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6.16始版桥未来社区土拍点评:滨江集团为何志在必得?如何盈利?

日期:2020-06-16

核心提要:

一、滨江集团缘何势在必得?

二、如何盈利?

好地网6月16日消息(研究员 徐路加)今天(6.16),杭州首宗未来社区地块——始版桥未来社区地块正式出让:最终经过83轮报价,由滨江集团以总价61.86亿元摘牌,楼面价29058元/㎡,溢价率达到21.39%。

在昨天的前瞻分析中,本网预测地块溢价率将在9%以上,今天的竞拍结果显示,在第25轮就已经达到了9%。

有业内人士认为,在当前的行情下,地块在15%左右的溢价成交较为理性。虽然地块的报名单位不多,只有五家,但参拍的房企几乎全部进入了最后的决战。

地块成交情况

最终的成交结果显然是超出预期的,超预期意味着成本大大增加,对本项目来说,有两大特殊的挑战:

1.商业比例高,资金沉淀多。

由于住宅部分比例仅34.5%,地块商业比例达到65.5%(13.94万),其中有4.18万方要求自持,这部分需要投入的总成本预计达48.9亿元

仅仅自持部分,就需要沉淀土地资金、建安成本共14.6亿

2、高周转失效。

按照未来社区的建设要求,住宅部分要与其他部分一起进行建设方案的报批,周期大大延长,而商业部分本来就去化不快,还有不少自持,原先拿地5、6个月之后就开盘的情况不可能出现,资金成本不得不增加。

一、滨江集团缘何势在必得?

拿下该宗地块之后,滨江集团在杭州的布局上迎来了两个改变:

1、自持资产大幅增加

据好地大数据统计,杭州市区限房价以来,滨江集团竞得的13宗地块中,有4宗地块达到自持,此前自持面积最大的是今年3月27日竞得的景芳三堡商住地,自持了1.46万方住宅。

此前自持部分主要为住宅,自持部分的买地金额为8.9亿元,本次地块自持商业面积达到4.18万方,金额为12.1亿元,增幅可观。

2、商业体量大增

滨江集团近年来以拿纯宅地为主,涉及商业较少。以去年7月限房价地推出之后计算,今天之前已经竞得的12宗地块,商业总体量仅8.34万方。本次地块商业部分面积达到13.94万方,是此前限房价地块商业面积总和的1.67倍。

好地研究院认为,滨江集团敢于突破企业常规拿地,或是因为地块的特殊性。

滨江集团一直抢占杭州豪宅市场,当钱江新城1.0开发机会越来越少时,成片拆迁、重新规划的望江新城,则成为了滨江下一个抢滩的重地。

首先,从地段来看,地块占据了望江新城核心地段,相较钱江新城2.0,这里发展更为成熟。

目前,地块南侧的紧邻的滨江金地·御品项目已经售罄,融创滨江·杭源御潮府上月开售,本项目能够接棒,形成持续供应。

其次,这是浙江省首批未来社区社区试点项目,作为杭州土地、新房市场份额第一的房企,表达了积极投入未来社区建设的企业担当。

地块周边项目(来源:好地大数据)

二、如何盈利?

由于住宅部分比例仅34.5%,按自持商业按零地价,可售商业参照周边地价16089元/㎡计算,住宅部分实际地价达到63067元/㎡,而新房限价才69800元/㎡,住宅部分将面临较大亏损。

显然,地块的价值更多体现在13.94万商业部分,该部分是决定项目的盈亏的关键,我们可以以整盘统筹考虑。

若不区分各业态地价,地价均以29058元/㎡计算:

①住宅部分:面积73480㎡,以69800元/㎡销售,预计将实现净利润18.0亿元。这部分具有较大确定性。

②可售商业部分:面积96431㎡,由于规划的要求,难以设置为类住宅产品(公寓)。以底层作为商业,其他部分作为办公用房计算,比例按1:9,售价参考东侧2公里钱江新城在售项目迪凯城星国际底商成交均价66600元/㎡、办公产品成交均价40600元/㎡,可售商业部分均价为43200元/㎡,总货值41.7亿元,预期净利润2.1亿元

但商业部分体量大,销售过程或较长,预期利润实现有一定难度。

③无偿移交部分:体育中心1200㎡,将沉淀资金0.4亿元

④自持商业部分:面积41760㎡,计算土地及建安成本,预计将沉淀资金14.6亿元

综合以上分析,若将住宅部分利润补贴到自持成本中,自持部分成本为零的情况下,项目预期净利润为5.1亿元相当于净得4.18万方的自持商业,并有5.1亿净利润。


而这只是账目利润,必须要注意到:

1、这是未来社区项目,整个过程将受到监管。

特别是销售上,原本住宅部分可以实现快速预售,但因为未来社区地块,项目需要整体报批,与此前滨江五六个月就开盘的极速节奏相比,住宅部分销售将明显推迟。

2、地块为地铁下穿,需要配合地铁方面的建设,将增加建安和财务成本,项目建设有较大考验。

3、项目预期利润实现难度较大。

可以看到,住宅的利润仅能覆盖到自持部分成本,利润的实现需要依托商业部分的销售,而商业的销售价格和去化速度,都有很大挑战。


那么,对于体量较大的商业部分,滨江集团会有怎样的解决方案?

好地研究院分析认为,以下的路径,或是滨江集团的可选方案:

一方面,引入合作方分摊一部分。

占据杭州核心地段的商业,对于各大房企来说,仍具有很大价值,若引入合作方,住宅部分的蛋糕各家按需各取一块;

商业部分,各家无论是作为企业总部自用,还是发挥资源优势实现快速销售,均是降低风险的有效措施。

相比零散销售,与别的房企合作开发,自持部分在内部合作伙伴进行分配,或者用灵活的长期租用方式寻找合适的企业接盘,都是选项。

另一方面,滨江集团自身长期持有一部分,作为优质资产,通过漫长的岁月,以租金收益来慢慢获得收益,分享城市发展的升值红利。

当然,最终滨江集团将如何运作,项目实际能够带来多少利润,还需要留给时间来检验……

本文来源:好地网