好地网5月18日讯（研究员 袁梦蝶）今天，保利54.5亿元豪夺浦东新区周浦镇宅地，溢价率296%，成交楼面价43607元/㎡，若除去保障房及15%的自持面积，实际楼面价达55707元/㎡。

此次出让会有37家房企参与竞拍，参拍数量创历史新高；296%的溢价率创2014年以来上海土拍市场溢价新高；43607元/㎡楼面价稳坐周浦板块单价地王，在浦东新区排名第四（单价前三地块位于黄浦江沿岸）。

地块指标

出让会现场表现

看涨预期，谁最大？

该地块按实际楼面价55707元/㎡计算，将来要卖到77386元/㎡才能保本，超过现在周边项目在售均价近37000元/㎡。

好地网选取了自2016年来成交宅地中“面粉价”高于“面包价”的部分地块，通过计算保本房价对比后发现，今天周浦镇宅地的保本价高出周边项目在售均价93%，近乎翻一番；融创、格力所拿的松江泗泾地块保本房价高于周边项目在售均价80%，相比之下，今天得主保利的看涨预期更大。

2016年以来面粉价高于面包价的部分地块列表

保本房价计算公式为：地价*1.1+4500（建安成本）+房价*15%（营销成本及税费）=房价

如此高的地价，有何支撑？

周浦镇镇中心距上海市人民广场21公里，北离外环线为3公里，东至浦东国际机场25公里。

有两大利好在持续发酵：

首先，周浦板块的轨道交通配套在升级，11号线与16号线已经开通，18号线也已经开工，连接两大机场的机场快线也会从北部擦过。

地块位置

其次，迪士尼乐园将在下月开业，迪士尼二期三期与国际旅游度假区其他项目及上海重点发展的国际医学园区开发进展也很顺利。可以说未来5年，整个周浦板块，交通、产业、住宅、商业与人口导入都在持续提升，充满前景。  

出让地块周边可供地块相对充足

从控规上来看，地块周边还有7块规模总计40万方以上住宅土地尚未拍卖，此次位置并不能算稀缺。

至于保利为何如此激进？与其战略相关。保利地产在上海土地市场曾沉寂两年，于2015年9月通过夺得在深耕区域宝山的大场地块回归，再加上此后获得的赵巷、临港和今天的周浦地块，半年多已在上海耗资百亿。

如果说保利地产此前的保守是为了规避同业竞争，那么在央企整合大年，从保利集团整体战略角度来看，希望占据整合主导权的保利地产对上海重金投入在情理之中。

此前，余英在接受采访时曾表示，“今年是兼并重组年，保利地产也有很多动作正在进行，目前还没有具体进展可以透露。但是我要说的是，大戏还在后头”；宋广菊也表态2018年完成整合；保利近期品牌塑造力度明显加大——可以推断，保利系整合大幕即将拉开，保利集团地产战略或将迎来重构。