好地网6月7日讯（研究员 王宇栋）下周一(6月13日)，又一宗重磅地块——味精厂地块将正式出让。

与味精厂同日出让的还有双浦地块（2宗），这三宗宅地出让后，主城区目前已经挂牌的有2宗地块出让（申花、牛田单元今天挂牌2宗宅地）。

这宗宝地有什么看点？好地研究院带来地块点评，并对可能的产品带来强排方案分析。

地块东至徐家埠路，南至四号支路，西至近江路，北至规划SC0302-B1/B2-29地块、秋涛路。地块出让面积54亩，容积率3.4，建筑体量12.2万方，起价35.2亿，楼面起价28768元/㎡。

地块航拍图

①区位

地块位于钱江新城。钱江新城是杭州规划的2个新中心之一，即“钱江北岸城市新中心”，是杭州跨入钱塘江时代的发展主阵地。

值得一提的是，今年6月，杭州市政府将迁入市民中心，再次印证了钱江新城的新中心定位。

区位上，地块隶属于望江新城范围，望江新城定位为“创新中心、智慧天地、产城融合”。地块距离市中心武林广场约4.8公里，距离市民中心1.6公里。

②交通

地块北面为秋石高架，是杭州四横五纵之一，南北向贯穿主城区，北面延伸至塘栖，南面连接中河高架。

地块南面的钱江路、之江路贯穿整个钱江新城。

距离地块最近的轨道交通为地铁1号线婺江路站，约400米，已经通车。地铁4号线近江路站距离地块约900米。

地块周边路面、轨道交通发达，可以便捷前往各个区块。

③配套

地块南面即为杭州天地实验小学新校区，为老牌的民办小学，已转为公办，教育资源在杭州位居前茅。天地实验学校对应的初中为开元中学，位于地块南面约600米，2007年由建兰中学接管。

商业配套上，从地块出发，往西北可以抵达最为杭州最为成熟的湖滨、吴山商圈；东北面为钱江新城核心商圈，已经开业的万象城，在建的来福士广场、高德置地广场等，都将是杭州的商业地标。

④战略意义

首先，地块是望江新城整体改造后首宗出让的宅地。

随着望江新城旧城改造的推进，后续还将陆续有地块推出，若拿下味精厂成为首个进驻板块的房企，将在后续争夺中占据先机。

其次，2012年后，钱江新城（上城）出让了5宗宅地，体量均较小。

味精厂地块建筑体量12.2万方，拥有规模优势。若以5万元/㎡的售价测算，地块货值61亿，又将是房企为扩大市场占有率的“必争之地”。

①容积率偏高

地块的容积率3.4，横向来比较，南星板块中2009年-2016年出让的6个项目容积率在2.4-2.9之间。

地块容积率较高，或对居住的舒适度产生影响。

②板块豪宅氛围尚未形成

望江区块为杭州最大的旧城，目前仍在进行拆迁改造，地块北面相隔秋石高架，聚集有建材商场、农居点，环境较为杂乱。

与相邻的南星板块相比，南星更具备豪宅基因。

③周边环境

地块北面紧邻秋石高架，将造成噪音、粉尘影响。

此外，地块北面有加油站，西北角为玛莉亚妇产医院，西南面距离汽车南站约700米，都将影响居住环境。

好地研究院根据地块情况，设计强排方案建议，仅供业内人士参考。

味精厂地块的容积率为3.4，建筑密度26%，限高100米，产品类型只适合高层，为突出产品稀缺性，在地块南侧布置了3栋小高层，一定程度上提高溢价。

由于地块北侧为高架及妇产医院，对地块影响较大。而整个地块纹理呈大于45度角倾斜，所以未从地块轮廓考虑入手布置，而是所有楼栋都为正南北设计。在实现建筑与地块轮廓有趣关系的同时让建筑山墙对着北边的不利因素，减小对靠近楼盘的影响。

对于出入口的设置。对于出入口的设置，为减小主干道的交通压力，在西侧近江路及南侧规划道路上分别设置一个主入口。

强排方案

地块住宅建筑面积116385㎡。

根据强排方案，将设置3栋12层小高层及7栋24层高层。

项目总共828套住宅，其中120方户型372套，建筑面积44385㎡，占总体量的38.1%；140方户型288套，建筑面积40320㎡，占总体量的34.6%；180方户型120套，建筑面积21600㎡，占总体量的18.6%；210方户型48套，建筑面积10080㎡，占总体量的8.7%。