好地网5月22日讯（研究员 方晓泉 王宇栋）5月27日（周五），杭州史上起价最高的地块——奥体地铁站上盖地块将要出让，地块起价63亿，总体量57万方，位于滨江区，位于最近一年来持续发生利好的奥体板块，还是今后杭州城市双中心之一，并且是具备高价值的地铁上盖物业，这些特征构成了奥体地块的绝版属性，将成为机床厂地块之后又一宗万众聚焦的宝地。

从今天开始，奥体地块进入到最后一周冲刺倒计时间。好地研究院也将更深入地对奥体地块以及可能的竞争者进行分析。

今天，先来综合回顾一下，奥体地块的指标、优势及开发难点。

下一篇，本网将对奥体地块进行价格测算及强排分析。再下一篇，将对奥体地块有可能的竞争者进行分析。

第一，指标

地块出让面积236.68亩，容积率3.6，建筑体量57.1万方（其中住宅32万方，商办25.1万方），起价62.86亿，楼面价11011元/㎡。仅从起价来看，地块已经刷新杭州八区地块总价纪录。

G20峰会、亚运会，这些国际性盛会光环笼罩下的奥体板块，必将吸引全国大鳄的关注。

地块位置图

地块航拍图

好地研究院通过几组数字来对地块指标进行解读。

1、起价：62.9亿

奥体地块起价62.9亿，仅从起价来看，地块已经创下杭州地块出让金记录。

点评：高总价，对开发商的资金能力要求高，或将出现多家房企联合体竞买的局面。就算地价拍到了100亿，多家开发商平摊后也并不高。

2、总体量：57.1万方

地块建设用地面积166591平方米（MU-01地块为51726平方米，MU-02地块为72055平方米，MU-03地块为42810平方米），道路代征23116平方米。

项目总体量57.1万方，其中住宅32万方，占总体量的56%，商办25.1万方，占总体量的44%。

点评：地块区位优越，体量又很大，可以打造成标杆项目。

3、限高

MU-01地块限高108米。

MU-02、03地块建设商业办公超高层建筑，MU-02地块商办部分不得低于160米，不得高于200米；MU-03地块商办部分不得低于140米，不得高于180米。

点评：奥体地块是江南岸的地标之一，对商办部分的高度有要求。

4、起价：11011元/㎡

由于地块商业比例占到了总体量的44%，地块的综合起价11011元/㎡。

根据挂牌文件，地块还需代建以下内容：

①代建地铁6号线、7号线土建工程，按成本价移交地铁集团，建设标准应符合相关规范，建筑方案应征得地铁集团同意。

②MU-01地块配建地铁控制中心一处（含地铁调度大厅），地上建筑面积不少于2.5万平方米（按成本价移交地铁集团）。

③MU-01地块配建公交场站一处，不少于9条线路，占地面积不小于8000平方米，配建调度中心地上建筑面积不少于4000平方米（按成本价移交杭州高新技术产业开发区资产经营有限公司）。

④同步实施七甲闸弄，结合地铁站同步恢复建设飞虹路。

⑤MU-01地块地下空间配建不少于300个社会停车泊位（按成本价移交给杭州高新技术产业开发区资产经营有限公司），应相对集中布置，可共用地库出入口。

MU-01、02、03地块各须附建公厕一处，MU-02、03地块各均须附建20KV开闭所一处。

点评：代建项目繁多，其中一处不顺利可能就会影响整个项目。

5、住宅32万方，商办25.1万方

住宅部分地上总建筑面积不超过32万方，商办部分25.1万方。商办体量较大，转让条件苛刻，资金回收速度较慢。

其中，MU-01、02、03地块范围内地下商业面积不超过4.5万平方米。

MU-03地块需建设大型购物中心，总建筑面积（含地下）不得少于7万平方米，且不得分割转让。其余地上商业商务建筑面积中，不少于9万平方米只能按幢转让，剩余的商业商务建筑面积可按规划竣工验收最小单元分割转让。

点评：32万方的住宅，以3.5万元/㎡的价格测算，货值近112亿，房企拿下后或将改写销售金额前十的格局。

地块周边集聚有世茂智慧之门、绿地杭州之门，未来将形成高端办公氛围，前景较好。此外，地块是6、7号线地铁上盖，是前来奥体参会、活动人群的集聚地，对商业部分也有较大的支撑。

6、地下开挖深度24米

地块需代建6、7号地铁线土建工程，地下最大开挖深度达24米，施工技术要求高。

地块的地下工程需与地铁同时建设，无法分期实施，前期投入较高。

点评：施工技术要求较高，结构上和节奏上都要和地铁工程同步。

7、2016年7月3日前缴付出让金的50%

地块分两期付款，第一笔在地块成交后的37内，即2016年7月3日前付50%，对资金筹措的考验较大。

第二期在2017年2月1日前，全部结清剩余出让价款。

8、竣工时间：2022年2月11日

地块需在2018年2月11日前开工，整体要在2022年2月11日前竣工交付。

此外，代建的6、7号线奥体站土建工程，地铁6号线要在2019年开通，2022年亚运会前，7号线要通车。

点评：项目对建设时序要求严格，建设周期比较紧张。

第二，优势

1、区位——杭州城市新中心

地块位于滨江奥体博览城，西北面距离奥体主会馆最近约400米，距离滨江区政府2.4公里。和钱江新城隔江对望。

以市政府搬迁为标志，杭州已真正意义上从西湖时代走向了钱塘江时代。而G20和亚运会的召开，更是加快了一江两岸双中心格局的形成。

2、交通——完善的出行体系

奥体地块集地铁、公交、快速路、主干道等完善的交通体系于一身。

①地铁方面，奥体地块即为地铁6、7号线换乘站——奥体站的上盖物业。6号线一期自之江双浦站起，横穿之江、滨江，最终到达钱江世纪城，计划在2018年建成通车。7号线已经列入杭州地铁三期规划，规划线路从吴山广场出发，穿过钱江新城、奥体、钱江世纪城、萧山经开区、新街，经过萧山机场，终点在大江东，计划在2022年前建成。

②公共交通方面，MU01地块内将配建公交场站，且不少于9条线路。该公交场站未来将承担起赛事等大型活动的人流疏散作用，公交网络将有较广泛的覆盖面。

③路面交通方面，地块紧邻杭州“二环五纵五横”快速路网体系中的一纵（秋石高架-风情大道）和一横（江南大道-机场高速）的交汇处。此外，紧邻地块的奔竞大道为横贯奥体-钱江世纪城的主干道。未来，通过博奥路过江通道，可直达钱江新城核心区。

3、稀缺性——第二个“华家池”

奥体地块的稀缺性体现在两个方面。

一是从区位地段上而言，位于新城市中心，未来有望成为江南岸的武林壹号。

二是从体量上而言，是第二个“华家池”。奥体地块的总体量57万方，接近华家池三块地的总和（63万方）。从商住比例上来讲，奥体（56%）和华家池（54%）几乎相同。从单宗地块比较而言，奥体地块是2010年以来杭州体量最大的一宗地。其中，住宅体量达32万，是金茂府的1.8倍，是绿九柳岸晓风的4倍。如果按照4万的均价，住宅部分的货值就达到了128亿。拿下这个项目，对于任何一家房企来讲，都具有打响或者提高品牌影响力和排名的战略意义。

三是整体性。奥体地块没有像华家池地块一般被分割，反而是把三宗地块合并，因此，奥体的操盘者不用担忧价格战造成利润损失，可以利用其大盘的优势进行充分设计，还可以在2-3年周期内获得销售额的保障。

4、客群支撑

首先，奥体板块已经成为全浙江甚至不少省外购房者在杭州买房的首选板块。奥体和亚运会效应还将在未来几年持续。外来购买力将是奥体地块未来十分重要的客群。

其次，地块是6、7号线奥体站的上盖物业，还有至少9条线路的公交场站，大大提升了地块到各区域的便捷性，给项目的住宅、尤其是办公以及商业，都能提供较大范围客群的支撑。

再者，项目自身有32万方的住宅体量，如果按照140方/户，每户按照3人，居住人口将达到接近7000人的规模，可以有效支撑地块自身的商业。加上乘坐地铁和公交前往奥体主会场和国际博览中心的人流在此集散，地铁商业的人气自然毋庸置疑。

第三，开发难点

1、资金占用大，回收周期长

地块商业商务部分占比大（44%），转让限制条件高，资金回收周期长。

由于奥体板块还未成熟，办公的消化周期预计将会较长，再加上7万方的商业不得分割转让，或将使整个项目的资金沉淀较久。另外，竞得房企还必须先垫付资金进行地铁工程代建，也将带来大量资金的占用。

由于地块起价已经超过60亿，对拿地的房企的融资能力的考验非常大，若融资成本过高，将面临项目利润率过低、甚至还有拖累整个企业的风险。

因此，为降低风险，实力房企抱团联合竞买或将成为奥体地块的主流。

2、代建地铁土建工程

地块竞得者需代建6、7号线奥体站的土建工程，施工技术要求高，难点在于奥体项目和地铁工程需同步实施施工节奏、结构一体化。

其中，地下最大开挖深度达24米，相当于传统六层地下室，势必导致三地块整体开挖，其次代建部分包含2个非标加长车站，局部超出红线范围。

同时，这个项目要保证地铁工期，以保证亚运会前开通，而由于地铁土方工程量巨大，将耗费巨大的的时间成本和资金成本。因此必然要影响整个项目的开发周期和成本。项目想要在较短时间内形成销售的难度不小。

3、商办竞争激烈

奥体地块的商办部分地上体量25万方，由于项目为地铁物业，地下也需要开发商业，使整个项目的商办体量高。地块周边商办项目多且体量大，包括世茂·智慧之门（27万方）、绿地·杭州之门（35万方）。而毗邻的钱江世纪城已出让商业体量高达590万方，未来办公的竞争将十分激烈。