好地网4月13日讯（研究员 孙航海）今天，嘉兴海宁鹃湖板块的地块，再一次落入本土房企鸿翔之手。

海宁今年至今出让的涉宅地不过3宗，除了2月25日浙江创创拿下的商业比例高达8成的商住地块，另2宗宅地系数由鸿翔收入囊中。

不过，鸿翔的守擂难度在提升。今天出让的妇保院南侧宅地，鸿翔拿下的代价是封顶价7.76亿+竞配建保障房28200㎡，楼面价10728元/㎡，实际地价达到20138元/㎡，创海宁市涉宅地新高。

此前海宁的最高地价为侨福置业2018年5月9日竞得的许村镇58号地块（实际地价约19912元/㎡），上涨了226元/㎡，涨幅1.1%。

地块在挂牌期间就有22轮报价，并报至竞配保障房。最终经过105轮出价，竞配保障房28200㎡，占总建筑面积比例高达39%。

鸿翔近两年在海宁布局情况如何？好地研究院分析如下：

地块指标

地块位置图（来源：好地大数据）

地块位于海宁市鹃湖板块，妇保院南侧、竞芳路西侧，出让面积48223㎡，容积率1.5，建筑面积72334.5㎡。

地块临近碧云南路、江南大道等交通主干道，与杭海城际铁路（在建）的浙大国际学院站直线距离仅1公里，交通出行便利。

周边有硖石小学、海宁高级中学、海宁实验幼儿园、海宁妇幼保健院等教育医疗配套，南侧1公里处为银泰百货，还有鹃湖公园、海宁生态绿地公园、长山河生态湿地公园等景观资源环伺，整体居住环境较好。

地块航拍图（来源：好地大数据）

一、土地市场：板块地价一年多涨了6成

据好地大数据显示，地块所在的鹃湖板块2019年以来出让了6宗涉宅地，均位于杭海城际线北侧。

其中，3宗被鸿翔竞得，总建筑面积达到22.4万方（占6宗地块的48%），总金额24亿元（占比59.4%）。剩下3宗地块竞得者均为海宁国企（海宁城投1宗，工联2宗）。

除了海宁市工联房地产竞得的两宗商住地需配建大量教师商品住宅，其余地块均拍到上限，且竞配的安置房面积也在不断提高，即拿地成本持续上升。

从2020年初的12395元/㎡，上涨到今天20139元/㎡（同时也是海宁市涉宅地实际地价新高），涨幅达到62.5%。

海宁鹃湖板块2019年以来出让涉宅地情况

地块周边出让地块情况

二、新房市场：鸿翔的定价权优势

算上今天出让地块，板块内目前有3个待售项目，可售体量13.9万方（含2个鸿翔项目和1个海宁城投项目）。

2个项目，鸿翔·玖望和工联·海纳郡毛坯在售。

其中，鸿翔·玖望小高层成交均价约2.23万元/㎡，联排/双拼售价则超过3万元/㎡。

工联·海纳郡高层/小高层交易均价2.18万元/㎡，联排/双拼售价达到了3.7万元/㎡。

地块周边项目分布图

考虑到本地块容积率仅1.5，建筑限高：18-35米，预计产品为叠墅、洋房以及小高层等。

地块竞配安置房面积28200㎡，占到总建筑面积的39%。这部分可全部建造11F或12F的小高层（无偿移交），剩余部分则可以排叠墅+洋房。

若以周边小高层毛坯售价的1.2倍（约2.64万元/㎡）销售，计算车位利润后成本为26519元/㎡，略微亏损。即以单宗地块看，有亏损风险。

不过，鸿翔在海宁深耕20多年，相较外来房企有成本优势，同时深谙本地人居习性。地块虽限低18米，无法打造联排或双拼，但可以通过打造叠墅，并将产品属性定位为高端改善，提升居住舒适性，从而提升售价和去化。而且鸿翔目前在板块内有一个在售项目，两个未售项目（含此地块），有一定的定价权。

另外，地块南侧的杭海城际已经启动试运行，今年6月底就将试运营，届时将实现海宁与杭州之间的无缝衔接，对本地块是实质利好。

三、鸿翔在海宁的持续布局

据好地大数据，今年，海宁市成交涉宅地仅3宗，分布在鹃湖、城南新区和高铁新城。总出让面积147亩，总建筑面积9.44万方，总成交金额10.1亿元。

其中，位于高铁新城的大体量商住地，被浙江创创低溢价率竞得，成交总价24100万元，成交楼面价2149元/㎡（商业比例80%，总体量11.2万方）。

剩余两宗纯宅地均被鸿翔竞得，总建面20.65万方，拿地金额10.1亿元，占海宁出让金的80.8%。

若看前两年，鸿翔在海宁市拿地占比已有持续升高之势：

建筑面积由2019年的50.9万方上升到54.7万方，占比从19.8%升到30.6%；

拿地金额从27.7亿元上升到52.7亿元，几乎翻倍，占比从19.1%升到36%，超过三成。