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2021，“十四五”开局。
无论对一个城市还是一家企业，这都是全新布局谋划新篇章的一年。
在“十三五”里，越来越多的全国房企进入浙江，从先在杭州、宁波等核心城市布局，逐渐在各地落子开花。
十四五，又有哪些城市或板块值得进入或深耕？
今天起，好地研究院推出“好地读城”系列报道第一篇，选取一部分浙江城市进行深度解读，希望能对你未来的投资布局有所启发。
我们先来读——绍兴。
核心提要：
一、2020年，外来群雄割据的绍兴土地市场
二、外来群雄割据背后的绍兴实力
1、一个核心点：镜湖新区
2、融杭联甬的绍兴动作
3、不断汇聚人气的绍兴产业
三、新的一年，绍兴市区好地怎么出？
文/好地网研究员 颜景椿
2020年绍兴的土拍，是奋战到最后一天的。这一天，绍兴总计出让6宗涉宅地，总体量高达1140亩，吸金超过百亿元，成为浙江全省当日最亮点，可谓是实打实的“吸金更吸睛”。
除了体量大、金额高，这场土拍对绍兴的意义，还在于：
1、黄酒小镇的4宗地块，由文旅产业开发龙头融创掷下64.88亿元巨资包揽，这个总投资超过300亿的文旅大项目稳了；
2、三面临水的低密宝地被厦门房企建发收入囊中。这是建发首次杀入绍兴市区。
一、2020年，外来群雄割据的绍兴土地市场
对绍兴市场来说，建发的杀入毫不稀奇，只是绍兴市区外来房企名单上又加了一个名字而已。
因为刚过完的2020年，有太多的外地房企对这个城市表示出十足的兴趣，从各渠道调研这个江南水乡的潜力。而在2019年，这一现象还不明显。
群雄杀入的绍兴市场，今年的土拍市场激烈程度直线上升。尤其是临近年末的最后两个月，当浙江的两个核心城市杭州和宁波的土地供应量锐减，同时因为严苛的限价政策，预期利润被不断压缩，未做新房限价的绍兴，因为可以有穿越周期等待市场涨价的预期，期望以产品取胜的房企，当然愿意到绍兴来搏一搏未来的利润。
正因此，除了部分像黄酒小镇等有高开发要求的地块，其他地块的报名房企基本上都有十几家，厮杀激烈，这让本土房企呈现出“节节败退”的迹象。
绍兴本土龙头元垄，2020全年仅仅拿下一宗地，还是一宗需要建集医疗、康养（护理）、配套商业、康养住宅于一体的医疗康养（护理）城市综合体的高要求地块。
即使该地块的建设和运营要求有各种限制，元垄依然是艰难突围，出价封顶之余，还需加配建7800方需无偿移交的保障房。不小的代价，换来的住宅体量为16.2万方。
而在2019年，元垄的收获是3宗地，住宅体量32.7万方。2020年的新拓规模少了一半。
好地大数据显示，除去1宗自然人获取的地块，绍兴市区2020年出让的40宗涉宅地，仅10宗是绍兴本土企业拿下的，占比25%。而在2019年，55宗涉宅地（总计60宗，5宗由自然人获取），19宗由本土企业拿下，占比为35%。
2020全年绍兴市区出让涉宅地分布
二、外来群雄割据背后的绍兴实力
如果说新房不限价，就会让外来房企往绍兴市区蜂拥，那肯定是谬误。让他们觉得绍兴“真香”的底层原因，一定是正蓬勃发展的绍兴动力。
2020年是“十三五”的收官之年，也是绍兴跃进发展的一年。这一年，绍兴市城市综合经济实力上升到全国第31位，位次较2019年上升2位。不过，距2019年提出的，重返全国城市综合经济实力“30强”还差临门一脚。
在全新开启的“十四五”规划中，“重返‘30强’并不断争先进位”，成为绍兴下一个时期经济社会发展的主要目标。
绍兴发布的“十四五”规划和2035年远景目标建议还不止这些，“融杭联甬接沪”、“镜湖新区”、“滨海新区”、“黄酒、珍珠两大经典产业”、“集成电路、生物医药等新兴产业”……这些频繁出现的字样，让我们看到了绍兴的发展重点和未来方向。
在绍兴的“十四五”规划中对未来的城市空间布局有这样的描述：
支持越城区发挥大湾区引领作用，加快镜湖、袍江、东鉴湖等重点区块建设，打造全市首位度中心城区；支持柯桥区东融西进，打造杭绍一体化合作先行区；支持上虞区西融东进，打造“一江两岸”现代化城市。
可以看出，对内，绍兴三区走向融合发展、打破区域之间的发展壁垒；对外，绍兴是一条“金扁担”，挑起杭州、宁波这两个“金箩筐”。其城市两翼，柯桥区和上虞区进一步融杭联甬。
绍兴市委副书记、市长盛阅春曾说：“如何做到‘金扁担’，我想最关键的是要‘用力气’”。用力气，实现绍兴的自我突破和三城之间的联动发展。
1、一个核心点：镜湖新区
一个城市的提升，最直接的体现往往就在大刀阔斧的城市建设上。
镜湖，这个绍兴市区的新中心，可谓是含着金汤匙出生的：地处绍兴城市中心，绍兴行政中心、科技中心、文化中心、奥体中心的所在地，新建的镜湖医院、绍兴融杭联甬的枢纽高铁北站……都在镜湖区域内。
按照规划，镜湖新区内将建设5条地铁线，其中建设中的1号线、2号线在镜湖核心区域交汇换乘。
2020年，绍兴市的许多大动作也都发生在镜湖区域。
3月，镜湖科技城暨高铁北站TOD综合体项目开工；
4月，绍兴市政府与融创签约总投资300亿的绍兴黄酒小镇；
7月，龙湖拿下区域核心区一宗商住地，绍兴第一座龙湖天街落子镜湖
9月，在建的体量达26万方的苏宁广场结顶，预计2021年6月正式开业
……
尤其值得一提的是，未来镜湖将成为绍兴规模最大的商业综合体集中区，“一座天街，改变一座城”的龙湖天街，以及苏宁广场、佳源广场、梅山广场、华发金融活力城等众多商业项目将陆续亮相，带动镜湖板块的商业爆发。
绍兴龙湖天街效果图
除了汇聚了一大批核心配套，纵横交错的水系是镜湖新区的天然优势。从高铁北站驱车前往核心区的路上，没几处是看不到水的。
而镜湖的宜居感还在不断攀升。在镜湖未来的规划中，还有占地130余公顷的绍兴市植物园，并将围绕镜湖打造中央公园，每一个大动作都奔着让这个新城更美而去。
镜湖，不仅是绍兴大城市的核心，还是绍兴大城市的“绿心”。
2、融杭联甬的绍兴动作
融杭联甬，交通先行。
正如火如荼建设的杭绍城际线，预计今年6月底之前将建成通车。这条线，在杭州境内接地铁5号线姑娘桥站，在绍兴境内接地铁1号线柯桥站，实现15分钟从萧山直达绍兴柯桥。
“杭绍同城”的口号喊了多年，但当城际线正式呼啸而过，我们可能才会真实体会到“多年梦想照进现实”的美妙。
按照计划，绍兴境内的1号线在2022年亚运前也将全线通车，届时，杭州与绍兴的往来就更方便了。
除了地铁，杭绍之间的高速进展也很块。
去年12月22日，浙江9条高速集中通车，其中一条就是杭绍台高速先行段（镜岭互通至台州）。今年，杭绍台高速的最后一段也将开通，那将是杭绍进一步相连的象征。
另一条更加凸显绍兴“金扁担”作用的高速是杭绍甬高速，这是浙江省首条智慧高速，在去年4月浙江省发布《2020年省重点建设项目调整名单》中，杭绍甬高速杭绍段榜上有名。
这条线将于2022年建成，将一路串联起杭州、绍兴、宁波三地，更进一步促进绍兴融入长三角的发展格局。
杭绍甬高速
融杭联甬之外，绍兴口号中的“接沪”也在不断推进。“十四五”时期，绍兴将谋划建设的沪嘉绍金城际铁路十分吸睛，这条铁路若得以落地，绍兴往后前往上海就不必经过杭州，“接沪”的距离就更近了。
3、不断汇聚人气的绍兴产业
“只有产业，才能留住人气”。城市发展、土地热度和楼市行情都需要产业支撑，对绍兴来说，“产业+住宅”的模式是发展的长久之道。
2020年，绍兴产业转型升级取得重大突破。
传统产业方面，绍兴黄酒小镇入选第四批省级特色小镇，绍兴诸暨成为世界珍珠大会的永久举办地。
新兴产业方面，集成电路、生物医药、新材料这几个“万亩千亿”新产业平台硕果累累，其中集成电路“万亩千亿”产业平台项目总投资已超3000亿元。
立足于具体项目，投资500亿元的鉴湖未来城、投资300亿元的黄酒小镇签约；绍兴北站TOD综合体项目动工、绍兴国际金融活力城获批成为钱塘江金融港湾绍兴联动建设区……
在招商引资方面，绍兴也有自己的特色招数，与各大城市联动举办“绍兴周”，正在不断推动绍兴文化走出去，推动绍兴与长三角和一线城市融合发展。在2020年12月举办的上海·绍兴周上，就有一批重大合作项目签约。
如今的产业格局也描摹出了绍兴未来的投资高地。
拿镜湖来说，有两个正在集中建设的区块值得重点关注，也是这一年的出地重点所在。
一个是高铁站绍兴北站区块，这里正在建设的TOD项目，仅政府出资就超过百亿，将打造成科创产业集中地和科创人才汇聚区，地铁1号线支线加上规划中的地铁5号线，未来这里会是最有活力的镜湖新兴产业聚集地；
另一个是湖东发展区，01单元的绍兴国际金融城片区将是绍兴的金融中心，目前六大行已确定入驻，还将引入全国重点金融类综合公司的区域总部。
此外，越城袍江区域未来将会经历化工印染等具备污染性企业的搬迁、污染治理和城中村改造，有“洼地”潜质。
绍兴北站TOD项目效果图
三、新的一年，绍兴市区好地怎么出？
不断上升发展的城市水准，体现在了绍兴去年的土地市场上。
据好地大数据统计，2020年绍兴市区（越城区、上虞区、柯桥区）共计出让41宗涉宅地，占地总面积5029亩，总金额599亿，平均楼面价10168元/㎡，平均溢价率25.6%。
相比于2019年，去年是绍兴市区涉宅地平均楼面价首次破万的一年，同比2019年上涨31%。
如果看出让面积，去年5029亩的市场供应，其实比2019年（6431亩）少了21.80%，但599亿的出让金相比2019年的610.8亿，下降比例仅为1.9%。
那么，2021年，绍兴的供地量和区域重点，主要在哪里？
好地网从相关部门了解到，2021年，绍兴市区出让涉宅地的量预计与2020年总体持平，依然维持在5000亩左右。
新的一年，几个区块的出让重点如下：
镜湖新区：湖东片区，高铁站前片区、凤林西路北片区等，总量约1000亩；
越城区：袍江区域、则水牌区块、越城老城区和越城城西区块，约1600亩，其中袍江区域供地量较大；
按照计划，袍江工业区的化工企业正在往上虞杭州湾经济开发区搬迁，未来袍江新区将会重新规划打造。
上虞区：主要为位于城北、城南和曹娥江沿岸的孝德文化小镇和滨江新城区块，总量约500亩；
柯桥区：主要集中在柯岩街道和华舍街道，共计600余亩。
