编者按：南桥新城，作为上海七大新城之一，是上海房地产发展的重点板块之一。好地网采访了南桥新城建设发展有限公司总经理助理陈伟先生，更加详细地了解到南桥新城下半年即将出让土地的情况和以及南桥新城的投资价值。
采访：好地网研究员 蔡薇 袁梦蝶
嘉宾：上海奉贤南桥新城建设发展有限公司总经理助理 陈伟（图：个人照片）
第一部分：南桥新城概况
问题一：请您介绍一下南桥新城基本情况？
南桥新城是上海市域现行7个新城之一，根据总体规划，南桥新城将建设成为上海杭州湾北岸的综合性服务型核心新城、服务长三角南翼以及大浦东开发的重要枢纽和门户。南桥新城规划面积71.39平方公里，到2020年，规划人口75万人。自2008年全面启动建设以来，规划体系已经建立，市政基础、生态环境与公共服务设施建设等初具规模，房地产开发如火如荼，万科、绿地、招商、中粮、宝龙等企业先期进入，区域购买力及楼市成交备受瞩目。（图：新城总体形象）
问题二：南桥新城是基于怎么样的一个背景设立的？它的重要性如何体现？
南桥新城的建设是上海推进城乡一体化发展的大政方针与具体举措。从十五规划期间上海的“一城九镇”试点，到十一五之后各个新城陆续启动建设。而其中，南桥新城是几个新城中最晚一个启动建设的新城，我们是2008年才成立管委会和新城公司的。
在整个上海东西南北中五个大板块中，上海的南部地区也就是杭州湾北岸地区相对较弱，南桥新城的建设对于拉动整个大板块、对于均衡上海市域发展，意义重大。而在上海的南部地区，金山的能级相对较低，临港的人口规模跟它的能级远不相称，并且，它们与中心城区的距离相对要远离很多，因此，杭州湾北岸的核心新城，对于南桥来说，确实也是“舍我其谁”。（图：郊区新城布局）
问题三：目前南桥新城的城市发展情况如何？已经取得了怎么样的发展成绩？
尽管我们是上海市最晚一个启动建设的新城，但经过近七年的规划与建设，新城的靓丽形象也已呈现在这座城市的市民眼前，呈现在往来或途径这座城市的人们眼前。
对外交通，轨道交通5号线、虹梅南路—金海路越江工程、BRT快速公交等，都在建设过程中，并计划于2017年底前陆续建成通车。
公共服务，三级医院上海第六人民医院南院、格致中学等也都建成启用。近年来建设的一些公建配套学校也都在硬件设施、师资和管理上得到市民普遍认可。
作为城市画龙点睛的点睛之笔，上海之鱼“金海湖”已经建设，和它毗邻的南桥中央公园正在进行国际招标，城市的生态环境，将来得天独厚。而区政府将重点聚焦并打造的浦南运河、金汇港十字水系，也将在未来为城市增添魅力与美丽。
由于在所在的奉贤区，一城独大，全区的人口集聚、购房需求，都使得这里呈现着强劲的购买力，最近一个阶段，多个楼盘连续进入上海楼市成交十强。（图：上海之鱼）
第二：南桥新城优势
问题四：南桥新城相对其他新城的竞争力体现在哪些地方？有怎么样的优势？
在上海市的各大新城中，南桥新城有一个特点，就是跟老城区无缝对接，它不是一块飞地，因此，整体比较成熟，有一个楼盘的广告语就是“左拥繁华，右启未来”。不像有的新城，形象不错，但人气不足。
另外就是南桥的生活气息浓郁，奉贤人热爱生活，崇尚消费，因此，南桥是一座公认的生活城市，我们的城市推广用语，也就打的是“乐享生活，一路向南”。
还有一个就是我刚才说到的，南桥一城独大，全区老百姓“都要南桥一套房”，所以，刚性需求始终强劲，楼盘去化压力比其他新城要小。（图：古华公园）
第三，南桥新城房地产市场投资价值
问题五：2015年，南桥新城有哪些地块计划推向市场？预计什么时候将会符合出让条件？
由于规划调整、动迁推进等的因素，南桥这几年的推地节奏，在客观上看，掌控得很好，每年推出和成交的土地都不算多。
今年预计要推出的地，大致主要是这几块：
城北区域，有一块132亩的纯宅地，一块打包出让的商住地（包括一块79亩的宅地、一块78亩的商业地块）；
城东区域，有两块体量相对较小的商住地，主要是住宅，商住比例为2:8；
另外在核心区有几个商业或商办或城市综合体地块，包括轨道交通的两个地铁上盖地块。
其中，城北的几个大地块和轨交南桥新城站的综合体用地，可能要到年末才能释放，其他几个相对较快，应该在三季度公告。（表：几个地块参数）
问题六：您如何看待这几宗地块的投资价值？
城北区域的几个大地块，毗邻金海公路，地处南桥新城入城门户，在它的南侧是规划中的南桥中央公园，西侧是产业片区，生物医药基地和漕河泾科技绿洲，区位优势明显。
城东两个地块，虽然体量较小，但随着万科、东原、中环等项目落地，周边学校资源充沛，竞买起始价格偏低，值得开发企业关注。
轨交金海湖站和南桥新城站两个上盖地块，一个紧邻上海之鱼金海湖，适合开发滨水休闲商业，产品具有一定的稀缺性，一个作为交通枢纽与换乘中心，无论是居住、商业、商办，都有交通便捷的优势。（图：漕河泾科技绿洲）
问题七：在土地定价方面如何考虑？
根据区里的想法，我们在土地定价时一般不会很低，基本以略低于预期成交价格的价位入市。商业商办大体以4000-5000入市，居住用地大体以10000入市。至于城东区域，由于开发相对较晚，各项配套尚未达到成熟，因此，上面提到的两个商住地块，初步设想以6000入市。