土地市场下一个机遇在哪里?2017年长三角土地展回答了哪些问题?

核心摘要

①土地市场全线升温,下一个机遇在哪里?

②2017年,哪些城市、哪些区域是重点供地范围?

③调控加码,房企拿地热情还高吗?

④帮助房企拿地,好地网可以做什么?


好地网4月21日讯(研究员 吴彩萍)30多家政府和做地单位、300多位投资人参会,长三角投资机遇报告和长三角地产投资人投资意向问卷发布,最新的长三角32城供地计划解读,好地网、好地研究院最新产品介绍……集信息发布和信息解读于一体,融地块和城市研究于一身,干货多多,精彩纷呈。今天,2017(春季)长三角土地展顺利落下帷幕。

会议现场

这届土地展,针对目前房企最关注的几大问题,一一进行了解答。

疑问①土地市场全线升温,下一个机遇在哪里?

好地研究院执行院长、首席研究员方晓泉现场发布题为“长三角土地全线升温,下一个机遇在哪里?”的《2017长三角土地投资机遇报告》。

好地研究院执行院长 方晓泉先生发布2017年长三角土地投资机遇报告

整个报告从“1-4月行情回顾”“当前拿地形势”“哪里有机遇”等三个方面,进行了详细的阐述。

在2016年10月的长三角土地展上,好地研究院有以下观点:

一、尽管限购,上海、南京、苏州、杭州依然是资金关注重点。

二、环限购带附近,将是资金溢出的重点,环上海比价效应最大,热度保持的时间可能会比较长,可以成为重点考察的区域。

三、不限购的三四线城市,资金热度的持续性有待于观察,从长期来看,城镇化可能会给江苏长江以北、浙江中部带来机会。

到目前为止,三大现象均已经出现。事实上,2017年以来,长三角土地市场最大的特征是:土地热度(资金)从一二线城市溢出到了三四线。

出让金的规模来看,合肥以432亿居首;合肥及南京组成第一梯队。温州、衢州、台州、舟山、扬州、徐州、连云港等弱二线、三四线城市占比比去年高。

地价来看,一二线城市受土地出让规则影响,地价受到抑制;与此同时,三四线城市,特别是浙中南、苏北城市如金华、衢州、台州(温岭)、扬州、连云港等纷纷崛起。

具体来说,常州主城区地价创下新高,金华市区、衢州市区、嘉兴海宁地价首次破万,台州温岭地价创新高,接近2万,绍兴柯桥地价创新高。

开发商认真听取报告

对于当前拿地形势,好地研究院认为,上海进入“后一线时代”,特征为限人口+限城市发展空间,意味着新上市新房量将锐减,产生巨大供求缺口 。上海、南京、苏州、杭州四大城市均有供不应求的缺口。

但与此同时,上海、南京、苏州、杭州、嘉兴抑制地价,甚至出台了严厉调控,本周,嘉兴所有县市全部出台限购政策。市场环境变得非常复杂。

那么,在这样的大背景下,哪里还有机遇?好地网、好地研究院认为,长三角应该实行拿地的梯度策略,分成核心城市、环上海一环、环上海二环、环杭州、二线城市、优质三四线城市等几个拿地的梯度。这其中的关键点,就是抓住三四线城市的机遇。

好地研究院认为,在抓住机遇的同时,各位投资人也要注意防控风险

近段时间以来,三四线城市限购政策出台的越来越多,土地价格越来越高,同时限房价的措施使销售难度加大。从而使三四线房地产投资的不确定性加大,难度加大。市场低库存与政策强抑制之间的博弈在不断演进中,加强对市场与政策的调查研究是降低投资风险的路径之一。

疑问②2017年,哪些城市、哪些区域是重点供地范围?

此次土地展吸引了长三角20多家政府和做地单位参展,他们带来了今年最新的拟出让重点地块,而除了展位之外,今天土地展还有一个重头戏,是长三角32个城市的供地计划手册发布

供地手册发布

之所以要做这么一份手册,好地网的初衷是为了对长三角供地计划有个系统性的梳理,帮助房企理清2017年的供地方向,有助于形成2017年的基本拿地思路。

为此,好地网、好地研究院针对长三角范围内的地级城市、各个县级城市,进行了逐个摸排,两条腿走路。一条腿,是与各个城市,区县的国土部门联系,官方口径获取供地计划,另一方面,与各个做地平台对接,了解今年的供地情况。

大概经过3个月左右的时间,好地网几乎跑遍了长三角各个供地部门,与50余个城市的政府国土部门及供地单位建立了联系,才形成了这份信息浓缩的手册。

这是首份以民间机构整合制作的长三角首份供地计划手册,共涵盖江浙两地17个地级市,15个县级市,共收录宅地694宗,土地面积达64715亩。后续好地研究院还将根据政府做地进度和出让进度进行阶段性的更新。

疑问③调控加码,房企拿地热情还高吗?

土地展现场,好地研究院还针对现场的投资人,举行了长三角地产投资人投资意向调查问卷,并在现场发布了调查结果。

开发商填写调查问券

针对目前土地竞拍政策一步步收紧的现状,56%的人认为,市场仍将持续火热,但25%的人认为,市场一年后将迎来拐点,有些分歧。

“从现在开始起的半年内,针对长三角的二线城市,你认为的土地市场的趋势”,针对这个问题,70%的人认为政府会加大推地力度,但是不会一下子大量推地,土地争抢依旧十分激烈。

“现在开始起半年内,针对长三角的二线城市,在普遍低库存的情况下,你认为新房销售形势的变化”,50%的人认为不管出不出政策,地价在那里,房价不会跌,47%的人认为无论后续会不会再出政策,房价盘整,但是成交量萎缩。

如何看待当前三四线城市的风险?54%的人认为,相比较一二线的拿地难,风险仍可控。49%的人表示,环沪现在的限购政策,但力度不大,不影响投资预期。

那么,你所在的公司准备在今年什么时候拿地?73%的人认为会是上半年,因为土地储备不够,必须拿地。

拿地难依旧是众多房企所面临的问题。截止目前,55%的公司已经完成年度拿地计划的比率,还不到30%,拿地整体还是比较艰难。

虽然70%的人认为后期调控还将加码,但积极拿地,显然还是接下来大多数开发商的主要态度。

疑问④帮助房企拿地,好地网可以做什么?

今年一季度,开发商在长三角土地市场拿地难的常态有愈演愈烈的趋势,土地市场已经开始从买方市场走向了卖方市场,不少开发商的上海区域公司开始向环沪地区,寻求新的发展。

好地网、好地研究院作为专门为政府土地招商、开发商投资拿地提供信息服务的第三方专业智库,可以做什么呢?

好地网发展方向

好地网总编辑卢丹表示,好地网不可能去替代开发商的投资工作,但是好地网可以成为开发商投资极为“好用”的助手和工具。因为,好地网拥有丰富准确的底层数据、科学专业的研究模型和可视化的价值发现。

卢丹女士指出,好地网以核心城市为据点,建立环线服务圈,目前已经在杭州、上海和苏州建立站点,今年还将计划布局南京。将土地情报网撒到长三角每一个城市,帮助开发商获取长三角土地市场最新的动态。近年来好地网已经与长三角范围内众多开发商建立合作关系。