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好地网10月18日消息（研究员 颜景椿）10月13日，宁波二批次地块正式挂牌，推出46宗涉宅地，总出让面积2809.6亩，总建筑面积446.9万方，总起价381.4亿元。将于11月3日、4日两天集中出让。
与其他集中供地城市一样，宁波此批地块也迎来了土拍规则的巨变，包括上限溢价率下调、封顶后改摇号，增加报名房企资质要求，限马甲、严格审查房企购地资金来源等。
针对本批地块，好地网将详解其具体指标和规划要求，并对周边市场进行梳理。
今天推出系解读系列第3篇：鄞州区12宗地块
系列回顾解读①：镇海区8宗地块
系列回顾解读②：江北区7宗地块
鄞州区本批共出让12宗地块，总出让面积651.5亩，总建面106.3万方，总起价127.1亿，将于11月3日、4日分两天出让，包括3宗安置房和1宗租赁住房用地。
值得注意的是，鄞州本次推出的涉宅地中，还有2宗地块为现房销售地块以及1宗“定品质”地块。
与首批集中供地相比，鄞州区本批地块供应量上涨明显，出让面积和总建面都上涨了3倍有余。
首批集中供地时，鄞州区仅推出4宗地，总面积199.3亩，总建面28.22万方，成交总金额43.2亿，平均楼面价15301元/㎡，平均溢价率21.6%。
地块指标
注：背景蓝色地块为现房销售地块；黄色地块为“定品质”地块
地块位置分布（来源：好地大数据）
1、鄞州区YZ09-02-a6地块（陈婆渡东地段）
（拍卖时间： 11月3日9:00）
地块位于陈婆渡东地段，东至它山堰路，南至萧皋东路，西至广德湖南路，北至九曲河，规划性质为住宅用地，出让面积34536㎡，容积率2.7，总建面93247.2㎡。
地块需沿萧皋东路在底层集中设置不小于1000㎡商业，商业占比不超过5%，竞得人需将其中1000㎡商业设施以8500元/㎡的价格优先定向销售给鄞州区人民政府指定单位。
地块起价191156.76万元，起始楼面价20500元/㎡，上限价219356.76万元，上限楼面价23524元/㎡。
本地块商品住宅毛坯销售均价不高于30700元/㎡，商品住宅毛坯最高销售单价不高于33770元/㎡；车位最高销售价格不高于21万元/个，需实行全装修交付。
地块位置（来源：好地大数据）
地块距鄞州区政府约2.4公里，毗邻地铁3号线句章路站。
地块西北侧1.2公里，2020年8月13日，荣安以总价101065.26万元竞得宁波鄞州区YZ08-06-b2地块(首南地段)，楼面价26209元/㎡，溢价率28.48%。
地块红线图
2、鄞州区JS-17-b1、JS-17-b5（姜山镇核心9号CD）地块
（拍卖时间：2021年11月3日10:00）
地块位于姜山镇，东至地块界限，南至横五河，西至经十南路，北至规划道路，规划性质为住宅，出让面积84620㎡，容积率2.3，总建面194626㎡。
地块起价289992.74万元，起始楼面价14900元/㎡，上限价333192.74万元，上限楼面价17120元/㎡。
本地块商品住宅毛坯销售均价不高于24100元/㎡，商品住宅毛坯最高销售单价不高于26510元/㎡；车位最高销售价格不高于16万元/个，实行毛坯销售、毛坯交付。
地块位置（来源：好地大数据）
地块周边首批集中供地时出让1宗商住地，位于地块北侧1公里左右。
5月26日，越秀首入宁波，以总价114006.2万元竞得鄞州区JS-08-b3（姜山镇核心12号）地块，楼面价13446元/㎡，溢价率16.92%。
北侧1公里左右祥生·潮起云悦在售，近期高层均价2.4万/㎡，小高层均价2.7万/㎡。
地块航拍图（来源：好地大数据）
3、鄞州区YZ01-03-13地块
（拍卖时间：11月3日10:15）
地块位于潘火板块，东至规划道路,南至潘火大道,西至后殷路, 北至规划河流，规划性质为住宅，出让面积28879㎡，容积率2.06，总建面59430.5㎡。
地块需配建一所15班幼儿园，用地面积不小于7510㎡，计容建筑面积不少于6000㎡，装修标准不低于2000元/㎡；还需配建2400㎡人才房及对应车位，建成后无偿移交。
地块起价115889.48万元，起始楼面价19500元/㎡，上限价132889.48万元，上限楼面价22360元/㎡。
本地块商品住宅毛坯销售均价不高于32000元/㎡，商品住宅毛坯最高销售单价不高于35200元/㎡；车位最高销售价格不高于22万元/个，应实行全装修交付。
4、鄞州区YZ01-03-12地块
（拍卖时间：11月3日14:30）
地块与上述鄞州区YZ01-03-13地块为相邻地块，就位于该地块北侧，东至规划道路，南至规划河流，西至后殷路，北至环城南路。
地块规划性质为住宅，出让面积33330㎡，容积率2.6，总建面86658㎡，需配建4000㎡人才房及对应车位，建成后无偿移交。
地块起价173316万元，起始楼面价20000元/㎡，上限价198916万元，上限楼面价22954元/㎡。
本地块商品住宅毛坯销售均价不高于31600元/平方米，商品住宅毛坯最高销售单价不高于34760元/平方米；车位最高销售价格不高于22万元/个，应实行全装修交付。
地块位置（南侧为鄞州区YZ01-03-13地块、北侧为鄞州区YZ01-03-12地块）
两宗地距宁波市政府约2.8公里，紧邻在建地铁5号线曹隘站。
地块西侧，2020年6月29日，绿城&宁波轨道交通以总价184392.81万元竞得鄞州区YZ01-03-05-3地块（宁波市火车东站-潘火地段）地块，成交楼面价22560元/㎡，溢价率31.93%。
（地块航拍图 来源：好地大数据）
5、鄞州区JD12-04-16地块（华光城地段）（现房销售地块）
（拍卖时间：2021年11月3日13:00）
地块位于江东核心板块，东至王家弄河，南至福柳路，西至地块界限，北至昌兴街，规划性质为住宅，为现房销售地块，出让面积13443㎡，容积率2.4，总建面32263.2㎡。
地块起价58073.76万元，起始楼面价18000元/㎡，上限价66673.76万元，上限楼面价20665元/㎡。
本地块商品住宅毛坯销售均价不高于30400元/㎡，商品住宅毛坯最高销售单价不高于33440元/㎡；车位最高销售价格不高于21万元/个，住宅实行全装修现房销售，最高装修标准不高于3000/㎡。
地块位置（来源：好地大数据）
地块东侧1.2公里，东部新城城投以底价71590.5万元竞得东部新城核心区E-15#地块，楼面价10000元/㎡，地块商业占比不小于70%，其中50%需自持10年。
（地块航拍图 来源：好地大数据）
6、鄞州区GX02-01-14（国家高新区）地块
（拍卖时间：11月3日15:45）
地块位于宁波国家高新区，东至杨木碶路，南至规划道路，西邻晨晖路，北至科兴路，规划性质为住宅，出让面积38027㎡，容积率2.5，总建面95067.5㎡。
地块起价218655.25万元，起始楼面价23000元/㎡，上限价250655.25万元，上限楼面价26366元/㎡。
本地块商品住宅毛坯销售均价不高于34000元/㎡，商品住宅毛坯最高销售单价不高于37400元/㎡；车位最高销售价格不高于23万元/个，应实行全装修交付。
地块位置（来源：好地大数据）
地块距宁波市政府2.8公里，紧邻在建地铁5号线、6号线换乘的高新区站。
地块西侧，2020年8月7日，万科以总价270127.69万元竞得鄞州区GX02-01-11/15a（国家高新区）地块，楼面价24458元/㎡，溢价率32.20%。地块项目万科·沐拾9月底新领预售证，近期高层均价3.54万/㎡。
西侧1.3公里，2月24日，绿城以总价209012.08万元竞得鄞州区JD08-D1-2（江南公路地段）地块，楼面价27288元/㎡，溢价率24.03%，地块项目绿城·春熙云境9月底新领预售证，近期高层均价3.68万/㎡。
地块航拍图（来源：好地大数据）
7、鄞州区JD04-01-23、JD04-01-24地块（百丈地段）（定品质地块）
（拍卖时间：11月4日9:00）
地块位于百丈街道，规划性质为商住，出让面积13486㎡，容积率3.5，总建面47201㎡，商业占比不小于60%，其中1.2万方需自持。
除自持部分外，地块商务办公建面不少于1.6万方，不得分割转让、抵押，地块还须配建70个地下社会公共停车位。
地块按“定品质”要求出让，监管协议中明确，住宅室内基础装修造价不低于2000元/㎡，对外立面、门窗、景观绿化等的造价也有最低标准要求。
地块起价57868.43万元，起始楼面价12260元/㎡，上限价66468.43万元，上限楼面价14082元/㎡。
本地块商品住宅毛坯销售均价不高于36900元/平方米，商品住宅毛坯最高销售单价不高于40590元/平方米；车位最高销售价格不高于25万元/个，实行全装修交付。
地块位置（来源：好地大数据）
地块处于宁波市核心地段，临近地铁1号线舟孟北路和江夏桥东两个站点。东侧的舟孟北路上盖，2020年6月22日，华润&宁波轨交以总价403065.04万元竞得鄞州区JD05-03、JD05-05-04(金钟地块)，楼面价19615元/㎡，溢价率11.48%。
地块东侧1.5公里左右，荣安·文澜望庄10月新领预售证，近期高层均价3.85万/㎡；滨江·誉品9月中旬新领预售证，近期高层均价3.98万/㎡。
地块航拍图（来源：好地大数据）
8、鄞州区JD01-02-10a地块（庆丰地段）（现房销售地块）
（拍卖时间：11月4日9:15）
地块位于江东北板块明楼街道，朝晖路东侧，规划为住宅，为现房销售地块，出让面积9549㎡，容积率2.6，总建面24827.4㎡。
地块起价58344.39万元，起始楼面价23500元/㎡，上限价67044.39万元，上限楼面价27004元/㎡。
地块商品住宅毛坯销售均价不高于36500元/㎡，商品住宅毛坯最高销售单价不高于40150元/㎡；车位最高销售价格不高于25万元/个。地块住宅实行全装修现房销售，最高装修标准不高于3650元/㎡。
地块位置（来源：好地大数据）
地块北邻甬江，距地铁3号线中兴大桥南站约400米。
东侧1.4公里，3月24日，绿城以总价209012.08万元竞得鄞州区JD08-D1-2（江南公路地段）地块，楼面价27288元/㎡，溢价率24.03%。
该地块项目绿城·春熙云境9月底新领预售证，近期高层均价3.68万/㎡。
地块航拍图（来源：好地大数据）
9、鄞州区YZ09-04-h3地块（陈婆渡东地段）（安置房用地）
（拍卖时间：11月4日11:15）
地块位于陈婆渡板块首南街道，东至宁南南路，南至中惠路，西至规划道路，北至横塘河，规划为安置房用地，出让面积28758㎡，容积率2.25，总建面64705.5㎡。
地块起价21320.47万元，起始楼面价3295元/㎡，上限价23420.47万元，上限楼面价3620元/㎡。
本地块住宅、商业用房、非人防车位不得对外销售，须全部定向销售给鄞州区人民政府指定对象。其中住宅和商业用房销售价格10000元/㎡，非人防车位销售价格为5万元/个，住宅和商业公共部位精装修，内部毛坯交付。
此外，地块为带方案出让，有明细方案设计，对住宅户型、套数有明确建设要求。
地块位置（来源：好地大数据）
地块距地铁3号线高塘桥站600余米，周边去年出让2宗宅地。
东侧1.3公里，去年4月20日，弘阳以总价155155.96万元竞得鄞州区YZ09-09-d4地块，楼面价21470元/㎡，溢价率43.13%。
南侧1.2公里，去年6月29日，滨江以总价251371.35万元竞得鄞州区SN-01-d7/d10/e1/d2（首南街道石家村南侧）地块，楼面价18100元/㎡，溢价率9.7%。
地块红线图
10、鄞州区YZ04-02-e6地块（下应地段）（安置房用地）
（拍卖时间：2021年11月4日12:00）
地块位于下应板块，东南至金达南路，西南至小洋江，西北至钟家桥河，东北至湖下路，规划为安置房用地，出让面积49412㎡，容积率2.2，总建面108706.4㎡。
地块起价35742.67万元，起始楼面价3288元/㎡，上限价39242.67万元，上限楼面价3610元/㎡。
本地块住宅、商业用房、非人防车位不得对外销售，须全部定向销售给鄞州区人民政府指定对象。其中住宅和商业用房销售价格10000元/㎡，非人防车位销售价格为5万元/个，住宅和商业公共部位精装修，内部毛坯交付。
地块为带方案出让，有明细的方案设计，监管协议中对地块所建新房户型、套数、面积有明确要求。
地块位置（来源：好地大数据）
地块毗邻地铁4号线金达南路站。南侧地铁站上盖，去年10月13日，华润&宁波轨道交通以底价92583.92万元竞得宁波轨道4号线下应金达南路站C-2地块，楼面价11000元/㎡；
东南侧500余米，首批集中供地时出让1宗宅地。5月26日，新希望以总价65073.86万元竞得鄞州区YZ04-04-e2地块（东钱湖组团下应地段），楼面价21286元/㎡，溢价率13.22%。
地块红线图
11、鄞州区JS-14-c2（姜山未来社区核心17号）地块（安置房用地）
（拍卖时间：11月4日12:15）
地块位于姜山镇，东至纵四河，南至姜山河和用地界线，西至人民路，北至东光路，属未来社区地块，规划为安置房用地，出让面积35407㎡，容积率3.28，总建面116134.96㎡。
地块起价35072.76万元，起始楼面价3020元/㎡，上限价38572.76万元，上限楼面价3321元/㎡。
本地块住宅、商业用房、非人防车位不得对外销售，须全部定向销售给鄞州区人民政府指定对象。其中住宅和商业用房销售价格10000元/㎡，非人防车位销售价格为5万元/个，住宅和商业公共部位精装修，内部毛坯交付。
地块为带方案出让，开发建设需符合未来社区要求。
地块位置（来源：好地大数据）
地块西侧900米，首批集中供地时出让1宗商住地。
5月26日，越秀首入宁波，以总价114006.2万元竞得鄞州区JS-08-b3（姜山镇核心12号）地块，楼面价13446元/㎡，溢价率16.92%。
地块红线图
12、鄞州区JK01-03-b4/c2地块（鄞州经济开发区）（租赁住房用地）
（拍卖时间：11月4日13:00）
地块位于鄞州经济开发区，东至地块界限，南至合兴路，西至嵩城路，北至永安河，规划为租赁住房用地，出让面积64907㎡，容积率2.15，总建面139659㎡。
地块起价15069.21万元，起始楼面价1079元/㎡，上限价17269.21万元，上限楼面价1237元/㎡。
地块建成后除配建外的所有建筑需整体自持，不得分割转让、抵押，商业商务自持期为10年。
配套服务设施中，除社区配套、物业管理用房、居家养老、室内体育场馆等公益性服务用房外，其他商业用房应全部按照沿街底商形式布置。
地块位置（来源：好地大数据）
