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核心提要：
1、央（国）企发力，中粮大湾区内先后布局惠州、江门；
2、地价仍在合理范围内；
文/好地研究院 宣烨锋
今天（8.13），江门新会枢纽新城板块出让一宗商住用地，最终经过近三个小时的竞价，中粮以上限价121237.9万元+18倍配建（200平方米住宅建筑面积及3个有产权的标准小汽车停车位）竞得该地块，成交楼面价6894元/㎡，溢价率16%，剔除3600㎡配建及3960㎡公建（幼儿园等），实际楼面价7340元/㎡。
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地块指标信息表（数据来源：江门市公共资源交易中心）
地块位置图（图片来源：好地大数据）
看点一：央（国）企发力，中粮大湾区内先后布局惠州、江门
无论从报名房企、竞价过程还是结果来看，央（国）企当之无愧是这场土拍主角，好地研究院已知的10家报名房企中，60%为央（国）企，最终也是由中粮、华侨城、金茂三家央企互相争夺，最终中粮胜出。
而就在今年6月底（2019年6月28日），中粮新进惠州，以4.78亿元的总价竞得惠州市龙门县城中心地块，楼面价为2443元/㎡，溢价率67%。今天再进江门，虽然总价不是很高，但其扩张之心显露，至此中粮已经在大湾区的深圳、广州、佛山、惠州、江门等5个城市布局。
中粮近期大湾区拿地情况
此外，加上今天的中粮，江门2019年已经有9家房企新进，分别为弘阳、大华、大发（合作）、福晟（合作）、融信、合生创展、华以泰、龙光、中粮。
看点二：地价仍在合理范围内
中粮拿地的实际楼面价7340元/㎡，比6月份美的拿地的实际楼面价高254元/㎡，而从板块内比较来看，楼面价排到第五位，与碧桂园大成的拿地价格相当。
枢纽新城楼面价TOP5项目
板块内近2年成交涉宅地分布
从周边房价来看，目前枢纽新城仅有碧桂园大成有住宅在售，毛坯价格14000元/㎡，而中粮7340元/㎡的拿地价对应毛坯保本房价13300元/㎡左右，仍在合理范围内。
注：实际楼面价=（地价+公建成本）/实际可售建面，公建成本按2600元/㎡计算。
保本房价=实际楼面价+契税（地价3%）+建安成本（3500元）+营销管理费（房价的4.5%）+财务成本（建安*1.5年*0.06）+各类税费（房价的9.5%）
