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好地网8月10日消息（研究员 邬愉波 徐路加）今天，天津挂牌中的第二批集中出让地块，紧急延期，61宗地块原定于8月20日出让，现统一调整至9月10日。
（相关链接：天津第二批集中出让地块挂牌，61宗涉宅地总出让面积4902.8亩）
除了延期，还有以下两个更大的变化：
①出让规则大改。原封顶竞自持，改为封顶摇号；原上限溢价率普遍在50%左右，统一下调至15%；
②参拍要求提高。竞买企业时，须提交自身有效的《房地产开发企业资质证书》或有效证明；须提交其股东未违规对其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利的资金来源承诺和竞买企业资信良好的资信证明；须由自有账户交纳竞买保证金，经审核符合要求的方可报名参加地块竞买。
针对以上重大变化，好地研究院解读影响分析如下：
1、有利于低杠杆房企拿地
天津补充公告中要求，对竞拍企业的资金监管严格要求。包括：须提交其股东未违规对其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利的资金来源承诺和竞买企业资信良好的资信证明；须由自有账户交纳竞买保证金，经审核符合要求的方可报名参加地块竞买。
严格的资金监管，不利于高杠杆企业参拍。相对来说，资金合规性更强、杠杠率更低的国企、央企具有一定优势。
2、出让金有所损益
以首批地块为例，58宗地块实际成交45宗，成交总价498.55亿元平均溢价率10.6%，其中有12宗地块溢价率超过15%。
如按照第二批达上限摇号方式出让，相同热度下，天津首批地块成交价降至481.21亿元，将损失出让金17.34亿元，折损3.48%。
这还是总体溢价率不高的城市，如果在竞争激烈的城市，效果将显著放大，以杭州首批地块为例——
首批57宗地块，出让金1178亿元，仅6宗地块溢价率低于15%（均为特殊地块，底价成交）。若将上限溢价率降至15%，杭州首批地块出让金将降至1061.8亿元，较实际出让金减少116.3亿元，降幅接近10%。
3、房企利润空间打开
采用摇号制度后，原竞争激烈地块（溢价率超过15%），除了溢价率下降，同时取消竞自持，实际地价将有较大程度下降。在不限价的天津，拿地成本降低意味着利润空间打开。当然也可以——
①通过增加成本投入，提升品质，保持原售价预期的情况下，项目竞争力增强；
②适当降低售价预期，加快去化速度。
从这个角度来说，控制地价，给房企留有一定的利润空间，一定程度上可以抑制房价过快上涨。
4、优质地块参与度或提升
严控地价上限后，区位优质、去化速度有保障的地块参与度或有显著上升；而一些速度预期慢地块、原竞争偏弱地块，实际影响不大，甚至受到资金集中追捧优质地块的情况下，更将遇冷。
此外，相比天津的延期，另一集中供地城市深圳则是干脆中止了出让。4天前（8月6日），深圳公共资源交易中心发布补充公告，中止原定于本周一（8月9日）第二批22宗地块的出让，据了解，后续或也将调整土拍规则。（相关链接：深圳第二批次22宗地中止出让，或将调整规则降低热度）
目前，全国22个集中出让城市中，厦门、长春、无锡的第二批地块已成交，天津、福州、杭州、济南、苏州、青岛、沈阳挂牌中，深圳暂时中止，上海已预公告未挂牌，其他城市尚未挂牌。
天津这一系列动作的背后或代表新一轮调控方向，包括限制最高溢价率幅度、控制实际地价等。
附：天津市国有建设用地使用权挂牌出让补充公告原文
天津市规划和自然资源局各区分局（出让人）及天津市土地利用事务中心于2021年7月21日发布了61宗国有建设用地使用权的公开挂牌出让公告，现发布补充公告，内容如下：
一、61宗国有建设用地使用权公开挂牌出让的公告时间延长至2021年8月31日，挂牌起始时间统一调整为2021年9月1日9:00起，挂牌截止时间统一调整为2021年9月10日（具体详见挂牌出让文件）。竞买保证金到账截止时间及竞买报名截止时间统一调整为2021年9月8日16:30。竞买报名申请材料审核截止时间详见各地块挂牌出让文件。
二、竞买企业报名时，须提交自身有效的《房地产开发企业资质证书》或有效证明。
三、竞买企业报名时，须提交其股东未违规对其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利的资金来源承诺和竞买企业资信良好的资信证明。
四、竞买企业须由自有账户交纳竞买保证金，经审核符合要求的方可报名参加地块竞买。
五、单宗住宅用地达到最高限价后，采用摇号方式确定竞得人，摇号的具体时间和操作程序另行通知。
六、61宗地块的最高限价均进行了调整，具体详见附件。
七、发布补充公告前，已提交过报名申请材料的，须按照新要求重新提交报名申请材料。
天津市规划和自然资源局各区分局
天津市土地利用事务中心
2021年8月10日
天津第二批61宗地块最高限价调整前后对比
