核心提要：
　　好地网经过测算，雅戈尔转让的总价只要不低于19.368亿元（总价-保证金），就能比退地损失要小。此时，地块楼面价为14350元/平米。以申花板块目前的售价，只能勉强保本。对于接手的开发商来说，利润率过低的项目不划算。

文/好地网 方晓泉

多次做过杭州地价“轿夫”的雅戈尔如何化解申花“地王”的困局，一直是业界关注的焦点。6月19日的一则退地公告，解开了这一谜团。雅戈尔并不意外的退地使沉寂许久的申花板块和雅戈尔再度成为业界热点。

为何退地？

退地似乎不可避免，但雅戈尔有多种选择来减轻损失：低开、降价转手。为何选择退地？

好地网经过测算，发现继续持有和开发会使雅戈尔损失更多。

2010年11月30日，雅戈尔以17937元/平米的平均楼面价竞得申花两宗宅地，成为申花板块“地王”，并保持至今。

雅戈尔拿下两宗地的总价为24.21亿元。退地前，雅戈尔已交纳50%的出让金，其中包括20%的保证金。  

按照年资金成本7%计算，雅戈尔地块已经持有30个月以上，合计大概需要总地价9%左右的财务成本，加上4000元/㎡的建安成本、12%的税费，以及2%的营销和其他费用，雅戈尔的保本售价至少为2.75万元/平米。

而目前申花板块的毛坯房源均价为2.3-2.5万元/平米。按照这个价格，雅戈尔亏损至少为4.7亿元。若考虑到销售去化速度以及销售价格下降因素，其亏损幅度有增无减。

看上去，继续持有地块和退地似乎无多大区别。但业界人士认为，雅戈尔开发该项目至少需要三年的时间，与其用三年时间打造亏损项目，还不如利用资金另选升值空间较大的地块进行开发以获取利润。

两相权衡，对于雅戈尔来说，退地更为划算。

那为何不通过亏损转让来减少损失呢？

按照目前的形势，转让出地块无法满足下家的利润率要求。

好地网经过测算，雅戈尔转让的总价只要不低于19.368亿元（总价-保证金），就能比退地损失要小。此时，地块楼面价为14350元/平米。以申花板块目前的售价，只能勉强保本。对于接手的开发商来说，利润率过低的项目不划算。

雅戈尔申花“地王”指标一览

为何此时退地？

除了国土方面给出的未能履约的外在原因，重要的是，笔者认为，今年以来较为理想的业绩也是雅戈尔选择“割肉”的内因。

在雅戈尔看来，退地有助于雅戈尔最大限度地保护股东利益及公司权益。得益于今年以来较良好的销售业绩，雅戈尔拿地时所交纳的4.84亿元保证金损失，并没有对今年的经营造成困局。

据雅戈尔公告所示，其1-5月的销售额为60亿，同比增长92.44%，并预计退地后，其2013年的净利润仅仅比去年略有下降。据了解，2012年雅戈尔的净利润为10亿元，比2011年上涨76.5%。

退地也并未影响其在房地产领域继续发展的决心。据统计，雅戈尔今年在宁波拿地较为强势。5月份，共斥资18.4亿元在宁波拿下两宗地块。

对于申花板块有何影响？

受“退地”事件影响，首当其冲的是河北天成的项目——成为新晋申花“地王”。但天成项目的优势在于地段——更靠近市中心，以及时间——拿地不久、有较多时间观察楼市的走向。

受影响最大的是由滨江代建的佑康项目——紫金府。在雅戈尔之前，它保持了八个月的申花“地王”头衔。拿地迄今三年零三个月，紫金府仍未开盘。其1.6万元/㎡的楼面价，按照此时申花板块的价格，把目标定为实现保本，对于佑康来说较为实际。

此外，这还将影响购房者对于申花板块的心理预期。对于开盘前夕的天阳尚景国际、存量较多的欣盛东方福邸等楼盘，也将造成一定影响。

土地方面，处于申花板块，距雅戈尔退地不远的蓝孔雀综合体，也将受其影响。

雅戈尔退地了，其在杭州的扩张态势也因为退地而受挫，作为对杭州土地市场影响较大的外来开发商，屡屡创下地王的背后，其杭州之路有什麽值得反思的地方呢？

雅戈尔在杭历程

雅戈尔素以“高价拿地”而闻名。其在杭共四个项目，除了申花“地王”，另有两个“地王”项目。

2007年7月，雅戈尔首入杭州，以15712元/平米的楼面价拿下工商大学地块，成为当年杭州“地王”，并且产生“面粉贵过面包”的局面。此后，受金融危机影响，御西湖的销售不被市场看好。但御西湖开盘时恰逢2009年楼市大涨，项目因此解套。

2007年9月29日，雅戈尔一天之内连拿三宗地块。其中，两宗位于转塘，是雅戈尔和中海合作开发的篁外，但篁外项目的销售并不顺利，数度发生项目质量问题以及虚假宣传问题。导致这个2009年开盘的项目至今还有六成未开盘，甚至需要借更名“定山府”来试图脱困。

另一宗位于留下板块，拿地楼面价为10779元/平米，成为留下板块的“地王”。西溪晴雪的销售也并不理想，开盘至今3年仍未售罄，目前在售价格刚过2万，并未给雅戈尔带来多少利润。

雅戈尔在杭拿地情况