好地网5月18日讯（研究员 王宇栋）本周五（5月20日），热电厂、长睦地块将正式出让，总起价16.5亿。
两宗地块分别位于申花和长睦，一个是典型的改善板块，另一个是配套尚未成型的刚需板块。
这场出让会具有风向标意义，将是对这波土地热潮“高度”和“广度”的检验：
在这波以改善为主导的牛市中，申花地块的价格将直接反映市场的热度；
而以长睦为代表，偏远、配套有待提升的刚需板块，此前地价一直未出现波动，土地热潮是否延伸至此，将在周五得到检验。
更值得市场关注的是，最近一系列偏“空”的消息，将使市场人士产生政策调控有可能到来的印象：
比如最近热议的权威人士的文章：
1）关于股市、汇市、楼市：“我们明确了股市、汇市、楼市的政策取向，即回归到各自的功能定位，尊重各自的发展规律，不能简单作为保增长的手段。”
2）关于经济这个L型走势：“L型是一个阶段，不是一两年能过去的。”
这些权威的表述，将对市场人士的预期发生影响。
另外，苏州昨天晚上突然撤销出让原定的挂牌地块，今天又出台“土地限价令”。
这意味着一些地价上升迅速，土地市场火热的城市，政策调控压力十分明显，虽然这次限价令发生在苏州，但引发的对政策的担忧，会否对周五的地块成交产生影响呢？如果不会，那么，若今后继续出现类似的调控政策，开发商对拿地风险的防控意识，或许将进一步上升。
地块指标
地块位置图
地块航拍图
点评：热电厂地块位于申花板块，配套成熟，又有余杭塘河的景观资源。北面为卖鱼桥小学文津校区，东北面面紧邻中粮天悦和大悦城综合体，大悦城预计将于2017年底交付。
地块位置图
地块航拍图
点评：靠近皋亭山景区和半山国家公园，东面为勤丰港，自然环境优越。地块东北面为丁蕙幼儿园，由濮家幼儿园教育集团管理。
但板块位于绕城外，对于购房者有“出城”的心理，板块内的配套尚未成熟，目前仍需依靠丁桥。此外，板块毗邻星桥，板块内外有一定的竞争压力。
1、热电厂地块：3万元是个关口
板块内最高的地价为19695元/㎡，由天阳在今年1月拿下。热电厂地块的起价已经高达16567元/㎡。
从周边的项目来看，距离地块最近的中粮天悦，5月份售价29404元/㎡，但项目住宅体量太小，参考价值不大。
南向来看，距离融信杭州公馆仅相距600余米，通过西面的学院北路即可直达，更具参考价值：热电厂地块的容积率2.7（杭州公馆为2.9），可以和杭州公馆一样做洋房+高层的“高低配”，来提升产品溢价，地块毗邻余杭塘河的景观，也将成为加分项。
热电厂地块强排方案
好地研究院认为，杭州公馆和热电厂地块各具优势。杭州公馆位于城西文教区，原址为杭师大，区位以及人文属性均优于热电厂地块，而热电厂与中粮大悦城零距离，商业配套更优，南面还有余杭塘河作为景观配套。
综合业内人士的观点，热电厂地块可能的售价比杭州公馆低10%左右。
杭州公馆5月洋房销售均价56498元/㎡，高层为44424元/㎡。
以此测算，热电厂地块的综合售价约42264元/㎡，换算到保本地价约28332元/㎡，10%合理的利润下的地价为24725元/㎡。
由此，2.5万元/㎡的地价可以看作地块的“底线”，2.8万元/㎡则是地块的理性上限。
但在现在的市场热度下，部分业内人士表示，地价有可能将突破3万元/㎡。
这就意味着保本房价约44118元/㎡，精装将冲击5万元/㎡，将是对开发商极大的考验。
在5月初成交的世纪城地块中，阳光城、景瑞地块最终止步2万元/㎡的整数关卡前。申花地块能否突破3万元的整数关压力，将检测目前市场的热度！
2、长睦地块：溢价难度较大
长睦是典型的刚需板块，今年1月，类似的下沙北板块仍以底价成交。
好地研究院认为，长睦板块西南面为丁桥、东北面接壤余杭星桥，板块内、外的存在一定的竞争压力，板块自身配套仍需依靠丁桥。
若地块以4685元/㎡的底价成交，保本房价接近1万元/㎡，已经与周边新房价格相近（4月金地格林格林为10469元/㎡）。
基于此，有业内人士表示，板块的发展空间受限，底价或低溢价的概率较大。
但考虑到市场的热度，地价较低的长睦或成为一些急需补仓的房企的选择，最终成交仍将取决于报名情况，理性的价格上限或在5500元/㎡左右（房价上浮10%推导保本地价）。
最近一系列偏空的消息，究竟对市场有何影响，这都将在本周五得到检验。
附：苏州出台土地限价政策原文：
苏州市区国有建设用地使用权网上挂牌出让补充公告
发布时间：2016-05-18
苏州市国土资源局于2016年4月20日发布了苏地网挂〔2016〕3号苏州市区国有建设用地使用权网上挂牌出让公告。经市政府批准，以下地块设定最高报价，对报价超过最高报价的，终止土地出让，竞价结果无效。
特此公告。
苏州市国土资源局
2016年5月18日