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文/好地研究院 潘志彬
明天（3月25日）上午10点，备受关注的东莞万江WR004号宅地将进入限时竞价环节。
地块起价10.4亿元，楼面起价10680元/㎡，上限价16.25亿元，上限楼面价16662元/㎡。
【2.20挂牌】东莞万江街道推出42亩商住地，起价10.4亿
据本网不完全统计，地块吸引了近30家房企报名，部分房企下属兄弟公司也参与争夺。
截至3月24日21时44分31秒，已有58个竞买人出价，产生了59轮报价，已竞拍至上限价162500万元。即，只有1个竞买人报价两次，其余均只报价1次。
为何绝大数竞买人只出价一轮？
首先，拍到上限价、进入终次报价已经成为各家参拍房企的共识，终次报价才是最后的角逐，多出价无意义。
其次，由于竞拍规则要求，进入“终次报价”需要满足两个条件之一：1）挂牌期间有报价；2）挂牌期间无报价，需在进入“终次报价”前5分钟内接受上限价并确定资格。为确保万无一失，竞买人会提前做好准备，确保顺利获得“终次报价”的资格。
报价记录（来源：东莞市公共资源交易中心）
地块指标信息表
区位图
航拍图（拍摄于2019年9月20日）
为何能竞拍至上限价？好地研究院分析如下：
1、区位、配套
该地块位于东莞市城区片区万江居住组团，区位优越，居住氛围浓厚。
规划图
周边配套优质完备，交通便利，有广东省一级学校万江中学、市一级小学万江实验小学、三甲综合医院东莞市人民医院、大型湿地公园龙湾湿地公园等，且临近在建地铁站。
周边配套图
2、地块指标
地块位于万江街道四环路与万道路交汇处东南侧，宗地面积27865.79㎡，容积率3.5，建筑面积97530.26㎡，商业建面占比不大于总计容建面的5%，需无偿配建安居房9265㎡。
① 起始价104160万元，楼面起价10680元/㎡；
② 上限价162500万元，上限楼面价16662元/㎡；
③“天花板”价格（即终次报价区间范围的最大值）163500万元，对应楼面价16764元/㎡。
考虑无偿配建的安居房（建面9265㎡）的成本，安居房配建成本按4000元/㎡计，建安成本按3500元/㎡计算：
① 地块实际楼面起价12221元/㎡，对应保本房价约20704元/㎡（带装修）；
② 地块实际上限楼面价18830元/㎡，对应保本房价约29297元/㎡（带装修）。
③ “天花板”价格对应的实际楼面价18944元/㎡，对应保本房价约29509元/㎡（带装修）。
保本房价估算表
3、周边地价
近一年，周边有三宗宅地成交。
1）最具有对标意义的地块是天健首入东莞的项目——天健万江花园。该地块商业占比20%，于2019年10月10日以上限价10.9亿+配建住宅5%成交，实际楼面价18917元/㎡。
2）紧邻天健地块的是保利天际花园项目。该地块商业比例约37%。2019年4月23日保利连续报价30轮，抢先报至上限价30亿+100%商业自持，提前半个月“竞得”该地块。该地块商业部分自持年限不少于2年，实际楼面价约16452元/㎡。
3）2019年4月17日，中海以14.4亿元竞得万江石美社区商住地，该地块商业占比30%，实际楼面价约16089元/㎡。
若以天健地块作为参考，本地块的上限实际楼面价（18830元/㎡）与天健地块基本持平。但天健地块商业占比高达20%，本地块商业建面不超5%，显然本地块拍至上限价，仍有明显价格优势。
注：上述实际楼面价均未考虑商业物业和住宅物业价值之间的差异，以及自持物业与可售物业之间的差异，住宅配建成本按4000元/㎡计。
周边土地市场（来源：好地大数据）
4、周边房价
新房方面：
1）信鸿御江东岸，与本地块约一江之隔，高层带装修均价约31000元/㎡；
2）位于南城板块的万科首铸翡翠东望，高层带装修均价约34000元/㎡。
二手房方面：
1）地块紧邻的北大资源御城，约92㎡毛坯高层售价约2.5万元/㎡；
2）享有江景优势的北大资源御湾，约90㎡毛坯高层售价约2.8万元/㎡。
周边新房、二手房
若以信鸿御江东岸（31000元/㎡，带装修）作为参照，拍至上限价，本地块利润率约为2%，基本处于盈亏平衡（保本房价29298元/㎡，带装修）。
项目利润率估算表
5、近期土拍情况
本月成交的厚街、麻涌地块，均吸引了逾10家房企参拍，最终以高溢价成交，房价上涨预期均接近20%，热度可见一斑。
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而本地块，即便达到拍至“天花板”价格、房价无上升空间，仍能实现项目基本盈亏平衡。这便是本地块能成为房企的“香饽饽”的重要原因之一。
6、预测
从周边地价水平、房价水平以及近期土地热度来看，本地块能进入终次报价环节，都是意料之中的。
截止目前，东莞进入终次报价的地块有且仅有一宗，即桥头镇莞民投地块。该宗地由莞民投以48592.1666万元+自持商业物业40年竞得，报价接近终次报价区间中值（48592万元）。
相比莞民投地块，本次参拍企业众多，最终成交结果是否依然落位在终次报价区间中值附近？敬请期待好地网直播。
直播链接：http://www.keyland.com.cn/live/2749，或者扫以下二维码进入。
