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核心提要：
一、鄞州宁穿路地块将封顶摇号
二、鄞州中河地块、东钱湖地块预计中高溢价成交
三、其余2宗地块将以底价或低溢价率成交
文/好地研究院 楼陈名
明天（3月31日），宁波今年第一批次5宗涉宅地块将出让，总出让面积20.75万方，总起价34.9亿元。
在杭州土拍竞争白热化的情况下，部分有拿地需求的房企外溢至宁波。
据了解，本批次地块的房企参拍数量明显增加，特别是鄞州区宁穿路地块，参拍房企超20家，封顶摇号已板上钉钉。
另外，鄞州中河地块、东钱湖地块区位较佳，有一定市场预期，预计将中高溢价成交；若房企预期进一步加大，不排除封顶的可能。
而梅墟老街、镇海骆驼地块，受地块属性、区位等影响，房企关注度相对较低，预计大概率以底价或低溢价率成交。
出让住宅地块指标表格
地块位置分布（来源：好地大数据）
一、鄞州宁穿路地块将封顶摇号
1、江东核心——鄞州区JD10-A5-1地块
地块总体量6.1万方（含0.4万方学校），起始总价12.8亿元，起始楼面价为21009元/㎡，新房毛坯限价37800元/㎡。
同板块内，目前仅3个待售项目，总住宅存量约11.5万方，销售预期相对较高；
相邻板块同价位的改善项目整体去化较好，如东部新城的东品荟尚庭（直线距离1.7公里）今年1月开盘即售罄，毛坯限价38000元/㎡，略高于本地块。
若装标按毛坯限价的15%（5670元/㎡）计算，本地块封顶后利润率3.6%左右；地块可打造高端改善产品，装修标准仍有提升空间，预期销售利润能进一步扩大。
好地研究院认为，本地块紧邻东部新城核心区，周边轨道、商业、医疗等配套齐全，市场销售预期相对较好，预计房企竞争较为激烈，将达封顶摇号。
地块位置图（来源：好地大数据）
二、鄞州中河地块、东钱湖地块预计中高溢价成交
1、中河——鄞州区YZ06-13-b4地块
地块总建筑面积3.4万㎡，起始总价6.1亿元，起始楼面价为17993元/㎡，新房毛坯限价32800元/㎡。
同板块内，仅万科星旅光年项目在售，毛坯限价31700元/㎡。该地块为去年4月万科封顶摇号竞得，成交楼面价为20064元/㎡，板块内有一定封顶预期。
但本地块由于紧邻地铁4号线嵩江东路站，涉及轨道交通建设，房企拿地预期或将有所下降。
若装标按毛坯限价的15%计算，地块起始地价下预期销售利润率为9.9%，封顶后利润率为4.0%。
好地研究院认为，本地块由于属性原因，房企参拍数量有限，预计将以中高溢价成交；若房企竞拍激烈，不排除封顶可能。
地块位置图（来源：好地大数据）
2、东钱湖——鄞州区06-04-01#地块
地块总体量4.7万方，起始总价5.5亿元。
同板块内，荣安·观棠晴雨位于地块西北面1公里，毛坯限价25800元/㎡，目前网签去化81%，可售库存约2.3万方。
本地块起始楼面价为11500元/㎡，低于荣安起始楼面价15200元/㎡；新房毛坯限价26100元/㎡，高于荣安项目限价，利润空间较荣安项目有所增大。
若装标按毛坯限价的15%计算，本地块起始地价下预期销售利润率为13%，封顶后利润率为8.2%。
好地研究院认为，本地块位于东钱湖北岸，周边生活环境较佳，板块内竞品项目较少，有一定销售预期，预计将以溢价成交；若参拍房企拿地预期较高，不排除封顶可能。
地块位置图（来源：好地大数据）
三、其余2宗地块将以底价或低溢价率成交
1、梅墟——鄞州区GX05-01-03-02、16-02a、03-03（高新区）地块
地块总建筑面积7.1万㎡，容积率仅0.8，起始总价6.2亿元，起始楼面价为8780元/㎡，新房毛坯限价32600元/㎡。
地块位于梅墟老街，商业占比近65%，住宅可售面积仅2.4万方；
地块内部含多处文保建筑，整体施工难度较大。
好地研究院认为，本地块商业占比大，区位较偏，后期市场销售压力较大，预计将以底价成交。
地块位置图（来源：好地大数据）
2、骆驼——镇海区ZH07-04-24-a、b、c地块
地块总建筑面积5.2万㎡，容积率仅1.05，起始总价4.2亿元，起始楼面价为8222元/㎡，新房毛坯限价25000元/㎡。
同板块内，目前有4个项目在售，总库存约22.7万方，销售压力较大；
去年6月，长住封顶摇号竞得骆驼未来社区商住地块，商业仅0.6万方，占比约12%；
而本地块自持商业2.6万方，须自持20年，商业高达占比50%。
好地研究院认为，本地块商业占比高，容积率低，市场库存量大，房企预期相对较低，预计将以低溢价成交。
地块位置图（来源：好地大数据）
