核心提要：
一、西湖区三墩地块，溢价或稍低于50%
二、拱墅区东新地块，溢价有望超35%
三、滨江区长河地块，溢价或稍低于40%
X
核心提要：
一、西湖区三墩地块，溢价或稍低于50%
二、拱墅区东新地块，溢价有望超35%
三、滨江区长河地块，溢价或稍低于40%
文/好地网 徐路加
明天（5.20），杭州主城区将出让3宗住宅用地，总起价30.04亿元。
值得注意的是，这是杭州发布《杭州市住宅品质提升设计导则（试行）》后，首批落实住宅品质提升地块。
新规中，围绕住宅品质提升要求，从前期的规划布局、建筑设计，到细节的电气设计、暖通设计、智能化设计，直至运营维护等全方面进行规范要求，一定程度上将提升房企的开发运维成本，继而影响到土地端。
但好地研究院认为，以本次地块为代表的改善型项目，不限价后开发商已“自主”加成本提升品质以实现价格预期。《导则》更多是约束各项的“底线”，不出现好房子的“短板”，尤其在购房者看不见的隐蔽工程中。对于地价的影响，更多体现在整体市场背景下的涨价预期上。
从这个层面来讲，一方面以4月底的集中供地来看，在市场并未验证和不限价存量货值不断提升下，市场似有回落趋势；而另一方面，近期“现房”销售的传闻，是否会倒逼房企短期加快拿地，从而提升竞争热度。
哪股力量占主导？本次3宗地块，好地研究院初步按近期行情预计： 1）西湖区三墩地块：相比北侧三月底保利置业拿地阶段，目前行情稍有回落，包括同时期、同区位的两项目后续面向市场，在非完全被市场检验板块中，后者相对不利。结合周边云谷板块的分流影响，以延续4月以来行情预期，溢价率或稍低于50%。 2）拱墅区东新地块：周边项目热销，有涨价预期，本项目仅1.8容积率但36米的限高一定程度上限制了低密产品设置。可比南侧首开的岸芷丁香，大区位稍逊但本次地块也有较好的学区预期和相对更高得房率，整体价格上或6万偏少价格预期。对应以8%左右的预期利润率，溢价有望超35%。 3）滨江区白马湖地块：本项目可排屋+叠墅打造，但小环境逊于咏湖，总价控制的原则下，考虑周边现状，整体对标咏湖7万左右价格，价格大幅提升流速存疑。以充分保障15%以上的利润率预期下，溢价或稍低于40%。
地块位置分布（来源：好地大数据）
地块指标表
地块位于西湖区三墩板块西翼，即位于3月底保利置业地块南侧。
地块位置图（来源：好地大数据）
保利置业地块，实际地价达到23750元/㎡左右，设置高层+叠墅，预计整体房价看至4万左右，其中高层部分按照此前预期3.8万（相比二手房上涨10%左右）。
本次地块容积率2.6，相比保利置业地块（2.3）可设置低密部分比例低，一定程度上将拉低价格预期。
若按照均价3.8万预期、8%利润率测算，溢价大致在50%左右。
在行情上，3月底处于最高峰中，4月以来的行情稍有回落。包括同时期、同区位的两项目后续面向市场，在非完全被市场检验板块中，后者相对不利。 结合周边云谷板块的分流影响，以延续4月以来行情预期，溢价率或稍低于50%。
地块指标表
地块位于安吉路实验学校新天地校区西岸，与此前5万限价的润百合庭、泊璟杭粼府（低密因素，高层周边限价为4.7万）项目仅隔一条东新路。
地块位置图（来源：好地大数据）
地块容积率1.8，建筑密度22%，限高仅36米，一定程度上限制了低密产品设置。
此前周边限价5万的泊璟杭粼府低中签率快销，待本地块上市时也无竞品，具涨价预期。预计本次地价将超过该项目，对应溢价率超过28%。
沿东新河向南，紧邻文晖的东新单元首个不限价绿城岸芷丁香近期首开，均价5.6万元/㎡，相比此前周边4.7万的限价上涨9千，预计仍有较高热度。
对比岸芷丁香，大区位稍逊，但本次地块也有较好的学区预期和相对更高得房率，整体价格上或看至6万以上，对应以8%左右的预期利润率，溢价有望超35%。
地块指标表
地块位于滨江白马湖板块，距离在售杭州主城首个不限价咏湖雲庐约1.3公里。
本地块容积率仅1.1，可打造更低密产品，结合周边山体公园、水系环境，虽无白马湖景观，仍较为适宜，且有优质学区预期。但周边规划产业目前仍是农居点，现状界面不足。
地块位置图（来源：好地大数据）
咏湖高层部分价格4.4万左右，叠墅均价达到近7万（含装修），均热销。周边的二手房可参考白马湖和院，排屋极少成交，挂牌价达到9-10万（拓展面积大），计容建面小总价控制在2000万左右。
也值得注意的是，与滨江区接壤浦炬街地铁口，湘湖闻堰北近期出让同样低密地块，虽有行政区和学区差异，但楼面价仅2万左右，也会形成一定价格对比。
本项目可排屋+叠墅打造，但当前小环境逊于咏湖，总价控制的原则下，整体对标咏湖7万左右价格，价格大幅提升流速存疑。 以充分保障15%以上的利润率预期下，考虑现状，溢价或稍低于40%。
