核心提要：
一、政策底基本探明，市场渐有反弹声音
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核心提要：
一、政策底基本探明，市场渐有反弹声音
文/好地研究院 徐路加
明天（2月7日），杭州去年12月公告的第五批次5宗地块将迎来集中出让，包含4宗纯住宅地块、1宗崇贤综合体地，总起价80.8亿元。
尽管规模小，但作为集中供地城市兔年的首发竞拍活动，受到市场关注：
1、应该说本次的地块均处于杭州的次优板块——非摇号红盘、卖得动但有挑战，最终的竞争情况能够较好反映房企对今年的市场预期；
2、相比于世纪城、滨江、勾庄等热门板块被几家深耕房企固守，本次涉及的板块可参与性更强，可以关注中小民企是不是积极参与，代表着最具市场化属性房企的投资意向。
对于最终的成交结果，好地研究院结合地块属性、整体环境和当前投资节点，预期如下：
1）主城区3宗宅地均有封顶预期；
2）临平北宅地本次属性优质、但板块存量偏高，或有一定竞争；
3）崇贤迎来重磅综合体项目，属于优质但挑战较大，竞争存在较大不确定性。
一、政策底基本探明，市场渐有反弹声音
在具体分析地块前，好地研究院先初步分析杭州当前的房地产市场环境，整体反馈有偏暖预期。
1、政策底基本探明
全国层面来看，对比2008、2014的两次救市阶段，应该说本次限制性政策基本消除，可用的刺激政策基本已陆续出台。
杭州，在经历去年大幅降低贷款利率、全面松绑二手房限购、区域差异化松绑新房限购后，应该说接下来常规可松绑的措施也已经不多。
比如限购方面，主城区在目前还是有一定限价红利、新房热销的背景下，再扩面松绑限购的可能性较小，因为这样会对外围进一步虹吸。
在房贷利率方面，按照最新的政策，杭州处于量缩价涨，进一步降低是不符合条件的（除非LRP调整）。
也就是说，当前政策底基本已经探明，接下来就看有没有超常规刺激了。
2、市场渐有反弹声音
好地研究院与相关房企和中介沟通来看，在经历一年半的深度调整后，逐步已有筑底反弹的声音出现，理由主要包括以下几个方面：
①去年成交量同比缩减了一半，当前购房门槛大幅降低，存在刚性需求释放；
②疫情缓解、问题企业风险进一步出清、投资信心逐步恢复；
③合理房地价差空间后，整体拿地风险降低，出让地块普遍具有较好投资价值；
④预计市场对前期政策的充分消化后，下半年有望在销售端充分体现，当前土地投资是较好的窗口期。
综合以上，本批次出让的市场背景相较去年下半年相对乐观，有望支撑当前土拍热度。
二、主城3宗宅地均有封顶预期
1、艮北新城2宗关注度高，有摇号预期
两宗相邻地块紧靠钱江世纪城板块，区域成熟度较高，城市配套丰富。均为8万方左右体量、20-25亿地价，相对适中。
封顶预期在于：
①参照去年出让情况，如大家、滨江均封顶摇号拿地，市场认同度高；
②本次两宗地块地价设置与此前基本一致，实际起价在27600元/㎡左右，封顶在31000元/㎡，与去年三批次成交地价基本一致，7-8%左右的预期利润率空间符合房企投资要求；
③同样限价下，参考周边项目如大家中天云翠金澜府、滨江兴耀·江翠轩，尽管近期中签率提升甚至流摇、启动分销，但是开盘仍能去化9成，考虑板块整体库存不到5万方，仍具备快速去化预期。
地块周边情况（来源：好地大数据）
地块航拍（来源：好地大数据）
2、丁桥桃花湖畔宅地，有较强封顶预期
地块紧靠丁桥桃花湖，且周边商业综合体、地铁配套齐全，具备较强的居住氛围。地块起价10亿，门槛较低。
地块有较强封顶预期在于：
①周边项目可重点参考南侧的中天大家坤和湖境天宸里，2021年底拿地，一年基本清盘，高层均价32900元/㎡，本次限价34370元/㎡，限价上涨了1470（4.5%），对应洋房品质提升，应该说仍具备快销属性；
②板块去年未出地，基本处于零库存，区域开发已进入后期，未来可供地块少，竞争压力较小。
③封顶情况下，实际地价约22386元/㎡，预期利润率7.4%左右，与此前几个批次的同类地块接近。
地块周边情况（来源：好地大数据）
地块航拍（来源：好地大数据）
三、临平区临平北宅地或有一定竞争，崇贤综合体存在较大不确定性
1、临平北宅地或有一定竞争
本次地块占据临平北板块极为优质的地段。地铁、商业综合体均就近可享，4.3万方的体量、4.56亿元的起价也是本次门槛最低的地块，预计将吸引中小房企关注。
本次地块有一定竞争，但继续封顶的可能性较小：
①从周边地块成交情况来看，包括去年一、二批次均封顶成交，本次地块达封顶时预期利润率也与此前实际拿地的8.5%基本一致，从地价角度来讲，是存在封顶预期的。
②但当前板块库存接近80万方，经历去年的多项目供应后对后期市场承接力有一定消耗，如近期项目普遍已流摇，或影响房企拿地信心。
好地研究院横向对比杭州类似的如江东新城的板块，预期地块具备一定关注度，合理预判的拿地利润率空间可能在10%左右，对应中低溢价。
地块周边情况（来源：好地大数据）
地块航拍（来源：好地大数据）
2、崇贤商住地存在较大不确定性
地块位于崇贤板块核心，规划双地铁配套，区位核心。地块计容建面达33.3万方，总起价达22亿元。
地块竞争存在较大不确定性：
①一方面，33.3万方的总计容建面中，实际可售住宅在20万方左右，占比60%。其他还包括自持10万方集中自持商业、2万方商务(整体可售）等，一般房企较难介入；
但另一方面，崇贤作为刚需的重点承接区域，近年来住宅开发量较大、人口集聚，板块一下弥补了商业和地铁的缺憾，因此商业的估值可看高一线。
②住宅部分，参考周边项目，目前受整体市场下行，普遍流摇，也存在一定压力；但作为板块最核心项目，地铁配套下，销售预期上会有较大分歧。
③从整体项目资金测算来看，仅住宅部分货值达47.2亿元，加上车位等，基本可覆盖土地和建安部分成本，若较快速去化，资金沉淀相对可控。
基于此，地块的最终竞争会面临两个极端。若有两家或者两家以上房企参与，不排除发生争夺战的可能。
地块航拍（来源：好地大数据）
