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好地网6月29日消息（研究员 宣烨锋）昨天，佛山顺德区伦教荔村南苑东路以北、教育路以东地块出让，最终经过1个多小时的竞争，保利置业以上限价207093万元+12000㎡商业配建顺利补仓。
地块成交情况（来源：好地大数据）
地块位置（来源：好地大数据）
看点一：为什么是保利置业？
好地研究院认为，深耕多年的优势是保利置业补仓的信心来源。
加上今天拿的地块，保利置业在伦教已经有4个项目，前三个分别为保利中央公园、保利顺德里（商业）及保利第一人民医院东项目。总住宅储备量超20万方，成为名副其实的伦教地主。
此外，保利中央公园于2014年10月开盘，至今已深耕伦教近5年，总去化量接近40万方，保利置业对于片区的发展规划及客群属性已经较为了解。
分布图
看点二：地价较为合理
据好地研究院了解，地块吸引包括保利置业、万科、新希望、华侨城、美的+碧桂园、越秀、富日房产、卓越、合生创展、华发、招商+新城、保利置业、金地在内的12名竞买人参与竞拍。
而达到最高限价后，仍有新希望、万科、华侨城、美的+碧桂园、越秀、招商+新城等超过半数房企参与配建阶段的竞拍，甚至越秀在落槌后仍想举牌，说明大家对于地块的价值判断基本一致。
对比周边板块地块
剔除1.2万方的商业配建及配套配建，本案实际楼面价12050元/㎡。
从地块周边近期成交情况来看，地价较为合理，无论是伦教北面的北滘还是南面的大良，最近成交地块均达最高限价，且实际楼面价均高于保利置业地块。
周边成交地块分布（来源：好地大数据）
对比伦教板块
2017年6月，美的分别以上限价+0.9万方配保和上限价+2.05万方配保竞得伦教街道新基北路东西两侧地块，实际楼面价达14500元/㎡左右。
2018年6月，保利置业以总价7.6亿竞得顺德区第一人民医院东地块，溢价率25%，成交楼面价9575元/㎡。
对比第一人民医院东地块，本次拿地代价看似更高，但第一人民医院东地块容积率3.5，且体量较小，而本案容积率仅2.5。
而与伦教板块的美的地王相比，保利置业仍有2500元/㎡的地价差。
板块内最近成交地块分布图
看点三：仍需涨价预期
12050元/㎡的实际楼面价，对应保本房价20500元/㎡，而目前周边在售的保利中央公馆精装均价18000元/㎡、美的桂畔君兰在售精装均价19500元/㎡，需5%-14%的涨价预期。
注：保本房价=实际楼面价+契税（地价3%）+建安成本（3500元）+装修（房价的7%）+营销管理费（房价的4.5%）+财务成本（建安*1.5年*0.06）+各类税费（房价的9.5%）
