好地网9月1日消息（研究员 邬愉波）今天，绍兴越城区西安村地块出让，仅7轮竞价，就由金辉收入囊中，成交总价22.36亿元，楼面价10200元/㎡，溢价率2.57%。

成交地块指标

地块东侧，仅200余米，是7月21日出让的东安村地块，彼时阳光城&浙江勤业联合体以封顶价23.88亿元（溢价率20.12%）拿下，成交楼面价10813元/㎡，另竞配15800㎡的保障房。

该地块还有5100㎡的回购房，计算回购房和配建的15800㎡保障房建安成本后，实际地价达到12298元/㎡。

两相对比，金辉地块的地价降了17%。

两宗地总价相近，位置相近，但今天出让的地块容积率更低（西安村地块为1.87，东安村地块为2.02），新房限价还高了200元/㎡，综合条件更优。

也就是说，仅相隔40余天，市场温度已天差地别。

从报名房企家数看，温度冷热也差距巨大。今天的参拍房企仅4家，而7月21日出让东安村地块时，报名房企有16家之多。

地块位置图

如何看待今天的土拍？好地网简评如下。

一、预期利润率可达10.4%

相比东安村地块，今天的金辉地块为纯宅地，没有回购和配建等要求，规划和开发更纯粹。

地块新房上限毛坯价为19000元/㎡，按照绍兴的全装修新政，该地块未来至少需提供不低于1500元/㎡的精装修。即项目未来精装限价为20500元/㎡。

若以建安成本4500元/㎡、车位成本13万元（售价为房价的10倍即19万元），精装成本1000元/㎡（目前装修质量管控趋严，成本提高）测算，假如按上限精装价20500元/㎡销售，计算相关税费（土增税2.0%，增值税4%，所得税为利润的25%，+营销管理费3%）和财务成本（按照建安x1.5年x8%）后，项目未来预期销售利润率可达到10.4%。

二、市场遇冷的多重因素

今天绍兴土拍遇冷并非个例。事实上，目前凉意正在各地蔓延。本周一（8.30）的嘉兴第二批集中供地，几个热门板块的地价降幅更是高达三成。

市场变冷，与多重因素有关：

①金融政策不断收紧，房贷额度严格控制，加上拿地金额不得超过年度销售额40%等政策的控制，以及对拿地资金来源的严格审查，都让各房企的资金捉襟见肘，无法再像上半年那样到处出手；

②各地调控手段层出不穷，也让市场更趋理性；

③集中供地城市土拍规则调整，溢价率降低，拿地机会增多，利润率增加，这让房企更愿意将有限的资金投到更安全的热门城市去。

三、金辉的拿地策略

今天的得主金辉，去年刚在香港上市。在其日前召开的中期业绩发布会上，金辉表示，下半年拿地，会从变现销售溢价的角度考虑，以刚需、刚改、首改产品为主。在具体投资选择上，则将注重都市圈，避开“集中供地”大热点，布局“新二线”，高性价比拿地。

今天的绍兴西安村地块或许就是金辉眼中的“新二线”地块。

好地大数据显示，金辉今年在浙江总计拿了5宗地，除今天拿下的绍兴西安村地块外，另4宗分布于宁波余姚市（2宗），慈溪市（1宗），绍兴新昌县（1宗）。总计拿地量400余亩，总建面50.5万㎡，拿地总金额57.2亿元。