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核心提要：
一、新房限价与周边项目一致，快速去化有挑战
二、溢价率或不超过18%
三、谁将出手？
好地网9月6日消息（研究员 徐路加）明天，富阳区富春板块将继续出让一宗纯宅地。
地块总建面14.67万方，起价14.08亿元，起始楼面价9600元/㎡，新房上限均价22000元/㎡（含装修3000元）。
相比于本月3日出让的富阳宅地，本宗地块更靠近城区，体量也更大，或更吸引房企关注。
好地研究院预测，地块溢价率或不超过18%。
地块指标
项目区位图（来源：地块出让文件）
地块核心指标：
总建面14.67万方，容积率2.4，建筑密度22%，建筑高度不大于60米，需配建10%公租房。起始楼面价9600元/㎡，新房限价22000元/㎡（含装修3000元）。
一、新房限价与周边项目一致，快速去化有挑战
地块北侧紧邻在售的大家云上金铭府，高层精装均价22000元/㎡，与本地块新房限价一致。
从销售情况来看，大家云上金铭府无需摇号，去年11月首开至今签约销售2.5万方，去化速度一般。
考虑到本宗地与金铭府紧邻，二者新房限价一致，容积率一致，可作为推断未来新房销售形势的重点参考对象。
好地研究院认为，项目未来以上限价格销售问题不大，但想要实现快速去化，有较大挑战。
一方面，未来客群有一定限制，主要面向富阳区内刚需、首改，外部购房人群更多会选择与杭州主城区更近的银湖、东洲板块；
另一方面，地块西侧尚有厂房、农田，面貌有待改善，对标富阳区内同价位段竞品项目，竞争力会偏弱。
二、溢价率或不超过18%
地块所在的富春板块，今年成交的地块中，最合适的对标地块为北侧1.3公里的阳光城地块，两个项目周边环境相似，新房限价也一致。
阳光城地块今年6月1日成交，若计算公租房、幼儿园、无偿移交的配套公建，可售部分实际地价为12063元/㎡。
本项目若实际地价与阳光城项目一致，计算无偿配建的配套公建、公租房成本后，则名义楼面价为10369元/㎡，溢价率为8%。
好地研究院认为，相较于今年6月初，目前市场热度更高，不排除溢价率进一步走高可能。
考虑到未来新房快速去化难度较大，以今年杭州市区成交地块4.4%的平均预期销售利润率作为上限预测，名义楼面价为11269元/㎡，溢价率为17.4%。
综上，好地研究院认为，本宗地溢价率或不超过18%。
周边项目、成交地块（来源：好地大数据）
三、谁将出手？
板块内已布局有项目的房企包括大家、阳光城、中天等，都有继续出手的可能性。另外今年在整个杭州拿地较少的房企，现阶段存在较大补仓压力，也有望积极参与。
