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看点一、中交和时代补仓佛山
看点二、林岳TOD地块有6.1%的预期销售利润率，伦教地块较难盈利
文/好地研究院 张帆
今天，佛山市南海区、顺德区各成交1宗商住地。
其中南海区林岳TOD地块，由中交城投以526500万元竞得，成交楼面价9875元/㎡（实际14124元/㎡），溢价率35%。
顺德区伦教地块，由时代以127851万元竞得，成交楼面价11025元/㎡，溢价率62%。
地块指标信息表
两宗地块分布图（数据来源：好地大数据）
南海区林岳TOD地块
宗地坐落：佛山市南海区桂城街道林岳大道南侧、广珠西线东侧地段（林岳车辆段TOD综合开发项目）
地块编号：TD2020(NH)WG0005
土地用途：A区为配套停车场（对应土地用途为城镇住宅用地）、城镇村道路用地（A区（架空停车库）建筑面积不纳入项目容积率及建筑密度指标计算）；C区为城镇住宅用地，兼容零售商业用地、餐饮用地、教育用地、公园与绿地
宗地面积：259347.37㎡
可建设用地面积：236956.86㎡
容积率：≤2.25（C区）
建筑面积 ：≤533152.935㎡（其中，住宅计容建筑面积：≤457500㎡；商业计容建筑面积：≤26100㎡）
挂牌起始价：390000万元，楼面起价：7315元/㎡
参拍房企6家：中交、中海、保利、绿城、时代、华发
竞价轮数：36轮
竞得人：中交城市投资控股有限公司
成交价：526500万元，成交楼面价：11025元/㎡（实际楼面价约为14124元/㎡）
溢价率：35%
区位图
四至图（数据来源：好地大数据）
伦教地块
宗地坐落：佛山市顺德区伦教南苑东路以南、教育路以东地块
地块编号：TD2020(SD)WG0006
土地用途：城镇住宅用地兼容零售商业用地、批发市场用地、餐饮用地、旅馆用地
宗地面积：38653.95㎡
容积率：≤3.0
建筑面积 ：≤115961.85㎡
挂牌起始价：79051万元，楼面起价：6817元/㎡
参拍房企14家：时代、敏捷、实地、颐安、雅居乐+奥园、金地、碧桂园、龙光、保利、华发、越秀、金科、恒大、北京石榴。其中，与时代争到最后的是近来拿地十分积极的恒大。
竞价轮数：55轮
成交价：127851万元，成交楼面价：11025元/㎡
竞得人：佛山市时代天裕投资有限公司
溢价率：62%
区位图
四至图（数据来源：好地大数据）
看点一、中交和时代补仓佛山
据好地大数据显示：
自2018年以来，林岳TOD地块已是中交在佛山竞得的第四宗地块，四宗地总用地面积57万方，总建面145.7万方，总成交额达93.4亿元。值得注意的是，林岳TOD地块是中交在佛山的第二宗TOD项目，早在2018年10月18日，中交与保利合作，以总价220020万元竞得佛山2号线湖涌站TOD综合开发用地，总建面60万方，目前已开发为“保利中交大都汇”项目，在售建面85-103㎡三房，带装修均价17000元/㎡。
顺德伦教地块，是时代自2019年以来，在佛山竞得的第四宗地块，四宗地块总用地面积21万方，总建面63.7万方，总成交额超69亿元。
2018年以来中交在佛山拿地情况（数据来源：好地大数据）
2019年以来时代在佛山拿地情况（数据来源：好地大数据）
看点二、林岳TOD地块有6.1%的预期销售利润率，伦教地块较难盈利
林岳TOD地块
地块成交楼面价9875元/㎡，实际成交楼面价约为14124元/㎡，若以3500元/㎡建安成本计算，保本精装房价约为23083元/㎡。而周边可参考的项目为距离地块1.5公里的碧桂园广佛上城，目前在售87-118㎡三至四房，带装修发售，均价24500元/㎡。若地块以带装修24500元/㎡的价格上市，则有6.1%的预期销售利润率。
注：实际楼面价=（总地价+配建成本）/可售建面，可售建面=住宅计容建面457500㎡+商业计容建面26100㎡，社区配建成本按3000元/㎡计，公园与绿地和道路成本按600元/㎡计，竞得人须向中交佛山投资发展有限公司支付林岳车辆段同步建设项目建设费用13亿元。
伦教地块
地块成交楼面价11025元/㎡，若以3500元/㎡建安成本计算，保本精装房价约为19203元/㎡。目前地块周边3公里左右在售楼盘不多，有保利·中央公园、美的桂畔君兰、中海万锦公馆等，在售带装修均价16000元/㎡-18000元/㎡。地块周边有保利天耀花园、保利云启雅苑、凯蓝锦伦华庭和保利龙洲路地块等多个项目待售，存量较大，未来竞争激烈，要实现19203元/㎡的售价难度较大，地块大概率较难盈利。
伦教地块周边近两年成交地块（数据来源：好地大数据）
