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好地网9月9日消息 昨天，全国总价地王、也是上海史上最大的城市更新项目—徐汇东安新村项目发布了首个地块的规划设计方案：
公告截图
徐汇区C030301单元127b-23地块，将规划建设5幢17-25层住宅楼，总共206户，设机动停车位635个，非机动停车位277个。
项目位置图（制图：好地研究院）
今年3月26日，上海新枫安企业发展有限公司通过协议出让方式拿下徐汇区C030301单元127b-23地块，出让总价83.5亿元，楼面价126092元/㎡。
地块土地面积25179.34㎡，容积率2.63，地上计容建筑面积66221.66㎡。中小套型比例和公租房要求均为0。
8月25日，上海新枫安企业发展有限公司100%股权及转让方对标的公司141476.906825万元债权正式在上海联交所挂牌，合计挂牌价格298722.256825万元。其中，上海新枫安企业发展有限公司100%股权对应转让底价为人民币157245.35万元，债权本金为 139,730.00万元，利息为1746.906825万元（借款年利率 4.17%）。本次股权转让预计于9月30日成交。
根据地块出让条件，以及规划公示信息，好地研究院对项目规划设计亮点解读如下。
①户型面积260-360㎡，总价能级超5000万
地块用地面积25179.34㎡，容积率2.63，地上计容建筑面积66221.66平方米，加上超低能耗3%的奖励面积，相当于住宅可售部分的建筑面积是68091.37㎡，按照206户反推，套均户型达330方。
根据规划图，1#、3#、5#楼幢平面图一致，为一个单元两梯两户或类一梯一户的户型布局。开间面宽17.91米，进深16米，结合网传公布的户型，面积大约为260㎡。三幢楼的总套数为114套。
2#、4#平面图一致，同样是一个单元两梯两户的布局。开间面宽21.32米，局部进深15.9米，与网传公布的360方户型吻合。顶楼有露台设计，可能做了顶跃，由此推断两幢楼总共92套。
参照周边接近20万的均价，最低总价也或超3300万元（低层按13万售价计算）。套均售价将超过6000万。位列上海楼市的第一梯队。
项目总平图（户型情况根据网传信息以及规划公示图推测，仅供参考）
②层高超3.3米，架空层7米以上
首层全部架空设计，按照标高推测，层高至少在3.3米以上，架空层高度预计在7米以上。
下沉式庭院高度7.4米（场地标高4.3米，下沉庭院-3.1米），位于小区中央，将成为小区的中央景观。
会所可能位于6#，地上高度为5.2米，与下沉式庭院联动打造，地下做一层，层高5.9米的可能性较大。
下沉庭院平面图
③有多处景观廊架，人车分流
公示图显示设有多处景观廊架，没有全域风雨连廊设计，是否有风雨连廊还需进一步查看景观设计图。
项目设3个车行主路口，1个人行主路口和1个非机动路口，能实现完全的人车分流。
项目出入口示意图
贰、不 足
项目可能存在的不足有：
①楼王景观资源不足
小区呈现南北行列式排布，2#楼和4#楼为360方，总价预计超过7000万的楼王，西边套户型朝向偏西，缺乏景观面，景观资源不如东边三幢260方户型的西边套。
②豪宅尺度感欠缺
超大户型的配置竞争力不足。以360方大户型为例，横轴开间17.91米，南向三个房间，主卧开间仅4.6米；北面两个房间开间仅3.2米。
相比陆家嘴太古源 源邸388方超大主卧、超大客厅的户型设计，豪宅的尺度感比较欠缺。
③距离医院较近
该地块距离上海复旦大学附属肿瘤医院徐汇院区较近，对于部分购房者来说，或存在心理影响。
据悉，项目已经动工，计划于年内首开，较大概率将由宸嘉发展入股操盘。
好地网将持续跟踪项目开发进展，敬请关注。
网传项目户型图（网传信息，仅供参考）
