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文/好地研究院 方晓泉、周吉羊
明天（7.9），上海将出让今年三批次4宗地块，总起价84.2亿。
在本次出让前，有两大新政背景需要关注：
1、土拍规则重大调整。取消了上限地价和房地联动价，无疑对地价走势和房企投资逻辑将产生较大影响；
2、527新政以来，上海楼市向好趋势不甚明显。二手房6月成交量破2.6万套环比大涨41%,但以低总价老破小为成交主力；新房开盘认购率和网签去化略有回升但依然不高。
因此，本轮土拍将是对后市房企信心、资金实力的一次检测，具备一定的观察意义。
先来看本批次报名情况：
综上来看，此次将延续上一批行情，报名房企数量整体依然处于低位，由清一色的央国企主导（绿城也由央企占大股）。
其中，中海、越秀、北京城建、象屿、招商等均参拍2宗，表现出较强的拿地意愿。
具体地块竞争预期如下：
1、杨浦平凉地块9家参拍，本轮热度最高，溢价率或在15%-20%区间
杨浦平凉地块，地处杨浦滨江，区位属性优质、市场流速好，体量不到2.5万方，适合快速去化。
据悉，地块有9家单位报名（联合体算一家），是本批次最热门的1宗地。
板块内2023年以来成交3宗涉宅地，其中2宗拍至封顶。
而相比之下，本案位置更靠近江边，在房价限制取消的预期加持下，溢价率有望进一步提升。但考虑地块要求的限制：限高24米意味着不能造江景高层、容积率和中小户型要求意味着不太能做高低配，还有周边建筑的影响等等方面，将会影响开发商的出价。
地块航拍图
好地研究院测算，按照12.3万元/平米的参考房价，当地价拍至15%溢价率时，利润率约为4.8%，基于5%利润率是当前房企在上海拿地“红线”，因此拍到15%附近会是较大概率事件。
但在价高者得规则下，想要“杀出重围”，还需要“加预期”，如果拍到20%溢价率，若要满足5%的利润率要求，届时新房均价需要达到12.95万元/平米——意味着房价需要上涨5%，在当前市场并没有明显回暖迹象的前提下，5%的涨幅已算“激进”。
因此平凉社区地块溢价率在15-20%区间较为合理。但如果最后溢价超过20%，存在两个可能性：一、接受更低利润（可能性高）；二、加了更多预期（可能性低，不仅因为市场接受度低、还因为后期还需要过审批）。
2、杨浦长白地块4家报名，溢价率或不高于10%
杨浦长白地块，位于黄兴板块，北侧紧邻杨浦公园，周边各项配套齐全，居住氛围成熟。
地块有4家单位报名，本轮热度仅次于杨浦滨江宅地。
地块航拍图
长白社区地块的复杂性，大大增加了项目开发难度和开发过程中的不确定性。保留建筑的处理、开盘周期延长、成本大幅增加的可能性是需要房企提前进行充分考虑的。因此，虽然地块的测算利润率较高，但“不确定性”导致参与房企少。
好地研究院测算，当地价拍到10%，利润率约8%（不包含额外成本），可以用来对冲不确定性造成的利润减损，若溢价超过10%，则将面临低利润的结果。
（说明：考虑到11万的房价已经比周边要略高，因此再往上加预期的难度较大，因此长白地块按照11万进行测算。）
3、奉贤新城、宝山顾村2宗，或底价成交
奉贤新城地块，离上海之鱼较近，但相比3个月前龙湖溢价9.55%拿下的天街旁地块，本案处于板块外围，四周城市界面较为一般，预计城投托底。
地块航拍图
宝山顾村潘广路二期地块，紧邻地铁，周边项目销售情况也较为不错。
不过地块起始总价达31.1亿，且有街巷、商业配建要求，高门槛限制下，适合资金预算充足的深耕企业。
地块航拍图
附：4宗地块解读
地块指标
1、杨浦区长白社区H2-17地块
出让面积13798.77㎡，容积率2.3，建筑面积31737.17㎡。起价190423万元，起始楼面价60000元/㎡。
东至居民小区，南至周家嘴路，西至H2-13 绿地，北至居民小区。
地块位于黄兴板块，是杨浦区内较为成熟的示范居住区，板块内各项配套都较为成熟，坐拥黄兴公园、杨浦公园等城市绿肺，整体宜居性非常高。
本案距轨道交通8号线黄兴路站0.8公里、12号线隆昌路站0.8公里。
周边文教资源丰富，区重点小学——控江二村小学、上海市实验性示范性高中——控江中学、区重点中学——上海理工大学附中以及优学教育机构均在500米范围内。
延吉街道的“小世界社区商业中心”、宝龙旭辉广场和杨浦体育中心等，可满足日常商业消费、体育休闲需求。
黄兴板块上一次出让还要追溯到2013年拿地的建发公园首府；南侧2021年拿地的悦尚海项目，也已经售罄。此外，与热门楼盘中建壹品浦江之星距离也仅为1.5公里。
地块位置图
2、杨浦区平凉社区02H1-01地块
出让面积13833.5㎡，容积率1.8，建筑面积24900.3㎡。起价181772万元，起始楼面价73000元/㎡。
东至渭南路，南至02H1-05 地块，西至眉州路，北至杭州路。
地块位于杨浦滨江，1公里范围内有地铁12号线、18号线站点分布，交通便捷。
周边有杨浦区杭州路一小、建设初中、辽阳中学等教育资源；西侧的杨浦区中医院、妇产科医院以及东侧的第一康复医院，提供充足的医疗保障。
百联滨江购物中心咫尺可达，还有上海国际时尚中心，成为东外滩的时尚地标，尽显繁华。
区域内的惠民公园、平凉公园以及复兴岛公园，是居民日常休闲游玩的好去处，还有沿黄浦江边15.5公里长的滨江带，将建成亲水休闲、文化博览、科技商务于一体的浦江风景线。
市场方面，1公里范围内，2023年7月，保利置业以总价22.7亿、楼面价74250元/㎡摇号竞得的琅誉项目，房地联动价117000元/㎡。项目于不久前（7.3）结束认购，281套房源认购率超120%。
2023年12月，上海城投摇号竞得兴华里项目，楼面价76803元/㎡，溢价率9.72%，公寓联动价120000元/㎡；华丽家族&保利置业拿下的71街坊东地块，楼面价70002元/㎡，公寓联动价117000元/㎡。
此外，往东500米的中建壹品·浦江之星项目于5.21开盘，428套房源吸引516组有效客户，认购率121%，均价109900元/㎡，迄今网签去化81%。
地块位置图
3、宝山区顾村大型居住社区BSP0-0103单元0308-02、0314-05地块
出让面积66925.78㎡，综合容积率2.09（0314-05：1.4、0308-02：2.2），建筑面积139849.5㎡。起价311195万元，起始楼面价22252元/㎡。
东至0314-06 地块（公共绿地）、南至0314-06 地块（公共绿地）、 西至0308-01 地块（公共绿地）、北至言观路。
地块位于顾村板块，毗邻轨道交通7号线潘广路站，周边宝安公路、沪太公路等主干道环伺。
南侧有已建成九年一贯制学校，咫尺可达龙湖北城天街。
地块紧邻招商时代乐章项目一批次于5.26首开，209套房源认购率114%，备案均价48000元/㎡，目前累计网签去化率77%；二批次6.26加推，138套房源认购率238%，备案均价48500元/㎡，目前累计网签去化率75%。
地块位置图
4、奉贤区奉贤新城12单元02A-04A地块
出让面积58370.06㎡，容积率1.6，建筑面积93392.1㎡。起价158767万元，起始楼面价17000元/㎡。
东至褚家中心河，南至褚家路，西至金钱公路，北至浦南运河。
地块周边南奉公路、金钱公路、绕城高速等，距离地铁5号线奉贤新城站和金海湖站都在2.5公里左右。
已经通车的上海首条BRT线路，在地块附近设有站点，约30分钟内可直达东方体育中心。
青溪中学、明德外国语小学、青苹果幼儿园，满足一站式教育资源；西侧300米即为奉贤区中心医院；龙湖天街、九棵树艺术中心等商业休闲配套环伺。
西北侧毗邻上海最大的国际生态湿地——上海之鱼，集生态观光，休闲娱乐等为一体，是奉贤新城的城市客厅，更是整个奉贤的标杆。
今年4月一批次第二中，奉贤新城1宗地块出让，由龙湖以15.4亿摇中，楼面价18360元/㎡，溢价率9.55%。
目前地块周边有中建御璟园、上江南璟荟名庭等新房在售：
中建御璟园今年来累计开盘2次，首批次238套房源均价55070元/㎡，认购率62%；二批次243套均价58820元/㎡，认购率26%，当前累计去化率35%。
上江南璟荟名庭当前累计开盘2次，首批次389套房源均价52659元/㎡，认购率99%；二批次379套均价53456元/㎡，认购率60%，当前累计去化率59%。
地块位置图
