文/好地网首席研究员  吴彩萍 

5月23、24日，也就是明后两天，苏州主城区即将迎来今年第二次大规模土地出让。但跟上一次相比，这次的土拍充满了太多想要说道、但又欲说还休的东西。

原定要出让的地块暂缓出让、土地限价令强势出台……在这个大背景下的这场土拍，很多结果似乎已经注定，很多结果又似乎很难预测。开发商的态度如何？谁会积极，谁又会退出？最终又会出现什么样的结果？似乎很难说出一个所以然来。

在种种因素挟裹下的这场土拍，已经颇具有强烈的风向标意义。

这确实是一场很有悬念、很有看点、很让人期待的土地拍卖。

土地限价令引发全国关注，敏感大背景下的一次土拍

如果没有发生这两件事，苏州5月下旬举行的这场土拍，其结果显然还是比较好预测的。

人气火爆，价格则极有可能创下新高，刷新苏州城市地王的可能性也不低。

因为近段时间，长三角几个重点城市的土地市场，无一例外都火爆异常。杭州土地市场热度，持续从市中心向近郊板块蔓延，南京的单价地王和总价地王双双被刷新，上海连外环外的板块，实际楼面地价也已经达到54500元/平方米。

与此同时，这些城市的房价还是不断上涨，房价地价互相促进，形成一片火热的“盛况”。有这样的外围市场，苏州土地市场似乎很难"独善其身”。

而苏州此次推出的地块，部分项目的质素不低，甚至有业内人士认为，此次很有可能会出现城市新地王。

比如位于寸土寸金的苏州古城区的苏地2016—WG—25号地块，地处姑苏区北园路南、档案馆东，紧邻著名景点拙政园边上，容积率仅0.6，如果有好的开发商操盘，做成传世名宅也不无可能。它的起拍楼面价就达到了25570元/平方米，如果开发商竞拍积极，其成为新任地王是高概率事件。

不过在5月17日晚，苏州国土资源局网站上的一则补充公告，暂缓了包括25号地块在内的5宗地块出让。这些地块，恰好是此次挂牌地块中，起拍楼面价最高的地块。

暂缓出让地块信息

而仅仅在一天之后，苏州再出重磅消息：针对5月23、24日苏州主城区即将进行挂牌出让的10宗宅地，报价超过最高报价的，终止土地出让，竞价结果无效。限价之后，各地块的最高溢价率将被控制在89%—231%之间。

该政策出台后，不仅是苏州，更是在全国房地产市场中引发强烈关注。而对于关心苏州市场的房企来说，除了土地限价令，他们还很在意的是：后续还会不会有政策出台。比如近段时间盛传的限购政策最终会否出台，何时出台？毕竟房产和地产市场，是密不可分的，政策如何，也会直接影响房企拿地的积极性和价格的授权。

限价后各地块最高楼面地价 

失去很多悬念，又新增很多悬念

对于这场土拍，其实有很多悬念已经失去。

比如以往土拍中，大家最关心的一点：地价最高能拍到多少。

限价令已经明确规定。具体来说，尹山湖原超高层地块地价被限制在18000元/平方米以内，甪直迷你地块是14000元/平方米，相城包括高铁新城的地块，价格不能超过22000元/平方米，浒关镇和浒关开发区则是14000元/平方米。

对于想要拿地的房企来说，可以减少很多地块价格测算方面的盲目性。因为至少知道了竞争对手的最高价格是多少，也知道了自己有多少胜算。在跟老板汇报的时候，更有针对性。

但是从另一角度来说，因为出让规则的变化，也新增不少悬念。比如需要采取什么样的竞拍方式，是独自拍卖，还是成立联合体？会否真的会出现外界盛传的“熔断”现象，是否会出现流拍？对于这一全新的政策，会引发什么样的市场反应，相信很多人都已经在翘首以待。

针对市场的疑问，今天，苏州国有建设用地使用权网上交易系统的页面上，新出现了一条公告，明确表示：参与竞买的房地产开发商不得扰乱土地挂拍、房地产交易正常秩序。经查实，存在相关违规违法行为的竞买人将被纳入苏州市房地产开发企业黑名单，限制或禁止其一定时间内在苏州市区范围内参与土地竞买，并承担相应法律责任。

在这样措辞严厉的规定下，是否还会有房企“顶风作案”，也将在明天见分晓。

谁会出手？谁会退出？房企的四种态度

那么，此次土拍到底开发商的态度如何？他们的想法，又在发生什么样的微妙的变化？

这两天，苏州房产界流传着这样一份名单，根据这份名单，本次土拍共25家房企报名参加，其中包括万科、龙湖、中海、旭辉、金地、新城、招商、金茂、合景、和昌、正荣、华发、苏高新、融创、佳兆业、碧桂园、阳光城、金辉、中锐、弘阳、景瑞、海亮、盛泽湖置业等已经在苏州有项目的房企，新进房企仅K2、上海建工两家。

这份名单并不是很精准，但在一定程度上，倒也可以体现部分参拍现状。简单来说，对于此次土拍，开发商主要分为四种态度。  

①拿地迫切性高，无论发生什么都要去拼一拼的房企

4月苏州土拍之后，有房企对好地研究员表示，现在的开发商表情可以分成三类：大笑、微笑和大哭。

“大笑的”即有地有房的开发商，他们手头有低价收纳的地块，也还有房子可以卖，有即得收益，也有后续发展；有资格“微笑”的，则是手头还有少许存地和余房的房企，在拿地大热潮中，虽不“富裕”，但还不至于短时间内就“弹尽粮绝”；而那些既没房又没地的开发商，就只能剩下“大哭”这一种选择了。

而最近的长三角土地市场中，活跃着大量第三类开发商。他们不仅在已经进驻的城市频频出手，还纷纷外出攻城略地。在苏州，前两年没有出手拿地，而手头可售的房源，又在去年下半年以来的楼市热潮中，进行了大量去化的开发商，无论出现什么样的政策，都是要去土地市场上拼一拼的。

毕竟，如果再不拿地，团队就要解散了，相对于高价拿地来说，这是另一个关系企业生死存亡的事情。

②带着随意态度，打算随机应变的房企

那些带着“微笑”表情的开发商，就属于比较随意的开发商。一面吐槽新规太过奇葩，预测可能出现的异常结果，一面积极报名，为可能出现的情况做好备案。

他们可进可退，有底气高价拿地，不放过任何一个补仓的机会，但也绝不失去理性，总是伺机寻找捡漏的可能性。这些开发商，应该在此次土拍中占据比较大的比重。

③本来积极，但最后没有报名的房企

最近某出手频频、大手笔拿地的水电系房企，选择最终退出此次土地拍卖。

答案很简单，因为五块有“地王潜质”的地块，被临时确定暂缓出让。而他们之前所做的所有的准备工作，都是关于这些地块。

事实上，今年以来，在全国范围内，越是优质地块越受追捧的现象一直在延续。所以，五块优质地的取消，会让一些公司措手不及，选择放弃。因为这个时候，已经没有那么多时间，去研究剩余地块了。

④不打算出手，坐山观虎斗的房企

这类房企，主要可以分为三类。

一类是手中有粮，心中不慌的开发商。部分人认为最近无论是中央层面（“权威人士”访谈），还是地方层面（如苏州土地限价令），政策风向比较敏感，风往哪里吹，很难看清楚。不如先看看这次土拍最终会拍成什么样，再选择出手。

第二类是已经补过仓，今年的拿地额度基本已经用完的房企。

第三类房企选择不报名，理由是他们觉得虽然土地限价，但如果拍到最高价，其实地价也不低，政府其实已经给了地价足够的想象空间。

一家苏州本土房企的投资负责人表示，比如相城区的两块地，如果拍到最高限价22000元/平方米，那么保本房价需要达到32000元/平方米以上。而目前相城区的在售价格在2万元/平方米左右，以一个项目三年的销售期来算，那么房价每年的涨幅需要保持在26%左右，三年的平均售价才能达到这个水平（按照每年销售面积相等来计算）。

而26%的连续年平均涨幅，显然已经不低。

对于这场土拍，好地研究院将进行全程直播。

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