好地网5月31日讯（研究员 王宇栋、沈超）5月20日，融信31404元/㎡拿下热电厂地块，刷新了板块新高。

本周五（6月3日），距离热电厂地块仅400米的庆隆单元GS0305-05地块将出让，起价33.2亿，楼面起价17151元/㎡。

先来看下地块的基本情况。

杭政储出[2016]12号地块位于申花板块，东至婴儿港，南至隐秀路，西至俞家圩路，北至庆隆河，出让面积103.7亩，容积率2.8，总体量19.4万方，起价33.2亿元，楼面起价17151元/㎡。

根据要求，地块竞得人将代建幼儿园、公园绿地。

地块指标

地块位置图

地块航拍图

一、地块优劣势点评

好地研究院认为，地块有如下优势：

1、区位：传统改善板块，城西文教区延伸

地块处于申花板块，是传统的改善板块，板块发展成熟，为拱墅区中高端楼盘聚集区。前身是传统的工业区——拱墅区北大桥区块，随着工业企业搬迁，生态环境改善，未来将成为主城区居住用地的有效供应区域。

地块位于申花板块最南面，接壤城西区块，学院北路开通后，特别是城西区域供应稀缺，地块可以视作城西文教区的自然延伸，吸引外溢客群。

2、交通路网成熟

地块东面临近学院北路，往南可以直达城西文教区、黄龙商圈。

地块南面的余杭塘路往东连接莫干山路，可以直达市中心。

地块周边的路网已经成熟，但距离轨道交通5、10号线略有距离。

3、商业、教育配套一步之遥

地块西面650米为商业综合体大悦城，总体量28万方，将是周边区块未来发展的中心。 

庆隆地块与教育配套紧邻，东面为规划的中小学，西面为幼儿园，幼儿园用地以划拨的方式同时出让，由受让人同步实施后无偿移交相关部门。

4、双河流景观

地块北面为庆隆河，东面为婴儿港，拥有双河流景观资源。

地块北面的庆隆河

地块东面的婴儿港

5、体量大，货值高

地块的体量有19.4万方，为目前申花板块最大的宅地，板块外房企拿下后可以打造规模大盘，完成品牌落地。

以4万元/㎡的房价估算，地块的货值约77亿，拿下后或将改变房企销售十强格局。

同时，周边的不利因素，以及板块后续供地较多，将对地块带来负面影响：

1、周边不利因素

地块北面的油墨厂尚未搬迁，或将对地块的环评带来影响。地块西北面有小寺庙，寺庙的宗教活动，影响居民的生活品质。

2、内部不利因素

地块西北角绿化用地内和地块内分别将建造一座信号基站，将影响购房者心理。

3、出入交通易拥堵

地块体量大、户数多，进出只能依靠南侧和西侧道路，均为小路，易造成拥堵。

4、板块后续供地多

板块内今年已经成交两宗地块，分别是天阳武林邸和融信热电厂地块（下图中5号地块）。年内，板块内或还有3宗地块将入市，板块的后续供应多，将形成竞争。

二、强排方案

好地研究院根据项目的指标及规划条件，进行强排方案排布，仅供参考。

1、规划指标

GS0305-05为住宅用地，规划总用地面积约69151平方米，容积率不大于2.8，建筑密度不大于28%，绿地率不少于30%，建筑限高控制在75米以内，可建建筑面积193622.8平方米。GS0305-11为幼儿园用地，规划总用地面积约6100平方米，容积率不大于1.0，建筑密度不大于30%，绿地率不少于35%，建筑限高控制在15米以内。GS0305-46为公园绿地，规划总用地面积约3200平方米。

项目规划指标表

2、总体设计思路

GS0305-05地块的容积率2.8，建筑密度28%，限高75米，虽然能够布置出高低配的方案，但将会影响到整体的舒适度和日照，而且，洋房占比较小，对于整个地块来说，依靠洋房溢价来提高项目总体利润的作用不大。

由于地块北边为庆隆河，东边为婴儿港，所以地块东北两个方位的景观资源相对丰富；但由于位于整个地块的北侧，对于日照计算不利，从整体设计上未能充分利用那边的景观配置。

值得一提的是，地块东面为大悦城，商业配套齐全且离地块不远，可在地块东边设置一人行出入口，方便居民出入。

对于出入口的设置。鉴于现阶段及未来开盘时的市政条件只能将主入口设置在俞家圩路和隐秀路上。隐秀路的出入口可做为施工时的工程入口；而在两条路的交叉点，可做为地块的展示面，所以面向交叉口的底商应设计的大气，当做未来的售楼部。

GS0305-11地块设计为15班幼儿园，为了避免楼盘对教学楼的遮挡及利用北边的公园，将教学楼尽量的往北布置。

强排方案

3、技术指标

地块住宅建筑面积187380㎡。

根据强排方案，将设置12幢24楼的高层，3幢18楼的高层。总共设置1872套住宅，其中90方户型1188套，建筑面积104616㎡，占总体量的55.8%；120方户型612套，建筑面积72828㎡，占总体量的38.9%；140方户型72套，建筑面积9936㎡，占总体量的5.3%。