核心提要：

1、金昌柯岩宅地：实际地价达31519元/㎡，加预期达29.5% 

2、美的高铁北站宅地：楼面价17669元/㎡，比此前涨了27.3%

好地网4月20日消息（研究员 颜景椿）今天，土拍热度持续上涨的绍兴城区成交2宗涉宅地，实际地价双双创板块新高。

金昌以封顶总价14.1亿拿下柯桥柯岩A-21地块，楼面价26296元/㎡，竞配租赁住房8010㎡，实际地价达到31519元/㎡，超过此前祥生拿下的柯岩B-48地块（成交于3月30日，实际地价30457元/㎡）。意味着半个多月时间，柯桥区实际地价再度创新高，涨幅3.5%。

美的以总价24.54亿拿下越城区镜湖新区高铁北站D2地块，楼面价17669元/㎡，溢价率21.85%。这是板块今年出让的第一宗涉宅地，比起板块最近成交的地块（去年9月15日成交，楼面价13876.2元/㎡），涨了3792.8元/㎡，涨幅27.3%。

金昌、美的为何敢于加预期拍高价？

地块指标

地块位置

一、金昌柯岩宅地：实际地价达31519元/㎡，加预期达29.5%

柯桥柯岩A-21地块，纯宅地，容积率1.4，总建面53706.1㎡，可设置洋房、排屋等低密产品。地块南北两侧、东侧均环水，有很大的景观资源优势。

地块周边在售楼盘不少，北侧直线距离800米的金辉半岛云著，容积率1.3，产品为洋房、排屋等。

项目1月27日新领预售证，洋房备案均价约2.5万/㎡，联排备案均价约4.4万/㎡，其中最高联排单价5.2万/㎡，项目整盘均价约2.98万/㎡。

西北侧直线距离1.6公里的烟波飞鹭，也是金昌的项目，容积率1.6，产品为洋房、双拼、排屋等。

项目2月2日新领预售证，洋房备案均价约3.3万/㎡，双拼备案均价约5.4万㎡，项目设置了类独栋产品，最高单价达到6.4万/㎡，项目整体去化情况良好。

地块实际地价31519元/㎡，若按照建安成本洋房4500元/㎡、排屋6000元/㎡（毛坯）计算，地块保本房价为38600元/㎡，相比于金辉半岛云著项目，本案加预期达29.5%。

地块位置

金昌为何敢于大幅加预期？好地研究院认为，原因有以下2点：

1、金昌产品打造能力强，可通过产品创新来增强溢价能力。

西北侧在售的烟波飞鹭，洋房均价达到3.3万/㎡，类独栋产品更是卖到6.4万/㎡，且去化良好，这给了金昌打造高端产品以增强溢价的信心。

虽然本地块区位上不如烟波飞鹭项目，但若在产品上多下心思，价格超过周边并不难。地块还可通过洋房精装修等方式来增加盈利；

2、地块周边水系环绕，有大片临水区域，沿水岸可以设置较多双拼、排屋产品，产品设计空间较大。

地块航拍图

二、美的高铁北站宅地：楼面价17669元/㎡，比此前涨了27.3%

镜湖新区高铁北站D2地块，地块容积率2.2，总建面138883.8㎡，毗邻绍兴高铁站和在建地铁1号线站点。

地块成交楼面价17669元/㎡，相比于板块此前最近成交的镜湖新区大越路东侧3号地块（荣安）楼面价13876元/㎡，半年多时间，地价涨幅近3成。

地块西南侧直线距离1公里左右，有三盛·汝悦璟园、世茂美的云筑两个项目在售。

其中三盛·汝悦璟园1月26日领出预售证备案均价2.44万/㎡，世茂美的云筑1月、4月各领出一张，备案均价2.4万/㎡。

若参考价格较高的汝悦璟园备案价2.44万/㎡（带装修），项目建安成本4000元/㎡，装修成本1200元/㎡，车位20万/个，预测美的的保本房价为2.45万/㎡（含车位利润），与周边项目在售价格基本持平，即基本可实现盈亏平衡。如未来新房售价能有所提升，则能获得一定的盈利。

地块位置

不过，地块周边竞品较多，除上述2个项目外，西南侧600米，荣安去年8月、9月还拿下了2宗相邻宅地，2地块联合打造，项目为荣安中央公园，总建面达21.5万方，还未开盘。

地块航拍图

而美的拿下此地块，可能出于以下考虑：

1、相较于周边的几个项目，本地块交通优势明显，距离绍兴高铁站入口仅400余米，还有在建1号线绍兴北站，交通便捷度高。

2、除交通优势外，产业前景也是美的敢于高价拿地的重要原因。地块北侧一路之隔即为高铁北站TOD综合体项目，为绍兴重点打造的科创产业集中地和科创人才汇聚区，未来将聚集大量人气，相关配套也会随之跟上。

绍兴北站TOD项目效果图