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好地网3月20日讯（研究员 周吉羊） 近日，上海2024年第一批次轮挂牌6宗地块，将于4月16日起举行现场交易会。
其中，浦东新区推出1宗宅地，位于曹路板块，面积71.5亩，容积率1.5，起价22.2亿元。
地块指标
地块航拍图
那么，浦东新区推出的曹路地块有何优劣势？好地网带来详细解读。
一、地块优势：区位配套优质，价差空间大
①毗邻金桥副中心，享双重板块利好辐射
地块位于曹路科教园区单元，西侧毗邻金桥板块，可享双重板块利好。
金桥城市副中心定位为以商务办公、文化休闲、会议展示、创意研发、生态游憩为主要功能的城市副中心。
金桥经济开发区内名企云集、经济强劲，如通用汽车、华为科技、泰达集团、欧姆龙、斯米克经济园区等。
同时，曹路板块也将依托金桥经济技术开发区及自身科教资源优势，形成产学研一体的综合型城镇。
产业集聚带来的众多人才引进，也将会为片区带来更多的购房需求。
②紧邻地铁，9号线沿线楼盘稀缺
地块距离地铁9号线和12号线换乘站——金海路站1公里左右，距离14号线桂桥路站1.5公里左右，未来还有在建的崇明线一期，四铁交汇，交通发达。
其中，9号线是浦东新区境内的重要地铁线路，东西贯通，串联起陆家嘴、洋泾、花木、碧云、金桥、曹路等各大板块。
目前浦东境内9号线沿线楼盘稀缺，本案将是后续为数不多的置业选择之一。
地块周边交通
③顶级商业配套环伺
地块往西直线500米，是浦东新区“金色中环发展带”上首个三线贯通的TOD站城一体项目——浦发上城。
项目于3月18日正式启动，开发面积100万平方米，总投资200亿元，集商业、研发、住宅、公寓、酒店等多业态于一体，将打造为面向青年人才的创新创业欢乐场。
在项目中部产业办公区，打造立体花园式生态办公环境，重点引入人工智能、大健康等领域科研机构及企业，推动相关领域产学研加快落地；北部核心商业区，已引入K11 select，共同打造9万平方米商业空间，成为上海第二个K11品牌商业中心；南部舒适生活区，提供近3000套租赁公寓。
此外，地块周边还有曹路宝龙广场以及招商在上海的第三座“花园城”，形成一站式零售、餐饮、娱乐的消费体验。
地块周边商业
浦发上城效果图
④金海湿地公园在侧，景观资源优质
地块西侧即为金海湿地公园，总面积41.8公顷，是上海外环绿带上唯一一个以湿地为特色的公园。
大片生态休憩绿地，为本案提供了得天独厚的生态环境。
金海湿地公园效果图
⑤房地差空间较好
地块起价221909万元，起始楼面价31050元/㎡，最高限价244099万元，上限楼面价34155元/㎡。
房地联动价63000元/㎡，装修标准（集采价）2500元/㎡。
若以上限价格成交，本案房地差为28845元/㎡，价差空间可观。
二、地块劣势：教育资源弱，大幅突破板块新房限价
1、当前周边城市界面一般，整体开发成熟度不高。
2、教育能级较弱，缺乏优质学区资源。
3、曹路板块此前最高售价是招商璀璨城市的5.4万/㎡，而本案房价6.3万/㎡，突破板块价格体系，未来市场接受度还需检验。
三、周边市场：跟金桥板块相对比，本案的价格较低
本案位于金桥和曹路板块交界地段，当前同为曹路板块内的招商璀璨城市已经售罄，主要在售项目集中在金桥板块。
金鼎睿府于今年1月首开，推出580套房源，均价82500元/㎡，认购率51%，目前累计网签去化35%。
森兰万安里一期，于去年7月首开338套房源，均价70300元/㎡，认购率51%，目前累计网签去化73%。
浦开云璟目前已经清盘，项目在去年两次推盘，首次推出318套，均价89500元/㎡，认购率458%，触发入围分79.35；二次推出620套均价91000元/㎡，认购率351%，入围分69.6。
地块周边项目
此外，曹路板块于2023年7月出让了2宗宅地，但与本案距离较远、地段不同。
建发&联发以133651万元摇号竞得曹路基地15-01地块，楼面价28369元/㎡，溢价率10%。
项目案名为青云上，于去年底首开推出全部448套房源，均价51500元/㎡，认购率18%，当前累计网签去化18%。
浙江钱江&维科&杭州大家以77033万元摇号竞得曹路基地12-01地块，楼面价28348元/㎡，溢价率10%。
项目案名为涌潮府，同样于去年底首开推出全部253套房源，均价51500元/㎡，认购率7%，当前累计网签去化6%。
地块与同板块内项目分布
