好地网9月25日讯（研究员 黄卓贤）明后天（ 9月26-27日），广州将迎来二批次48宗地块集中出让，总建筑面积878.74万方，总起价1124亿元。

48宗分布于增城（22宗）、南沙（6宗）、番禺（5宗）、白云（5宗）、黄埔（3宗）、海珠（2宗）、荔湾（2宗）、从化（2宗）、花都（1宗），将在26日、27日的9点、12点、15点共3个时间段分6批次集中竞拍。

地块分布图（来源：好地大数据）

好地研究院对每宗地块的意向房企进行摸排，发现房企参拍积极度较低，据不完全统计，48宗地块吸引不足30家房企报名，且央国企占比接近七成，在广州第一批次未有斩获的保利、中海相对积极。

房企参拍积极度较低，原因有多方面：

第一是缺钱，也是最为核心的因素，特别是对多数民企而言，本来新房回款已经不及预期，又遇到拿地资金严查。

第二是跟南京、深圳资金“撞车”，相比南京、深圳，广州二批次地块成色偏差且政策友好度不足，对部分企业而言，资金被迫调用。

此外，好地研究院对每宗地块进行利润测算，发现很多地块即使底价获取，利润普遍不高，有几宗刚好在盈亏平衡线甚至将面临亏本。

在此背景下，广州第二批48宗地预计难掀波澜，大部分将以将底价或低溢价成交甚至出现流拍，具体可分为三类：

第一类：以一定溢价成交

此类地块主要集中在中心区，区位较好，特别是附加条件少，相对更为干净，如科学城班岭村地块、南沙横沥岛大元路以北2021NJY-10地块、番禺大石飘峰路2宗相邻地块，4宗地或靠近城区或有规划前景，区位优质且未设有特殊苛刻条件，得到较多房企青睐，将有5家左右房企参拍，预计将以一定溢价成交，经好地研究院测算，在上限价情况下，未来项目须加预期或勉强保本，因此，这4宗地难以竞至地价上限。

此外，新塘的部分地块，如新塘大道南侧、石新公路南侧2宗地，总价低，风险相对可控，预计也会有一定溢价。

4宗地上限地价下盈利情况预测

第二类：底价或低溢价成交

此类地块同样分布在中心区为主，但附加条件多或商业占比高，较难有激烈的竞争，参与房企3家以内，大概率以底价或低溢价成交：

①建筑品质要求高：海珠2宗地要求建筑达绿色三星标准，装配式比例70%，提高了建筑要求与成本。

②特殊配建要求：如荔湾广钢地块、南沙湾地块、黄埔科学城开萝大道以北地块等，虽然区位良好，但特殊配建要求，增加房企拿地成本。

3宗地具体特殊配建项目明细

③带协议出让：如白云区白云新城云港城地块，从化区江埔街河东南路与从化大道交汇处地块，花都区天贵路东一地块，知识城改革大道以东、智能一路以北JLXC-H5-1地块，南沙区横沥岛长沙涌西侧2021NJY-11地块以及会议中心西侧2021NJY-12地块等，均带协议出让，附带引入指定产业、购物中心，自持运营部分用地等定向条件，大大提高竞拍门槛。

④商业占比高：如横沥岛三多涌以东2021NJY-9地块，商业占比30%，创新城2宗地扣除回购后可售商业占比20%。

第三类：大概率流拍

此类地块集中在外围区域，以增城区为主，主要特征是区位、属性相对差，配套缺乏或片区存量大，存在去化风险，加上起价不低，预计大概率将流拍。

此外，部分原来属于企业勾地的地块，在市场下行期，出现变数，也存在流拍风险。

附各地块指标、出让时间及最新报价（统计截止时间：9月25日18时）: