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核心提要：
1、预计能够实现上限房价销售
2、地块溢价率将超过31%
3、谁将出手？
好地网8月27日消息（研究员 楼陈名）明天，宁波老江东核心区又将出让一宗纯住宅地块，起始总地价22.67亿元，建筑面积10.64万㎡。
本地块是继明楼纯住宅地块（6月24日）后，老江东核心区推出的又一宗纯住宅地块，此前还出让了2宗商业占比较大的商住地块（8月24日荣安地块和6月22日招商地块）。
与明楼地块相比，本地块可售住宅体量更大，同时上限毛坯房价36800元/㎡与明楼地块高层限价（37000元/㎡）一致，但比其小高层限价仍低2000元/㎡左右，主要原因与产品业态和生活环境有关。
另外，最近这段时间，宁波市区出让地块系数被本土房企收入囊中，明天的老江东的这宗宅地还会上演同样的故事吗？
地块指标
地块核心指标：总建筑面积106422.5㎡，容积率2.5，限高70米。
起始楼面价21300元/㎡,上限楼面价29813元/㎡（溢价率40%），上限毛坯房价36800元/㎡。
好地研究院预测，本地块区位交通较优，且为大体量纯住宅用地，房企关注度更高，溢价率将超过31%。
具体分析如下：
1、预计能够实现上限房价销售
地块东侧紧邻天一晓著项目，今年6月首开，当前去化45%，在售豪装高层备案均价45400元/㎡，扣除豪装成本8000元/㎡，售价与本地块上限毛坯价基本一致。
地块北侧1.4公里，龙湖·天曜项目（商业占比32%）今年4月首开，一期已基本售罄，6月加推，去化80%，在售精装高层39000元/㎡，扣除精装成本后，与本地块上限毛坯价基本一致。
本地块位于宁波体育馆西南侧，北侧距离地铁3号线体育馆站仅300米，南侧距离地铁1号线樱花公园站同样仅300米，双地铁加持，地块属性优质。对标周边在售项目，本地块实现上限价格销售难度不大。
周边在售项目（来源：好地大数据）
2、地块溢价率超过31%
本地块北侧紧邻的商住地块，于8月24日被荣安以楼面价21933元/㎡竞得，对应住宅实际楼面价为27284元/㎡，若按宁波装修新政最高全装价格2000元/㎡，上限全装房价38700元/㎡，计算车位利润后，项目住宅预期销售利润率2.84%。
本地块西北侧1.3公里，绿城明楼地块（6月24日）住宅实际楼面价为32520元/㎡，若按宁波装修新政最高全装价格2000元/㎡，上限全装房价38700元/㎡，计算车位利润后，项目住宅预期销售利润略有亏损。
若按荣安地块的住宅利润率2.84%计算，装修成本按2000元/㎡，对应上限全装价格38800元/㎡，则住宅楼面价为27858元/㎡，溢价率为30.8%。
若按零利润率，上限全装价格38800元/㎡计算，对应住宅楼面价为29195元/㎡，溢价率为37.1%。
本地块从区位和属性上均不弱于绿城今年6月拿的明楼“地王”，虽然上限毛坯房价比明楼地块最高限价低2000/㎡，但仍吸引较多开发商关注，预计溢价率超过31%。
3、谁将出手？
本地块属老江东核心区，南北双地铁加持，据悉已吸引13家开发商参拍，其中包括周边已进驻房企荣安、绿城等房企，另外还有一些想进入宁波的外来房企也有出手，预计明天的土拍将相当激烈。
