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看点一：首进江门 深耕湾区
看点二：板块地价比去年下降约10.9%
看点三：约有6.9%的预期销售利润率
文/好地研究院 黄卓贤
今天，江门台山市出让1宗商住地，位于台城南新区，最终地块由广州东新企业管理咨询有限公司（东原）以底价27064万元竞得，成交楼面价2280元/㎡。
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地块基本信息：
宗地位置：台城南新区德政路与台冲路交叉口西侧
地块编号：JCR2020-101（台山15）号
宗地面积：47480.38㎡
容积率：≤2.5
建筑面积 ：≤118700.95㎡（商业建筑计容面积比例≤20%，即不大于23740.19平方米）
挂牌起始价：27064万元，楼面起价：2280元/㎡
成交价：27064万元，成交楼面价：2280元/㎡
溢价率：0%
竞得人：广州东新企业管理咨询有限公司（东原）
地块指标信息表
地块位置图（来源：好地大数据）
看点一：首进江门 深耕湾区
东原于2019年首入大湾区，今天拿下台山城南新区71亩商住地，首进江门，是继广州、佛山、肇庆后，在大湾区布局的第四城，体现东原深耕湾区城市的战略。
东原大湾区地块分布（来源：好地大数据）
看点二：板块地价比去年下降约10.9%
2019年7月29日、9月4日，保利以总价7.7亿元竞得距离地块600米内的2宗相邻涉宅地，总建面30万方，平均成交楼面价为2560元/㎡，项目案名为台山保利中央公馆，目前在售中。
对比之下，东原地块比保利两相邻地块平均地价低了280元/㎡，板块地价下降约10.9%。这体现了东原避开竞争激烈的热门区域，以较低成本进入潜力板块的拿地策略。
看点三：约有6.9%的预期销售利润率
若建安成本按3000元/㎡计算，考虑装修成本以及财务、营销管理等费用，项目保本房价为6533元/㎡（毛坯）。
地块周边聚集众多楼盘，有台山保利中央公馆、台山雅居乐花园、台山万达广场、敏捷悦府等项目在售，毛坯均价6700-7500元/㎡，如取中间值7100元/㎡测算，未来东原项目约有6.9%的预期销售利润率。
