文/好地研究院 沈超

本周五（5月20日），热电厂、长睦地块将正式出让，总起价16.5亿。

两宗地块分别位于申花和长睦，一个是典型的改善板块，另一个是配套尚未成型的刚需板块。

地块指标

这场出让会具有风向标意义，将是对这波土地热潮“高度”和“广度”的检验：

在这波以改善为主导的牛市中，申花地块的价格将直接反映市场的热度。

申花板块热电厂地块地价或将冲击三万，这就意味着精装保本房价或接近5万元/㎡，压力颇大。

地块可以打造什么样的产品来提升溢价能力？好地研究院带来地块强排方案建议。

地块的容积率2.7，建筑密度28%，限高90米，完全有能力布置高低配的方案，即排屋、洋房与高层结合的形式。

考虑排屋或洋房产品的溢价率高，所以尽可能的多布置排屋或洋房。边套产品的溢价率也相对中间套较高，所以尽可能独栋设计。

由于地块南边为余杭塘河，景观资源优越。为了尽可能利用景观优势，且为了便于日照计算，所以将低密度产品布置在地块的南边，贴邻轨道交通规划控制线及建筑控制线。

地块东边为大悦城，商业配套齐全且离地块较近。由于大悦城商业对地块底商的冲击较大，所以底商面积尽量少，将面积多用于住宅。

对于出入口的设置，基于规划条件要求，将地块出入口设置在隐秀路及北边规划支路。隐秀路处有较大一块空地，便于形象设计，可作为地块主入口。北向规划支路的次入口便于地块内部通向大悦城，方便业主生活需求。

附：两宗地块的点评及分析

地块位置图

地块航拍图

点评：热电厂地块位于申花板块，配套成熟，又有余杭塘河的景观资源。北面为卖鱼桥小学文津校区，东北面面紧邻中粮天悦和大悦城综合体，大悦城预计将于2017年底交付。

地块位置图

地块航拍图

点评：靠近皋亭山景区和半山国家公园，东面为勤丰港，自然环境优越。地块东北面为丁蕙幼儿园，由濮家幼儿园教育集团管理。

但板块位于绕城外，对于购房者有“出城”的心理，板块内的配套尚未成熟，目前仍需依靠丁桥。此外，板块毗邻星桥，板块内外有一定的竞争压力。

1、热电厂地块：3万元是个关口

板块内最高的地价为19695元/㎡，由天阳在今年1月拿下。热电厂地块的起价已经高达16567元/㎡。

从周边的项目来看，距离地块最近的中粮天悦，5月份售价29404元/㎡，但项目住宅体量太小，参考价值不大。

南向来看，距离融信杭州公馆仅相距600余米，通过西面的学院北路即可直达，更具参考价值：热电厂地块的容积率2.7（杭州公馆为2.9），可以和杭州公馆一样做洋房+高层的“高低配”，来提升产品溢价，地块毗邻余杭塘河的景观，也将成为加分项。

热电厂地块强排方案

好地研究院认为，杭州公馆和热电厂地块各具优势。杭州公馆位于城西文教区，原址为杭师大，区位以及人文属性均优于热电厂地块，而热电厂与中粮大悦城零距离，商业配套更优，南面还有余杭塘河作为景观配套。

综合业内人士的观点，热电厂地块可能的售价比杭州公馆低10%左右。

杭州公馆5月洋房销售均价56498元/㎡，高层为44424元/㎡。

以此测算，热电厂地块的综合售价约42264元/㎡，换算到保本地价约28332元/㎡，10%合理的利润下的地价为24725元/㎡。

由此，2.5万元/㎡的地价可以看作地块的“底线”，2.8万元/㎡则是地块的理性上限。

但在现在的市场热度下，部分业内人士表示，地价有可能将突破3万元/㎡。

这就意味着保本房价约44118元/㎡，精装将冲击5万元/㎡，将是对开发商极大的考验。

在5月初成交的世纪城地块中，阳光城、景瑞地块最终止步2万元/㎡的整数关卡前。申花地块能否突破3万元的整数关压力，将检测目前市场的热度！

2、长睦地块：溢价难度较大

长睦是典型的刚需板块，今年1月，类似的下沙北板块仍以底价成交。

好地研究院认为，长睦板块西南面为丁桥、东北面接壤余杭星桥，板块内、外的存在一定的竞争压力，板块自身配套仍需依靠丁桥。

若地块以4685元/㎡的底价成交，保本房价接近1万元/㎡，已经与周边新房价格相近（4月金地格林格林为10469元/㎡）。

基于此，有业内人士表示，板块的发展空间受限，底价或低溢价的概率较大。

但考虑到市场的热度，地价较低的长睦或成为一些急需补仓的房企的选择，最终成交仍将取决于报名情况，理性的价格上限或在5500元/㎡左右（房价上浮10%推导保本地价）。

最近一系列偏空的消息，究竟对市场有何影响，这都将在本周五得到检验。

好地网将在明天（周五）下午2点30分带来现场直播，敬请关注！