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核心提要：
看点一、刷新深圳单价地王
看点二、龙光深耕深圳大本营，重仓湾区
看点三、保本房价约超限价3.8%
文/好地研究院 潘志彬
今天（5月15日），深圳出让一宗宅地。
挂牌信息：【4.14挂牌】深圳前湾推出48亩宅地，起价近80亿，限房价107100元/㎡
宗地坐落：前海深港现代服务业合作区前湾片区十开发单元03街坊
地块编号：T102-0346
土地用途：二类居住用地
宗地面积：31745.07㎡
容积率：≤5.78
建筑面积 ：≤183600㎡（其中住宅164600㎡，商业10000㎡，公共配套设施9000㎡）
住宅面积：164600㎡（含物业服务用房340㎡，初始无偿配建只租不售人才住房≥16460㎡）
挂牌起始价：799800万元，楼面起价：43562元/㎡
竞价方式：竞地价+竞无偿移交市前海管理局只租不售的人才住房面积
参拍情况：11个竞买人，共17家企业，龙光、卓越、越秀、平安、金地+华润+电建+南国、世茂+佳兆业、中海、招商、建发、天健+深业+前海投控、华发
成交情况：1159710万元+无偿配建人才住房40760㎡（含初始配建人才住房面积16460㎡）
成交楼面价：63165元/㎡
溢价率：45%
实际成交价：88301元/㎡
普通商品住房入市最高均价为107100元/平方米（毛坯价，不含装修）
地块指标信息表
区位图
四至图（数据来源：好地大数据）
看点一、刷新深圳单价地王
考虑无偿移交只租不售人才住房、公共配套设施、物业服务用房等，地块实际楼面成交价约为88301元/平方米。
本地块是近5年前海板块出让的第2宗宅地，稀缺不言而喻。
前海板块上一宗地块成交于2019年12月11日，由天健以38.9亿元竞得桂湾片区三开发单元04街坊地块，成交楼面价57887元/㎡，实际楼面价约67290元/㎡。
而此次龙光地块实际成交楼面价约为88301元/㎡，短短5个月，前海板块地价上涨31%。
放眼整个深圳，本地块也刷新了深圳单价地王记录。
2015年12月25日，泰禾以27.4亿元竞得宝安区尖岗山片区A122-0345地块，楼面价达高达79907元/㎡，溢价率178%。
至此，泰禾地王记录已“站岗”近4年半。
看点二、龙光深耕深圳大本营，重仓湾区
龙光上一次在深圳拿地，是在2019年6月24日。
以上限价658500万元+配建人才住房36700㎡竞得龙华区民治街道A817-0609地块（人才房初始配建14100㎡，竞配22600㎡），成交楼面价44403元/㎡。
如剔除人才房（36700㎡）、配建配套（7300㎡），地块实际成交楼面价约64700元/㎡。
这是同批次出让宅地中地价最高的地块。
【回顾】6.24深圳好地战报：地价创新高，房价上涨预期有多高？
不到一年，龙光再度出手，拿下本地块，深耕大本营决心不言而喻。
加上本地块，今年以来，龙光在湾区范围内共计拿下7宗地块，拿地额高达180.0亿元，拿地建面81.8万方，成交楼面均价22005元/㎡。
龙光湾区地块分布图（来源：好地大数据）
看点三、保本房价约超限价3.8%
综合考虑建安（5000元/㎡）、财务及税费，对应保本房价111216元/㎡（毛坯），约超地块最高销售均价（毛坯107100元/㎡）3.8%。
周边颐湾府毛坯均价约102000元/㎡。若不考虑限价，以102000元/㎡作为时点价，本项目需有约9%预期涨幅。
周边成交地块及在售项目
