好地网4月21日消息（研究员 颜景椿）金华“试水”集中供地的首批地块，今天同时出让，7宗涉宅地，6宗成交，1宗仅10余亩的乡镇地块，虽然有报价，但未达设定的保留价流拍。
6宗地，成交总面积605.4亩，总建筑面积75.4万方，成交总价90.3亿，平均楼面价11975元/㎡，平均溢价率49.4%。
6宗地块，均由外地房企包揽。其中，万科拿下2宗，拿地总金额46.6亿，占本次地块成交总价的一半以上；金地拿下2宗，拿地总金额20.3亿；保利拿下1宗，拿地金额15.7亿；德州嘉泰拿下1宗，拿地金额7.8亿。
地块指标
地块位置
金华并不在实施集中供地政策的22个重点城市名单之中，也未明确说一年将推几次集中出让。但截至目前，金华已经集中推出两批涉宅地。第二批共计8宗，将在5月18日集中出让（相关链接）。
这也是浙江省内首批以相对集中的方式出让的涉宅地。今天的成交结果有3个关注点：
1、3板块地价创新高，最大涨幅83.2%
从这次土拍结果来看，即便是集中推出地块，但市场热度依旧。
6宗涉宅地出让，有3个板块地价创新高。
婺城新区的金土本2021-3号地块，成交楼面价9176元/㎡，相比板块此前最高楼面价（去年10月成交，楼面价7417元/㎡），涨幅23.7%；
开发区的金开自然资规供[2021]15号地块，成交楼面价15222元/㎡，相比板块此前最高楼面价（2019年7月成交，楼面价8311元/㎡），涨幅83.2%。
金义都市新区的金市土让告字[2021]6号地块，成交楼面价10611元/㎡，相比板块此前最高楼面价（去年11月成交，楼面价9191元/㎡），涨幅15.4%。
2、外地房企包揽6宗地，品牌房企优势明显
今天成交的6宗地块，均由外地房企包揽。其中，万科拿下2宗，拿地总金额46.6亿，占本次地块成交总价的一半以上；金地拿下2宗，拿地总金额20.3亿；保利拿下1宗，拿地金额15.7亿；德州嘉泰拿下1宗，拿地金额7.8亿。
集中供地，对房企来说，最大的问题就是有限的资金只能重点突击少数地块。目前，杭州首批集中供地的57宗地块正在挂牌中，不少房企的资金无疑会被分流。这样的背景下，资金实力强的品牌房企显然拥有更多机会。好地网获悉，杭州挂牌中的57宗地块，品牌房企的勾地量也更多。
3、2宗限房价地测算略亏，不限价地均需加预期
6宗地块中有2宗为限房价地，这是金华首次推出限房价地。而在5月18日出让的8宗涉宅地中，除了1宗全部建面需回购的地块外，其他涉及商品房部分全部限房价。
今天出让的2宗限房价地，分别位于婺城区开发区板块以及金东区多湖CBD板块，分别由万科和保利竞得，其中保利地块起价已经略超过周边地块成交价。
根据好地研究院测算，保利地块按限价售卖刚刚保本，万科地块按限价卖则略有亏损，需要通过车位配比等方式来增加收益。
而其余4宗不限价地，以周边新房市场行情来看，大都均需要加预期才能盈利。
一、金东区保利地块：限价与周边项目持平，正处于保本线上
保利竞得规划纵一路以东、李渔路以南、环城东路以西、宋濂路以北地块，地块为商住地，容积率2.1，总建面9.5万方，成交楼面价16452元/㎡，溢价率31.62%。
地块位于金东区核心，距金东区政府仅800米，为限房价地块，上限毛坯房价21500元/㎡、上限精装价23650元/㎡。地块单个车位、车库按住宅限价均价（毛坯）每平方米销售额的10倍限价，即本地块车位限价21.5万/个。
以建安成本4000元/㎡测算，地块保本房价23666元/㎡，与新房限价基本持平，堪堪保本。
地块位置
地块周边最近一次拍地是在今年2月2日，荣安以总价118145.89万元竞得金东区金土本2020-38地块，楼面价18585元/㎡，溢价率37.67%，为目前金东区最高楼面价记录。该地块不限价。
与地块一路之隔，敏捷·星汇源著，小高层近期成交均价21452元/㎡。地块北侧700米，绿城招商·春熙明月在售，高层均价2.4万/㎡，与本地块限价差不多持平。绿城去年4月拿下该项目地块时楼面价仅为12323.8元/㎡，相比之下，本地块地价一年上涨了33.5%。
二、婺城区万科2宗地块：两宗地均刷新板块地价，限价地略有亏损，不限价地块盈利需加预期
1、宾虹路以北、环城西路以西、双溪西路以南、方岩街以东的待出让地块
为商住地，容积率1.8，总建面16.2万方，成交楼面价15222/㎡，溢价率38.38%，刷板块新高。算上配建幼儿园成本，实际地价15648元/㎡。
地块拥有一线江景，为限房价地块，上限毛坯房价20000元/㎡、上限精装价22000元/㎡，单个车位、车库按住宅限价均价（毛坯）每平方米销售额的10倍限价，即车位限价20万/个。
这一限价低于周边新房价格，地块东南侧800米在售的保亿·天润华府近期高层均价已达约2.3万/㎡。
按建安成本4000元/㎡测算，地块保本房价约2.28万/㎡，比限价高了800元/㎡，按限价售卖将亏损。由于地块享有一线江景，预计未来去化不难，或可通过增加车位配比等方式盈利。
地块位置
地块楼面价涨幅也不小，保亿·天润华府项目地块2019年7月拿地时楼面价仅为12212.5元/㎡，相比之下，本地块地价涨幅就达到25%。
2、金华市婺城新城区东堰街以东、金江南街以西、文津路以北地块
地块为宅地，容积率1.8，总建面24万方，是本批地块中体量最大的，成交楼面价9167元/㎡，溢价率46.02%，创板块地价新高，算上配建幼儿园成本实际地价9362元/㎡。
地块位置核心，距婺城区政府1.5公里。地块南侧，金华市厚朴企业管理有限公司去年10月拿下1宗商住地，楼面价7417元/㎡，相比之下，本地块名义地价涨幅23.7%。南侧观澜江境在售，毛坯高层均价1.25万/㎡。
据好地研究院测算，地块保本房价达到1.42万/㎡（毛坯），相比观澜江境需加13%预期。
地块位置
三、金东区金地2宗地块：1宗需深耕产品以拉高售价
1、金华市北二环东路以北、西九路以东、规划道路以西地块
地块为宅地，容积率1.8，总建面4万方，成交楼面价10197元/㎡，溢价率61.65%。
地块位置较偏，周边近年并无商品住宅比例较大的地块出让。东侧2公里处，新鸿隆翔去年5月拿下一宗商住地，成交楼面价2515元/㎡，该地块商业占比50%，地块项目新鸿广场，高层均价1.2万/㎡。
本地块地价已超一万，测算保本房价达约1.6万/㎡，价格较高。但本地块容积率1.8，可做高低配，来拉高均价。
地块位置
2、金东新城区金瓯路北侧商住地块
地块为商住地，容积率为2，总建面14.4万方，成交楼面价11250元/㎡，算上配建幼儿园成本实际地价达11630元/㎡。
地块紧邻金华南站和在建的金东市域轨道交通线，交通便捷度高。
西南侧2.3公里处，去年6月，保利拿下1宗商住地，楼面价10135.7元/㎡，地块项目为保利·阅江台，高层均价2.2万/㎡；
地块周边还有天阳融信·云栖江境在售，整体均价1.95万/㎡，去年5月19日最近一次开盘成交均价约2万/㎡。
相比之下，本地块地价涨幅不大，测算保本房价约1.9万/㎡。从周边行情来看，地块要获利不难。相比于周边项目，地块靠近市域铁路，是一大优势，与上述两个项目相比，缺乏景观资源，配套相对不足。
地块位置
四、金义都市区德州嘉泰地块：地价涨幅较大，需加28%预期
金山大道西1#地块，地块为商住地，由德州嘉泰竞得，容积率1.8，总建面7.4万方，成交楼面价10611元/㎡，溢价率76.85%，创板块地价新高。
地块东南侧400米，金华厚朴去年11月拿下2宗商住地，容积率仅1.1，其中北侧地块楼面价9191元/㎡，溢价率36.62%，与之相比，本地块地价涨幅15.4%。
地块东南侧红星·铂凯花园已售罄，最近成交均价1.3万元/㎡，该项目地块2019年12月出让时楼面价仅4056元/㎡，而本地块楼面价已超一万，测算保本房价需达到1.67万/㎡，即相比于凯铂花园，房价需上涨28%。
地块位置