5.20嘉兴集中供地点评：新政下土拍依然高热，房企深耕守擂敢于加预期

好地网5月20日消息（研究员 陈培培）今天，嘉兴市区首批集中供地，8家房企拿下13宗涉宅地，总出让面积938.6亩，总建筑面积128.4万方，总成交金额118.2亿元，成交均价9206元/㎡，平均溢价率29.9%。

13宗地全部封顶加竞配人才房，人才房面积高达26.86万方，占总建筑面积的20.9%。其中中心区域姚家荡、国际商务区、科技城三个板块，人才房平均占比33%，最高达38.3%。

好地研究院认为，虽然今年嘉兴市政府已经连发三次调控，但从今日成交结果看，土拍市场依然高热。

成交结果如下：

拿地金额冠军为浙江佳源，总拿地金额37.1亿元，拿地宗数3宗，分别占总成交金额的31.4%和总宗数的23%。

另外，荣安竞得南湖区、秀洲区各2宗地块；万科、新希望分别区域补仓，各自竞得经开区1宗地块；本地房企鸿翔竞得经开区1宗地块；江苏亚伦集团、中交地产和南通神辉则分别竞得秀洲区1宗地块。

好地研究院认为，本次嘉兴集中供地土拍有以下几个看点：

一、新政趋严下，热度持续攀升，市区全域热

今日市场有多热，我们选取了几个板块，将今日的成交地块与周边今年成交的地块的实际地价进行对比：

国际商务区科技城板块——

2月26日香港绿地2021南03号地块的人才房占比为25.5%，实际地价为15847元/㎡；

而今日周边4宗地块，人才房占比为32.9%-38.3%，平均占比34.8%，实际地价为17884-18410元/㎡，平均18010元/㎡，相比香港绿地项目，今日成交地块人才房占比增长9.3%，实际地价涨13.6%（最大涨幅为16.2%），涨幅明显。

油车港板块——

3月卓越秀洲-007号地块的人才房占比为12.5%，实际地价为11116元/㎡，今日南通神辉秀洲-016号地块人才房占比15.6%增3.1%，实际地价11994元/㎡涨7.8%，地价小幅上涨。

姚家荡板块——4月万科经开2021-03号地块与今日荣安经开2021-11号地块，无论实际地价还是人才房占比基本持平。

由此可见，嘉兴市场热度持续攀升，已呈现市区全域热的势头。

目前嘉兴市区各板块价格梯队初步形成，中心区域（国际商务区、科技城板块、姚家荡）实际地价17900-18500元/㎡；外围板块湘家荡、高照街道13000-13500元/㎡，油车港、洪合乡镇板块达12000元/㎡左右。

二、本土房企与深耕房企激战，集中度上升

今天，本土企业与深耕房企激战，最终佳源斩获3宗，金额37.1亿元，相比去年全年大幅增25.4亿元，荣登拿地榜榜首；另一本土企业鸿翔耗资4.9亿元获得一宗。

即今日集中供地，嘉兴本地企业是拿地主力，拿地金额共计42亿元，占比35.5%。

深耕的宁波房企荣安持续发力，积极补仓，取得4宗地块，金额21.6亿元。

拿地榜前三强拿地金额共计72.6亿元，占61.4%；而去年全年前三拿地金额50.7亿元，占总额的24.4%，意味着集中度上升。

去年全年TOP5方面，嘉兴市场外地房企和本土企业拿地金额差距不大，较旗鼓相当。

2020年拿地金额榜TOP5

三、深耕守擂房企敢于加预期

深耕守擂是指房企在自己深耕的板块内拿地，此举是为了发挥在深耕板块品牌优势与降低进入新区域适应期风险。

从榜单看出，万科（1宗）、佳源（2宗，可建34.6万方）、荣安（4宗，可建21.8万方）3家企业均在板块内有项目，属于深耕守擂。这些房企之所以今天拿到地，是因为敢于加预期拿地，加预期的幅度为17%-29%不等，平均为24%。

三家取得中心区域7宗，占本次出让总数的近6成，几乎包圆；房企深耕守擂能有效降低成本：

一方面，在深耕区域，可以团队、施工、营销协同，如果用此前的项目公司拿地，也有利于税务筹划降低成本；

另一方面，有品牌和人脉基础，在建设进度、销售速度上也更具优势。

嘉兴市场特殊，加预期利润需从装修、捆绑车位、储藏室等方面获得，深耕企业熟悉操作方式，另外多个项目可拉长销售周期获得持续涨价红利，所以优势明显，敢于加预期。

四、外来房企，进驻愈加困难

在本土房企强势和深耕守擂的双重攻势下，外来房企竞争优势不足，进驻困难，尤其在中心区域。

今天的外来房企，只能选择外围区域突围：南通神辉以金额4.2亿获得秀洲-016号地块；江苏亚伦金额13.7亿元取得高照街道秀洲-14地块。

另外中交、新希望拿地也是城市深耕补仓之举，如此现象持续，护城河高筑，外来房企进驻将愈加困难。

附：地块成交情况

13宗地块由8家房企竞得，其中：

拿地金额冠军为浙江佳源，总拿地金额37.1亿元，拿地宗数3宗，分别为：

（1）本批出让地块中总价和建面均为最高的经开2021-10号地块（总价21.53亿元，总建面24.36万㎡，楼面价8835元/㎡，溢价率31.18%，竞配人才房1600㎡）；

（2）2021南-021号地块（总价10.22亿元，楼面价10400元/㎡，溢价率21.26%，竞人才房3.35万㎡）；

（3）2021嘉秀洲-013号地块（总价5.39亿元，楼面价5073元/㎡，溢价率49.72%，竞人才房1.86万㎡）。

拿地宗数冠军为荣安，共竞得4宗地块，拿地总金额21.55亿元。4宗地块分别是2021南-020号地块、022号地块，经开2021-08号地块、11号地块，总建筑面积21.9万㎡，共需配建人才房7.59万㎡，占比34.65%。

其中2021南-020号地块实际地价17884元/㎡，比绿地香港2月拿地实际价格15847元/㎡，上涨4065元/㎡，涨幅29.4%。

经开2021-11号地块实际地价17042元/㎡，与万科4月拿地实际地价17035元/㎡持平。

万科总价13.88亿元拿下的经开2021-07号地块，人才房面积为4.64万㎡，楼面价10040元/㎡，溢价率33.57%。

本地房企鸿翔竞得1宗地块，经开2021-09号地块，总价4.88亿元，楼面价9603元/㎡，溢价率14.28%，竞配人才房1.6万㎡。

新希望补仓南湖区，以总价10.86亿竞得2021南-019号地块，楼面价9850元/㎡，溢价率49.92%，竞配人才房1.86万㎡。

另外，有3家房企首次在嘉兴市区拿地，竞得的都是秀洲区地块：

江苏亚伦集团以总价13.7亿竞得2021嘉秀洲-014号地块，楼面价9119元/㎡，溢价率38.38%，竞配人才房3.48万㎡；

中交地产以总价11.98亿竞得2021嘉秀洲-015号地块，楼面价10035元/㎡，溢价率47.9%，竞配人才房9000㎡；

南通神辉以总价4.19亿竞得2021嘉秀洲-016号地块，楼面价9493元/㎡，溢价率49.64%，竞配人才房6900㎡。

中交地块和神辉地块实际地价分别是11803元/㎡和11994元/㎡，比卓越3月份竞得地块（实际地价11116元/㎡）涨幅分别为6.2%和7.9%。

地块成交情况

地块位置分布（来源：好地大数据）