核心提要：

1、项目盈利难度不大

2、万科10天内“连下三城”

好地网4月30日消息（研究员 颜景椿）今天，绍兴镜湖新区凤林西路以北7号地块分开出让，分别被万科和保利拿下，成交总价62.54亿。

绍兴镜湖核心区成交2宗相邻宅地——镜湖新区凤林西路以北7-1号地块，得主万科；镜湖新区凤林西路以北7-2号地块，得主保利，成交总价62.54亿。

其中，万科拿下1号地块，成交总价27.6亿，楼面价21392元/㎡，溢价率25.45%。地块需配建7000㎡18班幼儿园一处，若配建幼儿园建安成本按4000元/㎡计算，则地块实际地价22849元/㎡。

保利拿下2号地块，成交总价34.49亿，楼面价21678元/㎡，溢价率23.81%。

这是10天内万科在镜湖拿下的第3宗地，3宗地总占地面积239.5亩，总体量28.8万方，成交总价67.9亿，可联合打造。

地块指标

地块位置分布

一、项目盈利难度不大

从地块指标看，万科地块占地84.1亩，容积率2.3，总建面129018.73㎡，除去需要配建的7000㎡幼儿园，地块住宅可售面积在122018.73㎡，实际地价22849元/㎡；

保利地块占地97.5亩，容积率2.48，总建面161177.93㎡，成交楼面价21678元/㎡。

相比于万科地块，保利地块无幼儿园等配建要求，容积率更高，住宅可售体量较万科地块多了近4万/㎡，实际地价也稍低。而万科地块相对来说有更宽阔的水域面积。

两宗地块住宅均为限低36米，限高54米，可打造高层、小高层产品。此类产品周边有不少参考坐标，且近期均有开盘。

地块西南侧900余米，同样为万科拿地的翠湖隐秀，项目容积率2.2，4月9日首开，在售高层均价（简装）2.6-2.7万/㎡；

东北侧700余米，4月9日新领预售证的武地融创滨湖湾，项目容积率2.1，在售高层均价（精装）2.8万/㎡。

南侧约500米龙湖金地天汇4月9日首开，在售高层均价（精装）2.8万/㎡。

地块周边楼盘

若以建安成本4000元/㎡，装修成本1500元/㎡，车位30万/个测算，则万科项目整盘保本房价在2.84万/㎡（精装），保利项目整盘保本房价在2.8万/㎡（精装）。

这一价格与周边目前新房售价基本持平，两个项目预计打造高层+小高层产品。假设万科项目高层与小高层产品设计比例为7:3，则未来高层均价2.8万/㎡，小高层2.93万/㎡则可达到保本。

若保利项目高层与小高层产品也以7:3假设，则未来高层均价2.75万/㎡，小高层均价2.9万/㎡也可保本。

地块航拍图

好地研究院认为，未来项目审批价格若是还能上涨、车位利润也得以实现，地块要盈利难度不大。

二、万科10天内“连下三城”

加上今天拿下的镜湖新区凤林西路以北7-1号地块，不到10天的时间里，万科已在镜湖核心区拿下3宗涉宅地，拿地总面积239.5亩，总建面28.8万方，拿地总金额67.9亿。

4月23日，万科以上限价格157500万元竞得凤林西路以北8号地块，楼面价24233元/㎡，溢价率34.62%。竞报配建租赁住房面积6000㎡。实际地价为27015元/㎡。

4月27日，万科再次以上限价格245500万元竞得凤林西路以北6号地块，楼面价25984元/㎡，溢价率34.89%。竞配租赁住房面积14880㎡。 实际地价达到31588元/㎡。

若再加上去年8月万科拿下的凤林西路以南4号地块，万科在板块内总库存已达40万方。

3宗地块成交情况

这三宗地位置相邻，中间仅有水系相隔，未来有望联合打造。万科有大体量项目打造的成功经验，在项目产品设计上多下心思，将来或将赢得较高的市场认可度。

连宗开发，也将从两个方面加大项目的盈利空间：

1、三块地联合打造，可降低项目整体的营销、管理等成本；

2、项目体量大，可拉长营销周期，售卖时间长，在目前绍兴市场限价较宽松的情况下，远期来看整个楼盘具备更大的盈利空间。

地块位置分布

据好地大数据显示，万科今年在浙江土地市场公开竞得涉宅地共10宗，总体量124.7万方，总金额189.6亿元。分布在杭州（1宗）、宁波（1宗）、温州（2宗）、嘉兴（1宗）、金华（2宗）和绍兴（3宗）。

万科在绍兴竞得的3宗地块，体量占比23.1%，金额占比达到35.8%。