好地网8月3日讯（研究员 袁梦蝶）今天早上，青浦区淀山湖大道北侧三宗宅地分别被首创、碧桂园+东原、中南竞得，总成交价52.85亿元。【直播回顾>>>】

首创以总价191300万元竞得37-02地块，成交楼面价31126元/㎡，溢价率108%；

碧桂园+东原以14.12亿元竞得35-04地块，成交楼面价30107元/平米，溢价率100.71%；

中南以19.6亿元竞得青浦区盈浦街道淀惠路北侧36-01地块，成交楼面价21610元/平米，溢价率54.38%。

地块指标

不到11个月，地价上涨77%

本次出让地块南面的三宗已出让，其中两宗宅地于2016年2月25日成交，融信以9.8亿竞得的地块为商住用地，溢价28%，成交楼面价15412元/㎡；中南以8.57亿元竞得的地块为纯宅地，溢价58％，成交楼面价22091元/㎡。

2015年9月16日首创以10.98亿元竞得一宗纯宅地，溢价104％，成交楼面价17324元/㎡。

地块位置

不到11个月，起始楼面价上涨76.5%，成交楼面价上涨77%。周边在售项目仅大发融悦，公寓销售报价3.5-3.9万/㎡，洋房销售报价为4.2-4.5万/㎡。

注：以上数据只计算纯宅地，且未剔除安置房等不可售面积

三大得主，谁的成本最低

3宗地块，除了中南所得地块为商住用地（30%的商业用地），其他要求中均含有15%自持面积（用于租赁），5%的保障房面积，碧桂园+东原地块需要有710㎡的配建用地，首创地块需要有525㎡的配建用地，中南地块需要有730㎡的配建用地。

剔除这些不可售面积，碧桂园+东原地块住宅可售面积为36810㎡，可售面积占比为78.49%，则实际楼面价为38359元/㎡；

首创地块可售面积为48642.64㎡，可售面积占比为79.15%，则实际楼面价为39327.6元/㎡；

中南地块可售住宅面积为58223.4平方米，可售面积占比为64.2%，则实际楼面价为32689.86元/㎡。

中南地块住宅部分价格测算

总价19.6亿元中，加上5%保障房的建安成本（按照精装修5500元/平米计），扣除30%商业部分地价成本（按照周边出让的商业用地6000元/平米计算），住宅部分实际地价成本为190331万元。

注：不可售部分按照零地价测算，暂不考虑15%的自持部分可用于租赁，可产生收益）【不可售建筑面积=15%的自持比例+5%保障房+商业用地+公建设施用地】

相比而言，中南拿地成本最低，碧桂园+东原其次，而首创的实际楼面价最高。

三宗地块各项指标比较

地块周边利好可期

出让地块南面为在建17号地铁淀山湖大道站，预计将于2018年通车，交通便捷；万达广场、东渡悦来城等商业配套目前处于开发招商状态，周边规划多所幼儿园、小学、初中，未来配套完善。

地块所处淀山湖片区，位于规划核心地段，将连接大虹桥和淀山湖区域，随着周边工业园区、商贸新区的发展，也将会导入有购房需求的人群。

片区划分图