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好地网11月12日讯（研究员 徐黎明）11月17日（下周三），徐州将迎来二批次集中出让，共29宗涉宅地块，总出让面积155.7万方，总建筑面积318万方，总起价100.28亿元。
此次挂牌地块依然“限房价、限地价”，报价至封顶后，将通过摇号方式确定竞得人。
二批次集中供地，市场热度将会如何？好地网结合周边市场情况，对地块热度进行预测分析。
今天带来第一篇：泉山区5宗。
5宗地分别位于九里湖板块（1宗）、城西板块（4宗）。总出让面积18.97万方，总建筑面积40.32万方，总起价19.8亿元。
地块指标
地块分布图（来源：好地大数据）
【总述】
随着全国市场大环境普遍降温，徐州的市场热度也在下降。不过，作为淮海经济区中心城市，徐州对周边城市人口虹吸能力较强，住房需求大。
泉山区此次推出的5宗地块，分别位于九里湖板块和城西板块，是刚需、改善客群主选区域。目前整体在售楼盘和待售楼盘较多，新房市场存在一定的竞争压力。
其中，4宗位于城西板块，区位优势明显，市场购买力强，去化有保障。剩余1宗位于九里湖板块，周边虽然整体配套欠缺，但相较于首批地块，上限地价和新房限价都有所下降。
因此，好地网认为，此次泉山区5宗地块大概率不会触顶成交，但流拍的可能性也相对较小。
【九里湖板块（1宗）】
2021-70号阳光学校北地块
地块位于淮海国际港务区庞庄街道、阳光学校北、鑫源路南 ，出让面积34315.20 ㎡，容积率1.2，建筑面积41178.24㎡，为住宅用地。
起价10100万元，起始楼面价2453元/㎡，上限价格11500万元，上限楼面价2792.7元/㎡，上限毛坯房价9000元/㎡。
地块位置图（来源：好地大数据）
本地块若以上限楼面价成交，新房毛坯均价9000元/㎡，建安成本4000元/㎡，则利润率6.8%。
注：项目利润率=（新房售价-项目成本）/新房售价（下同）
项目成本=土地成本*（1+0.03）+装修成本+建安成本+税费（土增税2.0%，增值税4%，所得税为利润的25%）+营销及管理费（4.0%）+财务成本（按照建安x1.5年x0.08）-车位利润；建安成本按4000元/方，车位利润=（房价*10.5-130000/110计算。
今年以来，九里湖板块成交2宗住宅用地，均为限价地，于6月25日成交。分别是中天美好竞得莲湖路内侧E-1地块，楼面价4414.7元/㎡；碧桂园竞得莲湖路内侧G地块，楼面价3468元/㎡，这两个楼盘的新房毛坯限价均为11000元/㎡。
地块北侧新房鱼先生的城在售，高层毛坯均价9300元/㎡；精装均价10000元/㎡左右，目前推出房源整体去化81%。
地块周边图（来源：好地大数据）
地块位于九里湖商务中心片区，周边有九里湖景区、九里湖九年一贯制学校、新庞庄九年一贯制学校等配套，目前整体配套不足，尤其欠缺商业配套。
不过，根据规划，该片区将围绕行政、金融、总部、研发等核心功能，布局一批高端商务办公设施，引进一批科技服务、信息服务、商务服务机构，打造面向世界的中央商务区，未来发展空间大。
【城西板块（4宗）】
2021-68号苏山南村B地块
地块位于淮海国际港务区苏山街道、经二路西、经一路东 ，出让面积63406 ㎡，容积率2.53，建筑面积160417.18㎡，为住宅用地。
起价64900万元，起始楼面价4045.7元/㎡，上限价格73300万元，上限楼面价4569元/㎡，上限毛坯房价11500元/㎡。
地块周边图（来源：好地大数据）
本地块若以上限楼面价成交，新房毛坯均价11500元/㎡，建安成本4000元/㎡，则利润率7.3%。
今年以来，地块周边没有土地出让，旁边新盘中国中铁陆港城在售，精装均价13300元/㎡，该楼盘开盘节奏较慢，推出房源整体去化77%。
地块周边图（来源：好地大数据）
地块靠近二环北路西延北、地处徐州淮海国际陆港核心区，周边有故黄河、桃花源实地公园等景观配套。
2020年7月30日，徐州淮海国际港务区正式成立，淮海国际陆港采取“一港多点、双核驱动、港城联动”的思路布局，全面推进淮海经济区国际中转枢纽港建设，打造开放创新、智慧生态、产城融合的国家级全域开放平台，未来板块价值将得以提升。
2021-91号卧牛A-3地块
地块位于卧牛片区、徐商公路南，出让面积20727.10 ㎡，容积率2.2，建筑面积45599.62㎡，为住宅用地。
起价27000万元，起始楼面价5921元/㎡，上限价格31000万元，上限楼面价6798.3元/㎡，上限毛坯房价14000元/㎡。
本地块若以上限楼面价成交，新房毛坯均价14000元/㎡，建安成本4000元/㎡，则利润率9.9%。
2021-92号 卧牛A-8-2地块
地块位于卧牛片区、新淮海西路以北，出让面积44900.30 ㎡，容积率2.2，建筑面积98780.66㎡，为住宅用地。
起价58400万元，起始楼面价5912元/㎡，上限价格67100万元，上限楼面价6792.83元/㎡，上限毛坯房价14000元/㎡。
本地块若以上限楼面价成交，新房毛坯均价14000元/㎡，建安成本4000元/㎡，则利润率9.9%。
2021-93号卧牛A-8-3地块
地块位于卧牛片区、徐商公路南，出让面积28929.30 ㎡，容积率2.2，建筑面积63644.46㎡，为住宅用地。
起价37600万元，起始楼面价5908元/㎡，上限价格43200万元，上限楼面价6787.7元/㎡，上限毛坯房价14000元/㎡。
本地块若以上限楼面价成交，新房毛坯均价14000元/㎡，建安成本4000元/㎡，则利润率9.9%。
地块位置图（来源：好地大数据）
今年以来，地块周边成交了4宗宅地，其中2宗限价地。2021年4月23日，荣盛竞得卧牛山A-8-1地块，楼面价9994元/㎡，溢价率77.14%；融创竞得淮海壹号南地块，楼面价11328元/㎡，溢价率80.8%。2021年6月25日，中海和保利分食徐萧公路以北2宗限价地，均触顶成交，楼面价分别为6803元/㎡、6713元/㎡。
地块北侧楼盘都会星宸在售，高层精装均价12800元/㎡，洋房均价约15800元/㎡，该楼盘热度较高，目前推出房源去化91%；美的工润云澜天境在售，小高层精装均价15000元/㎡，洋房精装均价约16500元/㎡，推出房源整体去化60%。
地块周边图（来源：好地大数据）
泉山区这3宗地块均位于城西淮海新城，目前区域配套相对成熟，有云龙湖风景区、桃花源湿地公园、泉润湿地公园、徐州市星光小学、徐州市火花学校、少华街第三小学、矿山医院、地铁1号线等。
近日，徐州发布了2035年城市规划，主城发展方向从“东进南扩”变为“东南+西北”双轴并进。城市在向西扩展的过程中，将带领淮海新城板块的崛起，淮海新城作为徐州向萧县辐射的重要中心区，是城市重点开发的区域。
