好地网苏州5月24日讯(首席研究员 吴彩萍/文 宣烨锋/制图）虽然在昨天经历了两宗地块熔断流拍、两宗地块底价成交这样的“爆冷"开局，但今天，苏州主城区土拍却经历了"惊天逆转”，11宗地块均成功出让，以火爆场面结束。【直播回顾>>>】

苏州此次土拍，有哪些亮点？为什么在一夜之间，又会出现这样的逆转？

苏州主城区近两天成交宅地地图

今年苏州市区土地成交总额已超去年

5月23、24日这两天，苏州主城区2016年的第二场土拍，收获颇丰：13宗地块成功出让，共吸金241.5亿元，总出让面积693583平方米，可建面积1460790平方米，平均溢价率100.3%。

5月23、24日地块成交信息

这个拿地金额，已经相当于苏州主城区去年一年总金额的48.3%。截至今天，苏州主城区已经成功出让土地金额504.7亿元，超过去年全年的500.2亿元。

这还是在5宗优质地块被暂缓出让，2宗土地因报价太高而被流拍的背景下，如果加上这些地块，超出的额度显然会更高。

为什么会出现逆转？

为什么第一天出让的2宗宅地接连被熔断，而第二天出让的其余8宗受限制宅地，却最终能够“安全”着陆，完美“出嫁”？为什么开发商心态会在一夜之间发生这么大的转变？这一天时间内，到底发生了什么？

撇开“第一天有开发商不服新规，带着我拿不到你也拿不到心态”这样的“阴谋论”、“搅局论”，业内人士认为，一个比较合理的解释是，归根结底这样的结果还是由市场来决定的。

是地块的最终定价，和开发商对地块的心理价位之间的偏差决定的。

如果仔细分析这次被限价的10宗宅地会发现，这些地块被限价之后，最高溢价率被限制在89%—231%之间，其中89%的最高溢价率是针对甪直地块，因为这块地的可建面积仅7881平方米，实在太小，所以市场对其价格预期不高，是可以预想的。接下来，最高溢价率最低的则是39和41号地块，分别为110%和108%。

而这两块地，正好就是第一天触发熔断机制，被迫流拍的两宗地块。特别是41号地块，在超过最高有效报价之后，还出现了9轮更高报价，在一定程度上，也可以看出开发商的热情。

另一方面，最后成功出让的8宗限价宅地，平均溢价率则达到了151%，比前两块的最高溢价率要高出一大截。

   8宗成交限价宅地成交总价与最高限价对比

事实上，这8宗地块的成交总价中，很多跟最高限价的差距还不算很小。比如苏地2016-WG-35号地块，距离最高限价还有8.25个亿。而34号地块，离最高溢价率的空间，还有98个点。

从这个意义上来说，到底要定一个什么样的限价标准，对于政府来说，还真是一个全新的考验。

苏州总价地王被刷新，5月土拍几宗“最”

对于5月苏州主城区的这场土拍，好地研究院梳理出几宗“最”。  

1、苏州总价新地王诞生：55.2亿元

虽然经历诸多波折，最后成交地块的价格，都没有超过2万元/平方米大关，但苏州的总价地王价格，却被刷新。

新记录由财大气粗的上海建工创造。经过91轮竞价，苏地2016—WG—26号地块，被上海建工以552075的总价收入囊中，楼面地价19046元/平方米，溢价率116%。

该地块位于相城区元和街道广济北路东、安元路北，出让面积115943平方米，容积率2.5，可建面积289858平方米。

 苏州总价超40亿元地块信息

2、最高溢价率：196%

由苏地2016—WG—27号低密度地块创造，该地块被路劲地产以86076总价收入囊中，楼面地价14097元/平方米，溢价率196%。

该地块位于相城区阳澄湖镇环湖北路南河东，纯住宅用地，出让面积58152平方米，容积率1.05，建筑面积61060平方米，起拍楼面价29076万元，起拍楼面地价4762元/平方米。该地块不在此次限价的范围之内。

因为相对前次土拍地块提高了起拍价，跟上一次苏州主城区土拍相比，此次溢价率明显平和很多：上一次几宗成交地块的平均溢价率是195.21%，溢价率最高的达到了惊人的319%。

3、最拉锯角逐：130分钟

苏地2016—WG—35号地块绝对是此次最难抢的地块之一。经过2个小时10分钟的拉锯战，113轮竞价，该地块才最终被雅居乐地产以274499总价收入囊中，楼面地价16902元/平方米，溢价率154%。

在此次竞拍中，雅居乐表现凶猛，在最后一轮竞价中一次性加价4500万元，有势在必得之势。这也是雅居乐首次进入苏州。