好地网6月23日讯（研究员 杨育德) 在昆山最新挂牌的8宗宅地中，位于昆山经济技术开发区的东新街地块，因为地处市中心、周边配套成熟等原因，而备受市场关注。
与此同时，让人们关注它的焦点还有两个：须带建筑物出让；有最高限价要求，最终拍卖价格不能超过9000元/平方米。
这块地具体有哪些优劣势？可以做成什么样的产品？好地研究院对该地块进行深入的点评，并推出了两套强排方案，供大家参考。
地块距离在建昆山S1号线黑龙江路站约700米，四至道路中，西面长江中路（主干道）、北面东新街、东面黑龙江中路（次干道）均已通车，通达性好。
地块周边边商业综合体云集，西侧紧邻新天地广场与金鹰国际购物中心，东南侧为青阳港滨水商业街。
其中金鹰国际购物中心总体量达到了120万平方米，物业类型包含了住宅、购物中心、酒店、写字楼等，目前东北侧的住宅已经交付，金鹰国际购物中心已经开业，酒店也已经快要结顶。这个综合体位于昆山核心商贸区，有体量、有景观、集吃喝玩乐于一体，可以为项目今后的业主，带来全方位的配套服务。
北面即是昆山城市公园，西北侧1公里为市民文化广场。2公里范围内拥有3家综合性医院，和一所百年名校——开发区实验小学。生活配套非常齐全。
地块对面的公园外围
地块北面（隔公园）和南面均为河道，拥有景观资源，将成为地块的加分项。
地块方正，整体平整，距离周边建筑都有一定距离，不需要太多考虑会影响周边建筑的日照等问题。
但地块本身已有一栋23层的商业办公建筑，即航拍图中白色外立面的建筑，需要带建筑物出让。该建筑原为员工宿舍，已闲置七八年，从外立面来看，维护得还不错。
该建筑物评估价7530万元。如果要对其进行拆除还需要增加开发成本，如不将其拆除则需要配合该建筑进行方案设计，提升设计难度。
地块东南面未来规划为青阳港滨水商业街，未来可以成为小区业主很好的休闲配套。但目前周边还有不少工厂，高端居住氛围还未形成，需要一定的等待时间。
好地研究院根据好地研究院根据项目的指标及规划条件，进行强排方案排布，仅供参考。
1、规划条件
该地块商住用地，用地面积40595平方米，地上容积率2-2.5，地下容积率0.8-1.2，建筑密度不大于35%，绿地率不小于35%，限高100米，可建建筑面积101488平方米。
2、总体设计思路
地块的容积率为2-2.5，建筑密度≤35%，限高100米，产品组合种类可能性较多，如高层+小高层、高层+联排、高层+洋房，研究院设计了两种产品：高层+小高层、高层+联排。
地块北侧及东侧为景观河道，景观资源丰富，所以将高溢价产品布置在地块东南部借用河道景观，为方便日照计算，北侧则布置高层。
由于规划条件要求，原则上，沿长江路不得设置出入口，及南侧临河的限制，地块入口都设置在东新街和黑龙江中路上，方案一是将原建筑拆除再设计，方案二是保留原建筑基础上进行设计。
此方案住宅建筑面积99720㎡。
根据强排方案，北面和西面共设5栋15-18层的高层，共700套住宅，东南侧设置4栋11层的小高层共242套住宅。
其中90方户型350套，建筑面积31500㎡，占总户型比例37%；
100方户型262套，建筑面积26200㎡，占总户型比例28%；
120方户型209套，建筑面积25080㎡，占总户型比例22%；
140方户型121套，建筑面积16940㎡，占总户型比例13%。
方案一技术经济指标
此方案住宅建筑面积81330㎡。
根据强排方案，东北面设1栋28层的高层，高度接近地块原23层的办公建筑，西面设3栋18-23层的高层，共603套住宅。东南面设置一片联排，为昆山市中心稀缺城市排屋，可帮助项目提高产品溢价率，共42套。
其中90方户型201套，建筑面积18090㎡，占总户型比例31.1%；
120方户型72套，建筑面积8640㎡，占总户型比例11.2%；
140方户型330套，建筑面积46200㎡，占总户型比例51.2%；
200方户型42套，建筑面积8400㎡，占总户型比例6.5%。
方案二技术经济指标
