看点一：北控城投首入大湾区，保利补仓禅城城北
看点二：北控城投地块为今年板块内实际楼面价最低
看点三：两宗地块均能保本
文/好地研究院 黄卓贤
今天，佛山市出让2宗商住地，分布于南海里水与禅城城北，2宗地总出让面积9.2万方，总建筑面积30.32万方，成交总价369875万元。
1.佛山市南海区里水镇中大街以东、里水中心小学以南、水口大道以西地段TD2021(NH)WG0025地块，吸引了5家房企参拍。经过16轮竞价，最终地块由佛山市南海乐基房地产有限公司（北控城投）以160500万元竞得，溢价率16.3%，成交楼面价14226元/㎡，实际楼面价15297元/㎡。
2.禅城区佛罗路南侧、滨河路北侧TD2021(CC)WG0006地块，吸引了1家房企参拍。经过1轮竞价，最终地块由保利华南实业有限公司以底价209375万元竞得，成交楼面价11000元/㎡，实际楼面价11168元/㎡。
宗地信息：
南海里水地块
宗地坐落：南海区里水镇中大街以东、里水中心小学以南、水口大道以西地段
交易编号:TD2021(NH)WG0025
土地用途：商住
用地面积：37607.83㎡
容积率：≤3
建筑面积：112823.49㎡（兼容商业服务业设施总计容建筑面积≤11200㎡）
起价：138000万元，楼面起价：12231元/㎡
成交总价：160500万元，成交楼面价：14226元/㎡，实际楼面价：15297元/㎡
溢价率：16.3%
参拍房企：北控城投、越秀、龙光、美的、卓越
竞得者：佛山市南海乐基房地产有限公司（北控城投）
位置图（来源：好地大数据）
禅城城北地块
宗地坐落：禅城区佛罗路南侧、滨河路北侧
交易编号:TD2021(CC)WG0006
土地用途：商住
用地面积：54383.04㎡
容积率：≤3.5
建筑面积：190340.64㎡（兼容的商业商务类建筑的可建建筑面积≤38068.12㎡）
起价：209375万元，楼面起价：11000元/㎡
成交总价：209375万元，成交楼面价：11000元/㎡，实际楼面价：11168元/㎡
溢价率：0%
竞得者：保利华南实业有限公司
位置图（来源：好地大数据）
看点一：北控城投首入大湾区，保利补仓禅城城北
北控城投主营核心业务涵盖新城新区、旧城改造、智慧城市、产业园区及特色小镇等，隶属于北京控股集团有限公司(简称北控集团),是北京市资产规模最大的国企之一，中国企业500强。
值得一提的是，北控城投同为本地块的前期整理者，可享50%的“增值收益奖励”。此外，其还与绿地联合拿下高明荷城三洲旧改项目前期投资。此次为首次在佛山公开市场拿地，正式进驻大湾区。
目前，保利在禅城城北在售有保利新汇城（紧邻本案）与保利时代天珀项目，此次拿地，保利补仓禅城城北。
保利今年以来已在佛山竞得三宗地，前两宗地分别位于禅城石湾与南海狮山，3宗地总建面72.15万方，成交总价667125万元。
保利今年以来佛山竞得地块分布（来源：好地大数据）
看点二：北控城投地块为今年板块内实际楼面价最低
今年以来，里水板块共成交出让3宗商住地，另外2宗地分别为里水邓岗桥东侧地段地块（竞得者龙光，实际楼面价17750元/㎡）、里水甘蕉村和同村民小组“荔枝园”地段地块（竞得者美的，实际楼面价16532元/㎡）。
今天北控城投以实际楼面价15297元/㎡拿地，相比龙光地块与美的地块分别低了2453元/㎡（降幅约13.8%），1235元/㎡（降幅约7.5%）,为今年板块内3宗地中实际楼面价最低。
今年以来里水板块出让3宗地分布（来源：好地大数据）
看点三：两宗地块均能保本
北控城投里水地块：如按照3500元/㎡的建安成本，1000元/㎡的装修标准，综合考虑财务、税费成本，地块对应保本房价为23882元/㎡（精装）。目前同样距离金沙洲核心区5公里左右的碧桂园云樾金沙在售精装均价约23500元/㎡，与本案保本房价相差不大，且考虑到北控城投作为前期整理者享有增值收益奖励，因此该地块保本难度不大。
保利城北地块：如按照3500元/㎡的建安成本，1000元/㎡的装修标准，综合考虑财务、税费成本，地块对应保本房价为18969元/㎡（精装）。而本案紧邻的保利新汇城精装均价约19000元/㎡，刚好保本。
从成交结果来看，今天整体热度不高，好地研究院认为与两宗地块的属性有一定关系，保利地块周边环境、配套本就一般，起价又高，底价情况下仅能保本，且紧邻的保利新汇城去化一般，另外地块容积率3.5，限高55米，方案排布上缺乏想象空间。而北控城投地块创今年里水板块楼面价新低，好地研究院认为主要与地块容积率相关，相比之前的龙光、美的地块，北控城投地块容积率高不少，产品打造上同样缺乏想象空间，周边环境也一般，预计刚需定位为主，加上北控城投为前期整理方，竞争上有优势，其他企业想要拿下，势必付出高代价。