），34宗地中宅地仅8宗，5宗在此前的读地手册上出现过，只有3宗为新增。
【好地研究院：新版读地手册新增宅地仅3宗】
现在，地价松动迹象已经出现。土地市场持续的低迷，限购放松的时间以及效果的不确定，使卖方陆续开始下调评估地价。随着多个板块地价回调逐步到位，开发商出手的时机即将到来。