核心提要：
一、滨江集团缘何势在必得？
二、如何盈利？
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核心提要：
一、滨江集团缘何势在必得？
二、如何盈利？
好地网6月16日消息（研究员 徐路加）今天（6.16），杭州首宗未来社区地块——始版桥未来社区地块正式出让：最终经过83轮报价，由滨江集团以总价61.86亿元摘牌，楼面价29058元/㎡，溢价率达到21.39%。
在昨天的前瞻分析中，本网预测地块溢价率将在9%以上，今天的竞拍结果显示，在第25轮就已经达到了9%。
有业内人士认为，在当前的行情下，地块在15%左右的溢价成交较为理性。虽然地块的报名单位不多，只有五家，但参拍的房企几乎全部进入了最后的决战。
地块成交情况
最终的成交结果显然是超出预期的，超预期意味着成本大大增加，对本项目来说，有两大特殊的挑战：
1.商业比例高，资金沉淀多。
由于住宅部分比例仅34.5%，地块商业比例达到65.5%（13.94万），其中有4.18万方要求自持，这部分需要投入的总成本预计达48.9亿元。
仅仅自持部分，就需要沉淀土地资金、建安成本共14.6亿。
2、高周转失效。
按照未来社区的建设要求，住宅部分要与其他部分一起进行建设方案的报批，周期大大延长，而商业部分本来就去化不快，还有不少自持，原先拿地5、6个月之后就开盘的情况不可能出现，资金成本不得不增加。
一、滨江集团缘何势在必得？
拿下该宗地块之后，滨江集团在杭州的布局上迎来了两个改变：
1、自持资产大幅增加
据好地大数据统计，杭州市区限房价以来，滨江集团竞得的13宗地块中，有4宗地块达到自持，此前自持面积最大的是今年3月27日竞得的景芳三堡商住地，自持了1.46万方住宅。
此前自持部分主要为住宅，自持部分的买地金额为8.9亿元，本次地块自持商业面积达到4.18万方，金额为12.1亿元，增幅可观。
2、商业体量大增
滨江集团近年来以拿纯宅地为主，涉及商业较少。以去年7月限房价地推出之后计算，今天之前已经竞得的12宗地块，商业总体量仅8.34万方。本次地块商业部分面积达到13.94万方，是此前限房价地块商业面积总和的1.67倍。
好地研究院认为，滨江集团敢于突破企业常规拿地，或是因为地块的特殊性。
滨江集团一直抢占杭州豪宅市场，当钱江新城1.0开发机会越来越少时，成片拆迁、重新规划的望江新城，则成为了滨江下一个抢滩的重地。
首先，从地段来看，地块占据了望江新城核心地段，相较钱江新城2.0，这里发展更为成熟。
目前，地块南侧的紧邻的滨江金地·御品项目已经售罄，融创滨江·杭源御潮府上月开售，本项目能够接棒，形成持续供应。
其次，这是浙江省首批未来社区社区试点项目，作为杭州土地、新房市场份额第一的房企，表达了积极投入未来社区建设的企业担当。
地块周边项目（来源：好地大数据）
二、如何盈利？
由于住宅部分比例仅34.5%，按自持商业按零地价，可售商业参照周边地价16089元/㎡计算，住宅部分实际地价达到63067元/㎡，而新房限价才69800元/㎡，住宅部分将面临较大亏损。
显然，地块的价值更多体现在13.94万商业部分，该部分是决定项目的盈亏的关键，我们可以以整盘统筹考虑。
若不区分各业态地价，地价均以29058元/㎡计算：
①住宅部分：面积73480㎡，以69800元/㎡销售，预计将实现净利润18.0亿元。这部分具有较大确定性。
②可售商业部分：面积96431㎡，由于规划的要求，难以设置为类住宅产品（公寓）。以底层作为商业，其他部分作为办公用房计算，比例按1：9，售价参考东侧2公里钱江新城在售项目迪凯城星国际底商成交均价66600元/㎡、办公产品成交均价40600元/㎡，可售商业部分均价为43200元/㎡，总货值41.7亿元，预期净利润2.1亿元。
但商业部分体量大，销售过程或较长，预期利润实现有一定难度。
③无偿移交部分：体育中心1200㎡，将沉淀资金0.4亿元。
④自持商业部分：面积41760㎡，计算土地及建安成本，预计将沉淀资金14.6亿元。
综合以上分析，若将住宅部分利润补贴到自持成本中，自持部分成本为零的情况下，项目预期净利润为5.1亿元。相当于净得4.18万方的自持商业，并有5.1亿净利润。
而这只是账目利润，必须要注意到：
1、这是未来社区项目，整个过程将受到监管。
特别是销售上，原本住宅部分可以实现快速预售，但因为未来社区地块，项目需要整体报批，与此前滨江五六个月就开盘的极速节奏相比，住宅部分销售将明显推迟。
2、地块为地铁下穿，需要配合地铁方面的建设，将增加建安和财务成本，项目建设有较大考验。
3、项目预期利润实现难度较大。
可以看到，住宅的利润仅能覆盖到自持部分成本，利润的实现需要依托商业部分的销售，而商业的销售价格和去化速度，都有很大挑战。
那么，对于体量较大的商业部分，滨江集团会有怎样的解决方案？
好地研究院分析认为，以下的路径，或是滨江集团的可选方案：
一方面，引入合作方分摊一部分。
占据杭州核心地段的商业，对于各大房企来说，仍具有很大价值，若引入合作方，住宅部分的蛋糕各家按需各取一块；
商业部分，各家无论是作为企业总部自用，还是发挥资源优势实现快速销售，均是降低风险的有效措施。
相比零散销售，与别的房企合作开发，自持部分在内部合作伙伴进行分配，或者用灵活的长期租用方式寻找合适的企业接盘，都是选项。
另一方面，滨江集团自身长期持有一部分，作为优质资产，通过漫长的岁月，以租金收益来慢慢获得收益，分享城市发展的升值红利。
当然，最终滨江集团将如何运作，项目实际能够带来多少利润，还需要留给时间来检验……
