好地网6月15日消息（研究员 邬愉波）明天，绍兴将出让史上首宗“限房价、限地价”的“双限”地块，对绍兴土拍市场而言，是质的改变。

越城区F-28地块，出让面积102.52亩，容积率1.4，建面95686.78㎡。新房毛坯整盘均价限价为27500元/㎡。

绍兴的“限房价”第一枪，相比当前市场是高了还是低了？市场接受度如何？又将对市场产生什么影响？好地研究院分析如下。

地块指标

地块航拍图

一、首宗“双限地”房价怎么限，高了还是低了？

相比杭州、宁波的限价一刀切，本地块给了两个新房限价，分别是27500元/㎡的整盘毛坯均价限价，和3层以上住宅均价限价24000元/㎡。

地块限高24米，即24000元/㎡基本为洋房的限价。

如果装修，3层以上住宅装修标准为不低于2000元/㎡，3层以下未做要求。

另外，车位价格规定为多层不超过24万元/个，排屋不超过35万元/个。

那么，这一新房限价，相比周边，是高了还是低了？先来详细看下地块情况。

地块位于越城区城南，虽属于环内，但其南侧即是二环南路道路预留地，区位条件一般。不过其距离在建的地铁1号线二环南路站、1号线和3号线（规划）换乘站城南大道站均在1公里以内，未来看好。

好地大数据显示，相比镜湖、则水牌等出地大户，同属于越城区的城南板块出地量较少。而这或许是首宗“双限”地落在城南的原因。

好地研究院认为，作为双限“试水”地块，既要看市场反应，又要尽量对周边市场少些干扰，非密集出让的城南，恰是一个不错的选择。

地块位置图

地块周边距离最近成交是融信地块，成交于2019年11月12日，成交楼面价7943元/㎡，案名融信招商·兴望。

拿地时间最近的是东侧融创地块，相距近2公里，地块出让于去年6月12日，成交楼面价12263元/㎡，案名和樾府。

两个项目均在售中，但差价较大。兴望在售11层小高层均价约2万（简装），叠排25000元/㎡左右。和樾府在售高层均价25000元/㎡，小高层26800元/㎡（装标2000）。

即本地块24000元/㎡的洋房限价，相比融信地块高出不少，与区位更优越的和樾府差不多。

而从周边二手房项目来看，地块旁边临江雅苑的毛坯挂牌价在22000元/㎡左右，目前不存在一二手倒挂。

好地研究院认为，这个限价是加了一定的涨价预期的，毕竟根据6月3日最新出台的调控“绍4条”，这个价格可能是板块未来一年的限价。

6月3日，绍兴发布调控“绍4条”，其中有2条与限价有关：

①以网格控房价：对市区商品住房价格实行网格化管控，网格划分及控价原则上每年调整一次；

②完善房价地价联动机制：以地块所属网格控价为依据，合理设定住宅用地出让最高限价。

二、27500元/㎡的整盘均价能实现吗？

本地块容积率1.4，限高24米，按限价要求，可做两种产品：花园洋房和联排。

按24000元/㎡的洋房限价和27500元/㎡的整盘毛坯均价，预计洋房和联排的可设置比例为8：2，联排的均价可达41500元/㎡。

如上所述，如果加上2000元的装标，本地块洋房均价达到26000元/㎡，比同为2000元装标的和樾府小高层（均价26800元/㎡）稍低。

从区位上看，和樾府的位置更好，但和樾府在售的是11层小高层，而本地块则为8层洋房，产品上更有优势。因而预计这个新房限价未来可以实现。

41500元/㎡的联排周边暂无可对标项目，但预计实现难度不大，北侧约4公里，众安·古越郡府在售，联排均价约5.5万元/㎡。

综上，本地块27500元/㎡的整盘均价未来可以实现，但因为价格有一定的上涨，加上绍兴市区目前供应量不小，城南非明星板块，投资客较少，去化速度会有所影响。

三、预计将封顶并竞租赁房

由于本地块规定了地下建面不少于35000㎡，以车位面积35㎡/个，则可至少设置1000个车位。

按车位限价洋房24万元/个、联排35万元/个算，依然按洋房和联排8：2设置，则车位均价可达26.2万元/个。

扣除所得税后，则车位利润为9900万元。

再来测算新房销售部分。

假设洋房装修（装标2000元/㎡）、联排毛坯，则整盘均价可达到上限29100元/㎡，按洋房建安成本4500元/㎡，装修成本1000元、以及联排建安成本5500/㎡，来测算（计税费6%，营销管理费2%，所得税25%）：

当达到封顶价，即上限楼面价为17526元/㎡时，整盘销售利润为19596万元。

则总体利润达到29498万元，此时销售利润率为9.7%。

由于地块新房限价较高，预期未来去化较慢，房企需要预留一定利润，假设预留3-5个点利润，则地块依旧将拍至封顶，并竞配建租赁住房面积。

值得一提的是，目前杭州、宁波首批地块都已完成出让，市场热度明显比集中供地前上升，并促成了浙江其他城市的土拍热度增加，加上绍兴市区上一次出让已经是4月30日，一个半月的缺位，使得市场饥渴度上升，这些都可能会加剧竞争，降低预期利润率。

四、谁将出手？

好地研究院获悉，明天有14家房企参与竞争，大多为外地房企，预计竞争激烈。