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好地网10月16日消息（见习研究员 张帆）今天，广州市公共资源交易中心发布消息，原定于10月24日出让的位于江高镇中心城区政府储备项目第二期住宅用地（AB0405033、AB0405036地块），编号为穗规划资源挂出告字〔2019〕38号的地块（地块报名截止时间为2019年10月14日17时），终止交易程序。
好地研究院认为，此次流拍，或因起价过高。与地块相邻的江府路以北、广花路以西地块，在2018年12月10日由中铁置业以底价540627万元竞得，实际楼面价18348元/㎡，而此次挂牌实际楼面起价为18998元/平方米，比中铁置业拿地价高出650元/平方米。若按3500元/㎡建安成本计算，综合考虑财务成本、营销管理费、税费等，地块保本房价（精装）约为29599元/㎡，（毛坯）约为27189元/㎡，远超周边在售距离4.4公里处的嘉汇城（20000元/㎡）、5.5公里处的自由人花园（24000元/㎡）。本地块起价偏高，故无人报名也是意料之中。
实际楼面价=地块总价/（建筑面积-回购面积），未包含各种税费。
保本房价=实际楼面价+契税（地价3%）+建安成本（3500元）+营销管理费（房价的4.5%）+财务成本（建安*1.5年*0.06）+各类税费（房价的9.5%）
挂牌信息：
地块出让面积174872㎡，可建设用地面积100866㎡（其中AB0405033地块76546、AB0405036地块24320），其余为城市道路用地面积74006㎡，综合容积率为2.34，最大计容建面236496㎡（其中AB0405033地块≤168400㎡、AB0405036地块≤68096㎡）。
地块起价345764万元，楼面起价14620元/㎡，上限价465764万元，上限楼面价19694元/㎡，以“最高限价+竞配建安置房（住宅）+竞企业自持商品住房面积+摇号” 的方式确定竞得人，竞价阶梯为该宗地内扣除回购及竞配建安置房后的商品住房建筑面积的5%，最高比例为100%。竞买保证金为人民币69153万元。
剔除竞得人需配建安置房建筑面积50000平方米（由广州市白云区人民政府指定单位按3500元/平方米的价格回购），需在地块预留公建配套建筑面积共3000平方米以及无偿移交给政府指定的部门的城市道路用地74006㎡，地块实际楼面起始价为18998元/㎡。
区位图
四至图
红线图
周边地块成交情况（来源：好地大数据）
土地市场：
2018年12月10日，与地块相邻的江府路以北、广花路以西地块，由中铁置业以540627万元竞得，楼面价16500元/㎡，溢价率0%。
周边楼盘情况（来源：好地大数据）
新房市场：
目前地块周边3公里内暂无在售楼盘，距离最近的有相距4.4公里的嘉汇城、5.5公里的自由人花园等，在售均价20000元/㎡-24000元/㎡。
其他注意事项：
1.竞得人需配建安置房建筑面积50000平方米（以不动产登记的建筑面积为准）由广州市白云区人民政府指定单位按3500元/平方米的价格回购。
2.竞得人需在AB0405033、AB0405036地块预留公建配套建筑面积共3000平方米（以不动产登记的建筑面积为准），与商品住宅同步设计、同步实施、同步交付使用，该公配的设计方案需在报建（设计方案审查、建设工程规划许可证）前取得广州市白云区人民政府审核同意且不得擅自修改，建成并通过相关部门验收后，无偿移交广州市白云区人民政府指定单位。
3.竞得人须按规划要求建设地块用地范围内城市道路，按照该地块《国有建设用地使用权出让合同》第十六条约定的竣工时间建成并验收合格后无偿移交给政府指定的部门。
4.竞得人需采用装配式建筑的建造方式，应满足国家或省现行的装配式建筑评价标准要求。
5.本次国有土地使用权挂牌出让设定最高限制地价为465764万元，竞买人的最高报价不超过最高限制地价的，按照价高者得原则确定竞得人。
当报价达到最高限制地价后，竞买方式转为竞配建安置房（住宅），凡接受最高限制地价的竞买人可参与竞配建安置房，竞价阶梯为450平方米（以不动产登记的建筑面积为准，不少于5套住房）。本次竞配建安置房设置最高配建面积81000平方米，竞买人报出配建面积不超过最高配建面积的，按照报出配建面积最大者得原则确定竞得人。安置房须与首期工程同步建设、同步验收，竣工后无偿移交给广州市白云区政府。
当配建面积达到最高配建面积后，竞买方式转为竞企业自持商品住房面积（以不动产登记建筑面积为准）的方式确定竞得人，凡接受最高配建面积的竞买人可参与竞自持商品住房面积，竞价阶梯为该宗地内扣除回购及竞配建安置房后的商品住房建筑面积的5%，竞买人报出自持面积比例最高的为竞得人。
当有两个或两个以上竞买人报出企业自持商品住房面积为100%后，停止网上竞价，改为摇号确定竞得人，所有接受100%自持商品住房面积的竞买人参加摇号，摇号时间为限时竞价后3个工作日内。
企业自持部分作为租赁住房，持有年限与土地出让年限一致，不得分割处分，抵押、转让须与本项目全部自持租赁住房整体一并办理。
6.
附公告连接：
