好地网11月23日消息（研究员 徐路加）整个11月，杭州仅2宗涉宅地出让。2宗地均位于余杭区，1宗在“当红炸子鸡”板块未来科技城，1宗在余杭经开区。竞拍大战均将在明天上午打响。

杭州地块公告至出让通常需一个月时间，假如接下来的一周无涉宅地挂牌，明天这2宗地将是杭州年内最后出让的涉宅地。

2宗地总建面42万方，总起价41.2亿元。其中：

未来科技城纯宅地，容积率仅1.6，限高要求下预计将设置为洋房产品，新房精装限价37710元/㎡。板块作为杭州最热门的区域之一，预计竞争将十分激烈，溢价率或超过12%。

余杭经开区地铁九号线新洲站TOD地块，商业商务达14.15万方（占比41%），加上监管协议要求较高，对房企考验不小，或将影响房企出价。

具体分析如下：

地块指标情况表

2宗地块分布情况（来源：好地大数据）

一、未来科技城地块，溢价率或超过12%

地块核心指标：总建面74779㎡（含配建5%公租房），容积率1.6，建筑高度18-24米。

起始价17.2亿元，起始楼面价23000元/㎡，新房精装限价37710元/㎡（含装修4000元）。

1、37710元/㎡的新房限价，具有快销预期

本宗地块，1.6的容积率，18-24米的建筑高度要求下，预计将设置为洋房产品。

新房精装限价达到37710元/㎡，较北侧今年6月11日金成&吴兴新业竞得地块限价上涨1610元/㎡，涨幅4.5%。

金成&吴兴项目规划为15-16F的全高层，产品差异下，本地块限价上涨合理。

来看周边市场环境：

一手房，富力中心在售，高层均价34500元/㎡，摇号中签率仅4%；

售罄项目如阳光城·未来悦、中南樾府等，二手房成交单价达到45000元/㎡以上。

因此，本地块37710元/㎡的精装限价，与二手市场有严重倒挂，项目快销预期强。对房企周转速度的影响，将更多来自预售证审批和网签速度。

周边项目、今年成交地块（来源：好地大数据）

2、溢价率或超过12%

今年杭州土地市场一直维持极高的热度。临近年底，仍有较多房企有迫切的拿地需求。明天出让的这两宗地，很可能是杭州今年最后出让的地块，预计房企将珍惜最后“上车”机会，竞争难度将增加。

如好地网在11月5日所撰《本月杭州仅出让2宗地，看看一地难求中隐含的拿地风险》一文中所分析，未来科技城今年出让的3宗宅地，平均预期销售利润率仅2.4%。基于板块内一二手房目前比较火爆的销售形势，愿意以极限低利润拿地以获得销售规模的房企可能不在少数。

比如地块北侧最近出让的金成&吴兴新业地块，预期销售利润率仅0.48%。

好地研究院预测，可将今年板块平均预期销售利润率2.4%作为预测的上限。此时，本地块名义楼面价为25829元/㎡，溢价率为12.3%。

即，预计本宗地溢价率将超过12%。

3、谁将出手？

本地块总建面仅7.4万方，起价17.2亿元，是房企普遍能够承受的范围，又基于良好的销售预期，预计报名房企较多，如板块内已有布局的绿城、金成、万科、新城等。

最终谁将脱颖而出，将取决于房企的成本控制能力，和对更低利润率的承受力。

二、余杭经开区商住地，监管高要求或抑制房企出价

地块核心指标：总建面34.5万方，其中商业商务14.15万方，住宅19.7万方，公租房6200方。起始总价23.96亿元，起始楼面价6950元/㎡，新房限价22000元/㎡（含装修3000元）。

另外，根据地块监管协议，对引入的产业、商业有较高要求，最高罚款将超过2亿元。

地块各业态组成、监管要求

1、8.15万方商办部分销售及产业匹配度为最大难点

从上表地块组成可知，该项目业态复杂，包括住宅、自持酒店、自持商业、可售商办等，还包括产业导入要求，其中难度最大的就是商办部分的销售和产业的匹配度，十分考验房企的综合实力。

①8.15万方可售商办，压力不小

这部分如何变现，是最大难点，也是房企能否资金回正的关键。

可参考项目为南侧800米的汇高·柏悦中心，商办成交均价在13900元/㎡左右，按此计算，本地块8.15万方的商办货值将达到11.3亿元。

但柏悦中心的商办去化情况一般。加上板块内来商业商务可售面积还有23.8万方，压力较大。

②监管协议要求高

目前，能打造商场、酒店的房企不少，也有自持的实力。

但是，具备商务部认定的10家以上“中华老字号品牌”条件的企业较少，但仅这项的违约金就高达1亿元；

产业导入上，本地块的要求也相当高：

要引进高端制造及生物医药产业的“国家级海外高层次人才”项目，各不少于1个；引进数字经济企业3家。其中，2家估值不低于7亿元，1家不低于70亿元且上一年主营收入达4亿元。否则最高面临1亿元罚款。

能够同时具备这样的条件，即使是联合体报名，预计也有一定难度。

③住宅以上限价格22000元/㎡能否快销，尚需市场验证

地块19.7万方的住宅，限价22000元/㎡。

目前周边的项目如新鸥鹏杭州第三城和中天汀洲映月，在售均价在20800元/㎡（需要摇号）。且与周边二手房没有明显价差。即项目要涨价1200元/㎡，涨幅5.8%。

不过，从周边成交地块来看，房企对于实现上限价格销售有较高预期。

今年5月19日，华景川竞得东南角宅地，新房限价也是22000元/㎡，溢价率封顶并自持9%。据好地研究院测算，即使以上限价格销售，预期利润率也不过5.5%。

周边项目、今年成交地块（来源：好地大数据）

2、产业匹配度成地块溢价最大变数

据好地研究院初步测算，若将地块商业商务部分地价按零计算，即住宅（含公租房）起价按24亿处理：

①按照今年5月华景川地块住宅部分实际地价12771元/㎡，本地块住宅（含公租房）部分地价25.2亿元，将超过地块起拍价1.2亿元（起拍价24亿元）；

②可售的商务部分8.15万方，按13900元/㎡（柏悦中心均价）计算，可售货值11.3亿元。

在不计算商业商务部分地价下，4.7万方商业成本按1万元/㎡，1.3万方酒店按1.3万元/㎡，8.15万方商办成本按5000元/㎡，这14.15万方商业商务部分成本10.5亿元。

即，可售的8.15万方商务货值将基本与14.15万方的非住宅部分成本持平。

综合以上两部分，地块若底价成交，预计将获利1.2亿+4.7万方自持商场+1.3万方自持酒店。

地块似乎有较大的利润空间，但这只是“账面价值”。要能获取这一价值，取决于房企能否满足监管要求。如果满足不了产业引入要求，将面临最高2.5亿元的罚款。

因此，本地块报名房企的出价能力更多将取决于产业匹配度，而非仅仅地块价值本身。

3、谁将出手？

能独立满足各项监管要求的房企不多，但在拿地难的大形势下，不排除房企与做实业的企业联手组成联合体拿地，最后成交结果取决于参与各方的数量与拿地坚决程度。