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核心提要：
一、土地市场：地块降量提质，核心顶豪项目热度高
二、新房市场量价齐跌，二手房持续以价换量
三、政策积极信号频频释放，多角度稳定市场供需
好地网7月3日讯（研究员 周吉羊） 2024上半年谢幕，房地产悄然步入下半场。
回溯上半年苏州市场，好地研究院从土地、楼市、政策三个方面进行梳理，主要有以下特点：
1、土地市场规模持续缩量、分化依旧，大量低密地的入市，将带动后市高品质楼盘升级；
2、受房地产大环境影响，整体市场趋势尚难以扭转，新房、二手房量价齐跌，引发产品力、价格进一步“内卷”；
3、围绕“去库存”、“提品质”等要求，一揽子政策出台，从供需两端提升市场预期，稳定供求结构。
一、土地市场：地块降量提质，核心顶豪项目热度高
①出让规模持续萎缩，低密地块成供应主力
2024年上半年，苏州全市土地供应规模延续缩量态势。
总出让金仅111.亿元，同比大降76.3%，仅为去年全年的9%，创历年同期以来新低。
出让面积52.2公顷，同比减少68.7%，占全年计划供应商品住宅用地（185公顷）的28%。
整体供应萎缩的同时，地块质量进一步提升。
据统计，全市成交的16宗涉宅地中，容积率在1.2及以下的有9宗，占比56%。
接下来，姑苏金门、狮山即将有低容地块出让，双湖、古城也有多宗低密宅地规划，届时苏州高端改善市场还将迎来进一步扩容。
②核心区豪宅项目竞争激烈，地价屡创新高
1-6月，全市唯二的两宗溢价地块出现在园区双湖和新区狮山，并连续刷新江苏楼面价新高——
3月13日，绿城32轮竞价后拿下狮山核心区地块，成交价8.3亿，楼面价45454元/㎡，溢价率42.05%；
3月27日，绿城51轮竞价后拿下园区双湖1.02容积率地块，成交价30.8亿，楼面价65022元/㎡，溢价率18.2%。
此外，其余14宗全部底价成交，多为城投托底拿下。
从上半年整体市场来看，核心区高端别墅地块呈现独立行情，带动板块房价预期提升，而非热门区域依然保持平淡。
全市涉宅地总体平均溢价率6.9%，相比2023年同期基本持平，并高于江苏省平均水平（3.25%）。
③绿城稳居拿地额第一，城投比重上升
上半年苏州大市城投拿地额62.6亿，占总出让金的56.4%，比重较去年同期大幅上升，但在江苏省内仍然处于相对较低的位置。
同时，市场化房企的拿地格局也在重塑。
绿城凭借着双湖和狮山2宗地块，以39.1亿位列所有房企榜首；龙湖布局高铁新城，联合地方国资拿地；还有一些中小民企和自然人面孔出现。
而去年同期不断“攻城略池”的大型央国企，虽然也参与到核心地块的争夺，但受限于成本、决策等因素影响，最终的报价力度稍弱，当前还未有地块入账。
二、新房市场量价齐跌，二手房持续以价换量
①上半年新房量价齐跌，6月有企稳回升态势
进入2024年以来，苏州新房供求水平达近年新低。
据统计，2024上半年苏州大市新房供应1.9万套，面积271.81万方，同比减少33.1%；成交2.4万套，面积311.98万方，同比减少47.5%。
价格也呈同步下行趋势，1-6月均价22601元/㎡，同比下跌6.6%。
其中，苏州市区供应158.63万方，同比减少42.2%；成交181.07万方，同比减少46.6%；均价26046元/㎡，同比下跌7.4%。
值得关注的是，新政效应叠加月底冲量因素，近两周苏州全市的周度成交大幅攀升至千套以上，上周（6.24-6.30）更是达到2396套。
而整个6月，苏州大市的新房成交也达到5272套（市区3673套），今年最高，但较往年的高点仍有一定差距，新房市场的整体回暖依然有待考量。
②市场内部竞争压力进一步提升
供需同步收缩，带来是市场进一步的“内卷”。
纵观前6月苏州市区普通住宅热销前十，不难发现，市场“内卷”体现在两个方面：
1）优质地段、优质产品更受热捧。如龙湖御湖境、青云阙双盘，位于区域核心地段，加之龙湖优秀的产品力打造，成交套数列半年度市区单盘前二。
接下来，随着园区双湖、新区狮山板块的多个高价低密楼盘入市以及一众四代住宅项目规划亮相，苏州高端市场的竞争压力将进一步增大。
2）价格折扣空间提升。如上榜的活力岛天房美瑜华庭、中建虹溪璟庭、花语云萃等项目，成交单价2-2.5万之间，是备案价75折左右。
可以看到，不仅是非核心区的刚需和改善楼盘频繁释放折扣，部分区域核心的高端楼盘在去化压力下也给出了更大的让价空间。
③二手房“以价换量”，销量略有起色
二手房的表现要相对好于新房，市区半年度二手房成交29211套，高于2022年同期水平，较2023年同比下滑21.2%，收窄幅度低于一手房。
平均月度成交量在4869套左右，除了2月受春节假期影响成交大幅下跌外，其余月份均保持在5000套及以上。
其中，4月份达6514套，是去年三季度以来新高。
另一方面，“以价换量”仍在延续，6月苏州二手房挂牌均价为23971元/㎡，环比下跌0.47%，若与去年同期相比，同比下跌8.36%。
整体来看，当前二手市场卖方依旧占据主动，而持续的“以价换量”，也一定程度步分流了新房市场。
三、政策积极信号频频释放，多角度稳定市场供需
2024年上半年，苏州持续加大政策力度，出台了一系列措施，从多角度出发稳定市场供需。
在需求端，从年初发文全面放开限购到5月迅速落实央行517新政，苏州的信贷政策大幅松绑，买房门槛也降到历史新低。
截止到目前，苏州首套房贷利率最低已有银行可以做到3.1%，二套房贷利率为3.75%。
在这之后，6月2日，苏州发布16条新政，涉及买房落户、契税补贴、调整首套认定标准……
根据新政，苏州首套认定开始按区划分，并且所在区内唯一住房挂牌后，办理新购住房贷款同样即可按首套认定；二孩及以上家庭办理个人住房按揭贷款时，在住房套数认定时核减1套住房。
个人和家庭公积金贷款最高限额分别提高至120万和150万；二孩及以上家庭额度上浮30%；全日制普通高校本科以上学历（在读）、毕业10年内的高校毕业生及留学回国人员额度上浮50%。
在这一系列政策优化下，苏州成为全国公积金贷款额度最高的城市之一，也是执行“认房不认贷”的城市中首套房认定标准最宽松的城市之一。
在供应端，围绕高品质住宅建设的主旋律。
2月底，吴江区自规局发布立体生态住宅新规，要求未来7层及以上住宅建筑，形成户户有花园、家家有庭院的套内空中花园。
紧接着，3月5日江苏省住建厅又发布改善型住宅设计与建造导则，对改善住宅提出全新设计标准。
目前，吴江太湖新城、相城经开区、高铁新城等均有“第四代住宅”概念的楼盘规划亮相。
另外“苏16条”也明确，全面推广建设改善型住宅，优化建筑设计品质。在城市郊区不具备公共交通条件但景观、区位等条件较好的区域，以及国土空间规划确定的历史城区等，停止执行容积率不得低于1.0的供地标准。
2024上半年全国及苏州重点政策
