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文/好地研究院 凌宇波
今天（9月11日）上午10点，东莞松山湖大学路与环湖路交汇处西南侧商住地进行网上竞价，有深业、华侨城、保利、招商、金融街、金地、万科、深天健、卓越等9家房企参拍，最终，经过4个半小时，91轮的鏖战，深业以232566万元竞得该地块，成交楼面价18599元/㎡，溢价率23.99%。好地研究院分析，此次土拍有以下看点：
地块信息指标表（数据来源：东莞市公共资源交易网）
四至图
看点一：实际楼面价跃居全市第二
该地块成交总价232566万元，若考虑7900㎡的公共配套设施成本以及35000㎡的政府回购商品住房收益等，则地块实际成交楼面价为26683元/㎡，位居全市第二高楼面价，仅次于中海地块（2017年1月20日以29.2亿+36450㎡配建竞得的凤岗镇2017WG001号地块，成交楼面价20000元/㎡，加上配建成本后，实际成交楼面价为28307元/㎡）。
地块实际楼面价计算表
东莞楼面价排行TOP5地块
注：实际楼面价=（地价+配建成本）/可售建面，其中公建成本按3000元/㎡计，配建住房成本按5000元/㎡计，商业部分地价按住宅部分的60%计
地块分布图（数据来源：好地大数据）
看点二：保本房价仍需21.9%的上涨预期
地块实际楼面均价为26683元/㎡，假设建安成本按3500元/㎡计，综合考虑财务成本等费用，保本房价为39618元/㎡（精装），而片区新房项目万科金地·天空之城，在售均价在32500元/㎡（精装）左右，对比之下，深业地块仍需加21.9%的上涨预期。
好地研究院判断，深业高预期拿地的原因在于，一是其在大湾区的土地储备不多，需要补仓；二是其为国企，资金成本低；三是控制开发节奏，随着区域板块的发展、高端产业人才的聚集，地块价值上升，同时等待市场回暖，从而实现获利。
保本房价测算表（单位：元/㎡）
