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好地网7月10日讯（研究员 周吉羊） 昨日晚间，上海发布2024年第四批住宅用地出让公告，4宗挂牌、1宗招挂复合，将于8月7日起举行现场交易会。
总出让面积11.56万方，总建筑面积25.55万方，总起价97.7亿元，环比上批次供应有所减少。
5宗地块分别位于：浦东新区（1宗）、虹口区（1宗）、青浦区（1宗）、奉贤区（1宗）、徐汇区（1宗）。
地块分布图
1宗采用招挂复合出让，位于徐汇区斜土街道，紧邻西岸金融城，隔壁就是汇元玺、启元、御江廷等一众红盘，新房流速快，板块热度较高。
值得一提的是，地块曾原定为小米总部地块，在5月中旬从商办属性更改为住宅属性。
此次重新出让，光是起始楼面价就达到10.1万/㎡，创历年来的地价新高，同时该地块继续设置土地最高限价，上限楼面价高达13.1万/㎡。
徐汇滨江地块没有中小套型比例要求、最低套数和保障房，未来可以打造类似启元的大户型、高总价，部分房源可瞰黄浦江一线江景的纯高端豪宅小区。
随着房地联动价限制取消，届时徐汇滨江的价格体系有望再次被刷新。
1宗招挂复合地块指标
其余4宗采取挂牌方式出让，分布于浦东北蔡、虹口江湾、青浦重固以及奉贤新城，未设上限地价。
浦东北蔡地块，周边绿地资源丰富，板块内一批次曾有摇号地块诞生；虹口江湾地块，区位优质，体量小适合快速去化；奉贤新城地块，优质商业环伺，品质宜居；青浦重固地块，价格洼地，大虹桥辐射。
4宗挂牌地块指标
附：地块解读
1、徐汇区斜土街道xh128D-07地块
出让面积16666.04㎡，容积率2.2，建筑面积36665.29㎡。起价369600万元，起始楼面价100804元/㎡，最高限价480480万元，上限楼面价131045元/㎡。
东至兆丰路，南至龙华中路，西至大木桥路，北至xh128D-06地块。
地块航拍图
地块位于徐汇滨江板块，紧邻西岸金融城，周边优质配套集聚。
4、7、12号线三轨环绕，最近站点为4、12号线换乘——大木桥路站，此外，距内环高架路入口约300米，打浦桥隧道仅100米，还有龙华中路、中山南二路、兆丰路、大木桥路等。
西侧一路之隔为南洋中学，周边江南新村小学、日晖新村小学、位育中学等教育资源聚集。
坐拥中山医院、龙华医院等顶级医疗资源；西岸金融城，复地御江庭项目、正大乐城、绿地缤纷城、保利时光里等大型商业环伺。
东安公园、徐汇滨江绿地、滨江滑板公园、上海南园滨江绿地、龙美术馆、星美术馆等满足景观休闲需求。
地块北侧的汇元玺项目，成交于2022年6月，有招商蛇口&香港置地&徐汇城投一次性报价竞得，成交价47.3亿，楼面价86285元/㎡，溢价率9.57%，房地联动价131000元/㎡，中小套型比例80%。
该项目于去年11月和今年3月分两次开盘，即开即罄，共推出462套房源，平均认购率286%，均触发积分入围。
南侧的香港置地启元，全部为258-548㎡的大户型房源，均价178000元/㎡，于今年4月开盘热销，认购率235%。
地块位置图
2、浦东新区北蔡楔形绿地C06-01地块
出让面积16730.21㎡，容积率2.3，建筑面积38479.48㎡。起价196280万元，起始楼面价51009元/㎡。
东至规划五路，南至C06-02地块，西至C06-02地块，北至北中路。
地块航拍图
地块距离轨道交通18号线北中路站0.9公里，周边罗山路（高架）、高科西路、沪南路等主干道。
教育资源有上海市北蔡中学、上海市华林中学、上海外国语大学附属浦东外国语学校等；医疗资源有上海市第一妇婴保健院、北蔡社区卫生服务中心等。
周边北蔡休闲绿地、鹏海绿地公园、北蔡健康主题公园等景观资源集聚。
东侧300米为今年3月一批次首轮中，中铁建&厦门国贸竞得的1宗地块，成交价49.8亿，楼面价55674元/㎡，房地联动价92000元/㎡，目前还在挖土。
地块位置图
3、虹口区江湾镇街道HK0017-18、HK0017-21、HK0018-31地块
出让面积10159.96㎡，综合容积率2.44，建筑面积24772㎡。起价112712万元，起始楼面价45500元/㎡。
东至HK0018-02地块，南至HK0017-22地块，西至HK0017-22地块，北至万安路。
地块航拍图
地块距轨道交通3号线江湾镇路站0.6公里，逸仙路高架路，万安路、新市南路、逸仙路等交通路网发达。
红旗小学、丰镇第一小学、丰镇中学、第四人民医院、平溪商业广场、吉买盛超级购物中心、江湾公园等形成一站式生活配套氛围。
2023年12月，中建东孚以14.6亿竞得周边1宗宅地，楼面价55372元/㎡，溢价率6.42%，房地联动价87000元/㎡。项目案名为中建虹悦里，目前还未入市。
西侧紧邻虹盛里项目，于去年7月底首开推出451套房源，备案均价99600元/㎡，认购率21%，迄今网签去化97套，去化率22%。
地块位置图
4、青浦区重固镇福店路东侧36a-01地块
出让面积14007.5㎡，容积率2，建筑面积28015㎡。起价42863万元，起始楼面价15300元/㎡。
东至河道，南至36a-02地块，西至福店路，北至毛家角路。
地块航拍图
地块毗邻17号线赵巷站，无缝衔接2号线、10号线，周边道路有崧泽大道、崧泽高架、北青公路、赵重公路等 。
教育配套有九年一贯制上海师范大学附属青浦实验学校、重固小学、重固幼儿园、寿丰幼儿园等；医疗配套有重固社区卫生服务中心和红十字护理医院等。
还有虹桥万科红生活广场、意邦建材市场、重固镇体育公园、重固综合体育场、重固镇体育公园、重固综合体育场等商业休闲资源。
地块东侧紧邻保利虹桥和颂和大名城映辰项目：
保利虹桥和颂成交于2023年7月，成交价8.7亿，楼面价17000元/㎡，房地联动价37000元/㎡。
项目一批次房源于去年12月首开，推出393套房源；二批次于今年6月加推，推出130套房源，整盘当前累计去化54%。
大名城映辰由2宗子地块组成，本案东侧的二期成交于2022年6月，成交价8.9亿，楼面价16000元/㎡，房地联动价34800元/㎡；一期成交于2021年12月，成交价13.5亿，楼面价16000元/㎡，房地联动价34800元/㎡。
项目2022年11月首开，目前全部房源已推，共1281套，当前去化率68%。
地块位置图
5、奉贤区奉贤新城11单元A02C-03地块
出让面积58003.7㎡，容积率2.2，建筑面积127608.14㎡。起价255217万元，起始楼面价20000元/㎡。
东至西百春路，南至南港路，西至百齐路，北至百秀路。
地块航拍图
地块距离5号线奉贤新城站1.1公里、沪金高速0.3公里、上海绕城高速0.4公里、南奉公路0.8公里、金海公路0.9公里、BRT南桥汽车站1公里。
奉贤中学、奉贤中学附属初中、弘文学校、奉贤中学附属小学、青青草幼儿园、南音幼儿园、奉贤区中心医院等教育医疗资源环伺。
百联南桥购物中心、龙湖奉贤天街、传悦坊、圆心汇生活广场、苏宁生活广场等顶级商业资源加持，2公里范围内还有上海之鱼。
东侧1公里，为今年4月一批地次轮中龙湖溢价9.55%斩获的1宗商住地，房地联动价43800元/㎡。
目前地块周边有中建御璟园、上江南璟荟名庭等新房在售：
中建御璟园今年来累计开盘2次，首批次238套房源均价55070元/㎡，认购率62%；二批次243套均价58820元/㎡，认购率26%，当前累计去化率35%。
上江南璟荟名庭当前累计开盘2次，首批次389套房源均价52659元/㎡，认购率99%；二批次379套均价53456元/㎡，认购率60%，当前累计去化率59%。
地块位置图
