好地网6月14日讯（研究员 王宇栋）明天（6月15日），萧山将迎来6月首拍。萧山经开区1宗宅地和1宗商地将出让，总起价15.95亿。

其中，宅地位于市北东单元，东至东方壹号公寓，南至规划绿带，西至东方一品，北至建设一路。地块出让面积42709㎡，容积率不大于2.5，建筑面积106773㎡，起价14.95亿元，起始楼面价14002元/㎡。

单从起价来看，市北东宅地已经刷新了萧山楼面起价记录。

但开发商对地块的预期成交价格分歧不小：若对标邻近的东方一号，则地块将底价或低溢价成交；但以南面的钱塘明月玉府为参照系，则地块心理承受上限为17209元/㎡。请看好地研究院解析：

出让地块指标

地块位置图

有开发商表示，地块14002元/㎡的起价并不低，可能会出现底价或低溢价成交。

好地研究院认为，以地块周边项目为参考，东面紧邻的东方一号于去年开盘，近1个月销售均价近25426元/㎡（精装）。

若底价拿地，地块的精装保本房价约26356元/㎡（以3000一平的精装测算，下同），按周边房价来看，已经没有利润空间，出现底价成交也并不意外。

但也有开发商表示，存在溢价成交的可能性，心理承受上限或在17209元/㎡。

地块西面紧邻萧山第一代豪宅——东方一品，具备豪宅基因。东方一号由胜达操盘，缺乏品牌溢价，而地块南面紧邻萧山城区，可以向南选取参考系。

地块南面600米的，即为绿城九龙仓钱塘明月项目，二期钱塘明月玉府近1个月售价30506元/㎡。

好地研究院认为，两宗地块相比，市北东地块南面即为北塘河，在景观上略占优势。此外，市北东地块紧邻地铁2号线建设一路站，出行更加便利，但对于高端项目而言影响并不大。

但是钱塘明月在区位上优势较大。钱塘明月位于萧山城区，而对于萧山本土客群而言，市北东地块已经出了城区的“范畴”。

城内、城外，这样的区位影响会有多大？典型例子可以参考新城和融信地块，两宗地块仅相距650米，但分属萧山城区外和城区内。

2015年12月31日，新城拿下墩里吴地块，拿地价4687元/㎡。（注：新城项目需配建用地面积为4729平方米的12班幼儿园以及4293平方米的农贸市场一个，实际楼面价会高于4687元/㎡。）

2个月后，2016年2月23日，融信拿下以13071元/㎡塘湾地块，与新城项目仅相距650米。

虽然新城还有铁路高架的硬伤因素，但拿地价格差距较大，已经足以体现区位、环境对项目定位的影响。

位于萧山城区内外的两对地块

好地研究院认为，市北东地块属性并不如钱塘明月，但是萧山城区的地价记录已经到达18556元/㎡，其所带来的溢出效应，再加上当前市场热度，若品牌房企拿下后，定价上可以向钱塘明月看齐。

以钱塘明月玉府为参考（成交价30506元/㎡），从房价反推地价，地价为17209元/㎡，可以确定为市北东地块的心理承受上限。

地块的楼面起价高，报名的房企不多，或将是几家品牌房企的争夺。

出手可能性较大的，首推绿九、融信。

绿九拥有品牌溢价，在距离地块650米处已经成功打造了钱塘明月项目，拿地的风险相对较小。特别是绿城在今年仅收入1宗地块，为了维持第一的位置有较大的补仓压力。

融信今年已经在萧山城区布局了2个项目，杭发厂更是目前的板块新高。对于融信，在近期的土地市场上，仍然频频出手，可见“胃口”尚未被满足。

此外，一些在萧山土拍市场上活跃的品牌房企，或也将参与地块竞买，包括万科、旭辉、碧桂园等。

万科、旭辉在萧山深耕，两家房企均拥有持续的补仓需求，或将参与竞买。

碧桂园去年在世纪城、申花拿地，首入萧山，2个项目均即将开盘，存在补仓需求。