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锦上万象府（红色标签为首开，蓝色标签为未开）
锦上万象府项目是安琪儿区块首宗不限新房价格地块，滨江集团于2024年11月15日竞得，楼面价40479元/㎡，溢价率35.3%。项目容积率2.2，规划2幢叠排、4幢高层，总户数150户，已于2025年6月27日首开。
文/好地评论 陆盈
上个月，位于安琪儿板块的锦上万象府首开63套高层房源，均价65600元/㎡，中签率13.02%。
首开火爆热销，说明在装修加配，公区加配的产品升级措施之下，受到了市场的正向反馈。
据悉，本周预计领证加推剩余63套高层，开盘均价预计比上一期有所上涨。对于手握一两千万改善的购房者来讲，除了肉眼可见的产品提质，项目的一些不足也不容忽视。
由于项目处于大运河核心监控区域，北侧建筑高度受限。（按照新建建筑高度不大于18度滨梯度原则，大运河第一界面的建筑高度原则上不得超过建筑退让河岸线距离的三分之二。）
加上项目整体限高70米，需要依靠南侧两幢高层拉到最高极限值，从而能做足容积率，形成了项目南高北低的排列布局。
据项目规划，位于最南面的1#、6#楼，高度66.8米，与中间区位的2#和5#楼，楼间距仅约36-37米，楼高与楼间距的比值为1.8。
加上东侧安置房，南侧翡翠嘉运府的限高都要高于本项目，将会影响日照时长。
项目通过大玻璃外立面设计，某种程度上也是弥补日照的不足。
据卫星图初步测量，西边距离高架的距离大约30-40米；东边距离安置房的离大约是15-35米。
从首开定价看，靠近高架的楼幢（20F）均价60165元/㎡；靠近安置房的楼幢（14F）均价72473元/㎡。从定价逻辑看，高架的影响比安置房更大。
特别是靠近高架的西边套，主卧靠近高架，距离仅40来米。秋石高架车流量大，将带来全天候的噪音影响。
项目实景图（毗邻安置小区）
项目实景图（样板房所在5#楼与高架的距离）
这块地，是安琪儿板块可出让住宅中面积最小的一宗。占地面积15494平米，建筑体量仅3.4万方，总户数仅为150户。
但是由于各项配套必不可少，基本上配置在一楼架空层及周边，对楼盘的内部影响也不小。
从规划图看：
婴幼儿活动场地、文化设施场地，共200平方，设置在小区的西南角，距离1#楼不到10米，将会有噪音影响；
2#南侧，6#东北侧设置了配电所，垃圾房，快递服务站等，低区将会有噪音、辐射等影响；
1#、5#、6#底层架空分别有物业用房、经营性用房、社区用房等配置。
从现场了解看，会所规模约800㎡，规模较小，配备了健身房、瑜伽室、棋牌室等，受限于项目体量，会所没有配备恒温游泳池。此外，中间楼幢（2#、5#）底层架空设置泛会所，对会所功能进行了补充。
项目总平图
贰 || 加 推 热 度 预 测
锦上万象府13.02%与板块内限价房的摇号中签率基本一致。意味着市场化定价的房子卖出了限价时代的行情。
以首开价格为参照——
定价最便宜的是1#楼西边套，户型186方，均价58283元/㎡；
定价最贵的是5#楼西边套（不含顶层大平层），户型251方，均价72243元/㎡。
从首开选房顺序看，484组报名，选到219号才售罄，弃选率不低，186方的户型先选完，5号楼大户型楼层位置佳的也先选完。说明购房者要么追逐靠近高架的低价性价比；要么追求大户型改善的舒适之选。
房源情况表
我们以不同房源定价，具体来分析锦上万象府值得买吗？首先看一下价格——
1#楼-西边套（户型186方），均价58283元/㎡，对标翡翠嘉运府，同样靠近高架的5#楼西边套（均价40635），均价每平米上涨了17648元/㎡。 1#-东边套（户型186方），均价62047元/㎡，对标翡翠嘉运府，同样靠近高架的5#楼东边套（均价44725），均价每平米上涨了17322元/㎡。 5#-西边套（户型251方），均价达72243元/㎡，比东边套（183方）高出1900元/㎡。
若考虑车位捆绑（按照2-3个）、装修包（按照60-80万）等因素，相当于限价房每平米成本需增加5000-6000元/㎡。
锦上万象府靠近高架的房源，比板块内的限价房（均价46500），上涨了12000元/㎡左右；不靠近高架的房源，比板块内的限价房至少上涨了2万/㎡。
那么，当前产品增配的成本配得上12000-20000元/㎡的涨价吗？我们可以看到产品成本主要来自于——
1. 窗墙比大幅提升带来的采光面增加。 2. 为解决高架带来的噪音问题，配置了旭格系统窗。 3.外立面材质提升。 4.装修标准提高，采用了诸多玉石材质，厨房配置嘉格纳六件套，餐边柜设置酒柜等。（与限价房加装后的装修比，软装接近，硬装有提升） 5.地下车库升级。 6.层高增加，从3米增至3.15米。 7.智能化系统提升。
基于此：1#楼186方定价较为合理，总价在1000万上下，若不在意与高架距离过近的不利因素，在杭州市中心范围内不失为一个选择。若后续加推，同等区位条件的2#楼，户型是183+251方，总定价抬高，大户型总价门槛也变高，那么此前冲着价格便宜，不在乎高架因素的客户在下手时可能会更加犹豫。
即将加推的6号楼，户型是186方，在位置上更优，总共38套房源，若定价合理，则应该依然能取得不错的去化。
附：锦上万象府户型解析
A户型：183㎡四房二厅三卫
梯户比：2梯2户（类1梯1户）
优点：
◆近13米面宽的三开间朝南，得房率86%左右，餐厅一体化，客厅面宽约5.9米，南北通透
◆大面宽阳台采光（阳台进深约1.75m），260°曲面落地窗
◆双套房设计满足更多家庭隐私需求
◆精装基本将玄关储藏空间、餐边柜、卧室衣帽间等收纳一步到位
◆双套房设计满足更多家庭隐私需求
缺点：
◆餐厅无独立采光，高档产品应配的岛台无设置
◆主卧精装包含衣帽间柜体，但是也限制了空间的个性需求
C户型：251㎡四房二厅三卫
梯户比：2梯2户（类1梯1户）
优点：
◆三开间朝南边厅产品，得房率85%左右，客餐厅一体化，南北通透
◆双面宽阳台（面宽约11.4米），结合270°弧形转角厅，采光及视野极佳
◆双套房设计满足更多家庭隐私需求，同时阳台与两个次卧形成洄游动线，空间互动性更强
◆预留家政间，以及精装将玄关收纳、餐边柜、卧室衣帽间等基本收纳一步到位
缺点：
◆该空间尺度应有的独立中西厨、岛台均无设置
◆阳台位于南侧两个次卧位置，出入需经卧室有一定不便
◆客厅面宽虽大，但进深不到6米，加上精装书房与客厅的隔墙设置，空间奢侈感降低
