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一、佳兆业补仓东莞
二、实际楼面价约为11925元/㎡
三、板块地价创新高
四、至少需要20%上涨预期
文/好地研究院 张帆
今天，东莞市出让1宗商住地，位于麻涌镇，吸引了南太、保利、大华等众多房企参拍。最终，经过55轮网上报价，佳兆业旗下的南太地产以总价70548万元竞得，成交楼面价8358元/㎡，溢价率63.88%。
宗地坐落：麻涌镇东太村
地块编号：2020WR002号
土地用途：城镇住宅用地、商服用地（R2+C2二类居住用地+商业金融业用地）
宗地面积：33763.2㎡
容积率：≤2.5
建筑面积 ：≤84408㎡（居住计容建筑面积不超过地块总计容建筑面积的70%，商业计容建筑面积不超过地块总计容建筑面积的30%）
挂牌起始价：43048万元，楼面起价：5100元/㎡
参与房企：南太、时代、莞民投、阳光城、平安、世茂、荣盛、花样年、金地、颐安、保利、弘阳、融创、碧桂园、大华等
报价轮数：55轮
成交价：70548万元，成交楼面价：8358元/㎡
溢价率：63.88%
竞得人：南太（深圳）咨询有限公司（佳兆业）
须在地块上无偿配建商业建筑面积20000平方米，交付标准为毛坯房。
地块指标信息表
区位图（来源：好地大数据）
四至图、周边交通及配套（来源：好地大数据）
一、佳兆业补仓东莞
此次拿地是南太地产首次进驻东莞市场，而其背后的佳兆业却深耕东莞多年，就在昨天（3月18日）以总价24.6亿元竞得东莞厚街地块。
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佳兆业2019年至今东莞拿地情况（数据来源：好地大数据）
二、实际楼面价约为11925元/㎡
综合考虑无偿配建商业及社区配建成本，地块实际成交楼面价约为11925元/㎡
三、板块地价创新高
2017年11月29日，招商蛇口以上限价7.16亿元+5%自持（5年）竞得麻涌镇大步村地块，成交楼面价10340元/平方米，实际楼面价10550元/平方米（不考虑自持），该价格一直是麻涌镇的楼面价高位。而此次南太地块，考虑无偿配建商业及社区配建成本，地块实际成交楼面价约为11925元/㎡，相比招商地块楼面价上涨1375元/㎡，即上涨13%，破地价新高。
2017年至今麻涌镇成交涉宅地分布（数据来源：好地大数据）
四、至少需要20%上涨预期
地块实际楼面价11925元/㎡，如按照3500元/㎡的建安成本、1426元/㎡（房价的7%）的精装成本计算，加上相应的营销管理费、财务成本及各类税费，保本房价为精装20400元/㎡，而目前周边在售的华阳湖1号、碧桂园古梅荟、碧桂园信鸿铜雀台精装高层均价在16000-17000元/㎡左右，也就是佳兆业至少需要加20%的上涨预期才能保本。
