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5.20嘉兴集中供地点评:新政下土拍依然高热,房企深耕守擂敢于加预期

日期:2021-05-20

核心提要:

一、新政趋严下,热度持续攀升,市区全域热

二、本土房企与深耕房企激战,集中度上升

三、深耕守擂房企敢于加预期

四、外来房企,进驻愈加困难

好地网5月20日消息(研究员 陈培培)今天,嘉兴市区首批集中供地,8家房企拿下13宗涉宅地,总出让面积938.6亩,总建筑面积128.4万方,总成交金额118.2亿元,成交均价9206元/㎡,平均溢价率29.9%。

13宗地全部封顶加竞配人才房,人才房面积高达26.86万方,占总建筑面积的20.9%。其中中心区域姚家荡、国际商务区、科技城三个板块,人才房平均占比33%,最高达38.3%。

好地研究院认为,虽然今年嘉兴市政府已经连发三次调控,但从今日成交结果看,土拍市场依然高热。

成交结果如下:

拿地金额冠军为浙江佳源,总拿地金额37.1亿元,拿地宗数3宗,分别占总成交金额的31.4%和总宗数的23%

另外,荣安竞得南湖区、秀洲区各2宗地块;万科、新希望分别区域补仓,各自竞得经开区1宗地块;本地房企鸿翔竞得经开区1宗地块;江苏亚伦集团中交地产南通神辉则分别竞得秀洲区1宗地块。


好地研究院认为,本次嘉兴集中供地土拍有以下几个看点:

一、新政趋严下,热度持续攀升,市区全域热

今日市场有多热,我们选取了几个板块,将今日的成交地块与周边今年成交的地块的实际地价进行对比:

国际商务区科技城板块——

2月26日香港绿地2021南03号地块的人才房占比为25.5%,实际地价为15847元/㎡;

而今日周边4宗地块,人才房占比为32.9%-38.3%,平均占比34.8%,实际地价为17884-18410元/㎡,平均18010元/㎡,相比香港绿地项目,今日成交地块人才房占比增长9.3%,实际地价涨13.6%(最大涨幅为16.2%),涨幅明显。

油车港板块——

3月卓越秀洲-007号地块的人才房占比为12.5%,实际地价为11116元/㎡,今日南通神辉秀洲-016号地块人才房占比15.6%增3.1%,实际地价11994元/㎡涨7.8%,地价小幅上涨。

姚家荡板块——4月万科经开2021-03号地块与今日荣安经开2021-11号地块,无论实际地价还是人才房占比基本持平。

由此可见,嘉兴市场热度持续攀升,已呈现市区全域热的势头。

目前嘉兴市区各板块价格梯队初步形成,中心区域(国际商务区、科技城板块、姚家荡)实际地价17900-18500元/㎡;外围板块湘家荡、高照街道13000-13500元/㎡,油车港、洪合乡镇板块达12000元/㎡左右。

二、本土房企与深耕房企激战,集中度上升

今天,本土企业与深耕房企激战,最终佳源斩获3宗,金额37.1亿元,相比去年全年大幅增25.4亿元,荣登拿地榜榜首;另一本土企业鸿翔耗资4.9亿元获得一宗。

即今日集中供地,嘉兴本地企业是拿地主力,拿地金额共计42亿元,占比35.5%

深耕的宁波房企荣安持续发力,积极补仓,取得4宗地块,金额21.6亿元

拿地榜前三强拿地金额共计72.6亿元,占61.4%;而去年全年前三拿地金额50.7亿元,占总额的24.4%,意味着集中度上升。

去年全年TOP5方面,嘉兴市场外地房企和本土企业拿地金额差距不大,较旗鼓相当。

2020年拿地金额榜TOP5

三、深耕守擂房企敢于加预期

深耕守擂是指房企在自己深耕的板块内拿地,此举是为了发挥在深耕板块品牌优势与降低进入新区域适应期风险。

从榜单看出,万科(1宗)、佳源(2宗,可建34.6万方)、荣安(4宗,可建21.8万方)3家企业均在板块内有项目,属于深耕守擂。这些房企之所以今天拿到地,是因为敢于加预期拿地,加预期的幅度为17%-29%不等,平均为24%。

三家取得中心区域7宗,占本次出让总数的近6成,几乎包圆;房企深耕守擂能有效降低成本:

一方面,在深耕区域,可以团队、施工、营销协同,如果用此前的项目公司拿地,也有利于税务筹划降低成本;

另一方面,有品牌和人脉基础,在建设进度、销售速度上也更具优势。

嘉兴市场特殊,加预期利润需从装修、捆绑车位、储藏室等方面获得,深耕企业熟悉操作方式,另外多个项目可拉长销售周期获得持续涨价红利,所以优势明显,敢于加预期。

四、外来房企,进驻愈加困难

在本土房企强势和深耕守擂的双重攻势下,外来房企竞争优势不足,进驻困难,尤其在中心区域。

今天的外来房企,只能选择外围区域突围:南通神辉以金额4.2亿获得秀洲-016号地块;江苏亚伦金额13.7亿元取得高照街道秀洲-14地块。

另外中交、新希望拿地也是城市深耕补仓之举,如此现象持续,护城河高筑,外来房企进驻将愈加困难。

附:地块成交情况

13宗地块由8家房企竞得,其中:

拿地金额冠军为浙江佳源总拿地金额37.1亿元拿地宗数3宗,分别为:

(1)本批出让地块中总价和建面均为最高的经开2021-10号地块总价21.53亿元,总建面24.36万楼面价8835元/㎡,溢价率31.18%,竞配人才房1600㎡);

(2)2021南-021号地块(总价10.22亿元,楼面价10400元/㎡,溢价率21.26%,竞人才房3.35万);

(3)2021嘉秀洲-013号地块(总价5.39亿元,楼面价5073元/㎡,溢价率49.72%,竞人才房1.86万)。

拿地宗数冠军为荣安,共竞得4宗地块,拿地总金额21.55亿元。4宗地块分别是2021南-020号地块、022号地块,经开2021-08号地块、11号地块,总建筑面积21.9万,共需配建人才房7.59万,占比34.65%。

其中2021南-020号地块实际地价17884元/㎡,比绿地香港2月拿地实际价格15847元/㎡,上涨4065元/㎡,涨幅29.4%。

经开2021-11号地块实际地价17042元/㎡,与万科4月拿地实际地价17035元/㎡持平

万科总价13.88亿元拿下的经开2021-07号地块,人才房面积为4.64万㎡,楼面价10040元/㎡,溢价率33.57%。

本地房企鸿翔竞得1宗地块,经开2021-09号地块,总价4.88亿元,楼面价9603元/㎡,溢价率14.28%,竞配人才房1.6万

新希望补仓南湖区,以总价10.86亿竞得2021南-019号地块,楼面价9850元/㎡,溢价率49.92%,竞配人才房1.86万

另外,有3家房企首次在嘉兴市区拿地,竞得的都是秀洲区地块:

江苏亚伦集团以总价13.7亿竞得2021嘉秀洲-014号地块,楼面价9119元/㎡,溢价率38.38%,竞配人才房3.48万

中交地产以总价11.98亿竞得2021嘉秀洲-015号地块,楼面价10035元/㎡,溢价率47.9%,竞配人才房9000㎡

南通神辉以总价4.19亿竞得2021嘉秀洲-016号地块,楼面价9493元/㎡,溢价率49.64%,竞配人才房6900㎡

中交地块和神辉地块实际地价分别是11803元/㎡和11994元/㎡,比卓越3月份竞得地块(实际地价11116元/㎡)涨幅分别为6.2%和7.9%。

地块成交情况

地块位置分布(来源:好地大数据)

本文来源:好地网